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Maison à vendre

Bien expiré
VilleHagetmau (40)
Surface353m²
Coût Total363 340€
Loyer Annuel34 904€
Rentabilité9.61%
Cashflow/mois+687€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 275 000 €
Surface : 353 m²
Prix au m² : 779,04 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, 6 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Jardin, Terrasse

EXCLUSIVITE PRESTIGE! Entre Chalosse et Tursan, au coeur d'un village dynamique avec accès à pied aux commodités (école, superette, pharmacie, maison médicale) nous vous proposons cette belle et atypique maison de maître cossue en pierre de 353 m² habitables. Ce véritable lieu chargé d'histoire du village, correspond aujourd'hui à la réunification de 2 maisons anciennes.

Le bien se compose aujourd'hui au rez-de-chaussée d'un long hall d'entrée desservant une pièce de vie principale de 38 m² avec cheminée ouverte, un premier salon indépendant de 27 m², cuisine , chambre de 18 m², puis un second salon de 27 m² donnant sur une véranda, salle d'eau avec douche, baignoire et WC, arrière cuisine, atelier d'artiste (pouvant faire office de chambre) et serre intérieure. A l'étage, l'escalier monumental aboutit sur un vaste palier qui mène à 5 spacieuses chambres de 16 à 27 m² dont une suite avec sa salle d'eau privative et une pièce d'eau (à finir d'aménager). L'ensemble se complète d' un vaste grenier aménageable de 136m², et de dépendances réparties en 2 garages, chaufferie et débarras pour un total de 97 m².

A l'extérieur vous bénéficierez de 300 m² de cour gravillonée et de jardin végétalisé entièrement clos par les murs d'enceinte de la bâtisse.

Possibilité d'avoir en supplément 1.6 ha de bois non-attenants à la maison sans rajout financier sur le prix.

Coup de coeur assuré pour cette bâtisse de caractère!

Ce bien vous intéresse ? Contactez votre agence Guy Hoquet Hagetmau pour programmer votre rdv de visite (5.77 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Hagetmau
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40700
Coordonnées : 43.649025, -0.584893
Total : 363 340€
Prix d'acquisition : 275 000€
Travaux : 66 340€
Valeur du bien : 341 340€
Frais de notaire : 22 000€
Coût estimé : 22 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 353m²
Loyer prédit : 8.24€/m²/mois
Fourchette : 6.69€ - 10.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 2909€/mois
Loyer annuel estimé : 34904€/an
Fourchette totale : 2360€ - 3585€/mois
Fourchette annuelle : 28320€ - 43019€/an
Rentabilité brute :9.61%
Fourchette de rentabilité :7.79% - 11.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 533,18 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :541 211 €
Prix d'achat :275 000 €
Décote à l'achat :-266 211€ (-49.2%)
Marge achat-revente :177 871€ (32.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :363 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 824,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :105,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 930,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :184 105,06€
Coût de l'assurance :31 792,25€
Taxe foncière : 3 490,44€/an
Soit par mois : 290,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 908,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 221,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :687,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 218 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 353 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 353 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 44 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine nécessite rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 340 €(188 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 590€
    Isolation toiture/combles: 353 m² × 30€/m² = 10590€, Main d'œuvre: 90€
  • Pompe à chaleur air-eau:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre incluse
  • Fenêtres double vitrage:8 800€
    Remplacement fenêtres: 44 fenêtres × 200€/fenêtre = 8800€, Main d'œuvre incluse
  • Rénovation cuisine complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Rénovation salle de bain complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Revêtement sol chambres:9 600€
    Pose revêtement sol: 120 m² × 80€/m² = 9600€, Main d'œuvre incluse
  • Peinture chambres:3 600€
    Peinture murs et plafonds chambres: 120 m² × 30€/m² = 3600€, Main d'œuvre incluse
  • Peinture salon:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hagetmau (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 390€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 909 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 904 €/an
Calcul : 2 909 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 666 €/an
Base de calcul : Emprunt de 363 340 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 272 €/an
Calcul : 106 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 490 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 768 €
Revenus locatifs : +34 904 €
Charges déductibles : -83 768 €
Résultat foncier Année 1 : -48 864 €(Déficit de 48 864 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 464 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 428 €/an
Revenus locatifs : +34 904 €
Charges déductibles : -17 428 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 476 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27463.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 275 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 178 750 €(65% de 275 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 500 €/an
Calcul : 178 750 € × 3,636% = 6 500 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 904 €83 780 €12 678 €-48 875 €21 400 €27 475 €27 475 €
235 602 €17 109 €12 347 €18 493 €--8 982 €
336 315 €16 766 €12 004 €19 548 €---
437 041 €16 411 €11 649 €20 629 €---
537 782 €16 044 €11 282 €21 738 €---
638 537 €15 663 €10 901 €22 874 €---
739 308 €15 268 €10 506 €24 040 €---
840 094 €14 860 €10 097 €25 235 €---
940 896 €14 436 €9 674 €26 460 €---
1041 714 €13 998 €9 236 €27 716 €---
1142 548 €13 543 €8 781 €29 005 €---
1243 399 €13 073 €8 311 €30 326 €---
1344 267 €12 585 €7 823 €31 682 €---
1445 153 €12 080 €7 318 €33 072 €---
1546 056 €11 557 €6 795 €34 498 €---
1646 977 €11 016 €6 253 €35 961 €---
1747 916 €10 454 €5 692 €37 462 €---
1848 875 €9 873 €5 111 €39 002 €---
1949 852 €9 271 €4 508 €40 581 €---
2050 849 €8 647 €3 885 €42 202 €---
2151 866 €8 000 €3 238 €43 866 €---
2252 903 €7 331 €2 569 €45 572 €---
2353 961 €6 638 €1 875 €47 324 €---
2455 041 €5 919 €1 157 €49 121 €---
2556 141 €5 175 €413 €50 966 €---
TOTAL1 117 997 €369 498 €184 105 €748 499 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 748 499 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 904 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 330 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 330 €-6 420 €+13 750 €
2+7 330 €0 €+7 330 €
3+7 330 €+3 170 €+4 160 €
4+7 330 €+6 189 €+1 141 €
5+7 330 €+6 521 €+809 €
6+7 330 €+6 862 €+468 €
7+7 330 €+7 212 €+118 €
8+7 330 €+7 570 €-240 €
9+7 330 €+7 938 €-608 €
10+7 330 €+8 315 €-985 €
11+7 330 €+8 701 €-1 371 €
12+7 330 €+9 098 €-1 768 €
13+7 330 €+9 505 €-2 175 €
14+7 330 €+9 922 €-2 592 €
15+7 330 €+10 349 €-3 019 €
16+7 330 €+10 788 €-3 458 €
17+7 330 €+11 239 €-3 909 €
18+7 330 €+11 700 €-4 370 €
19+7 330 €+12 174 €-4 844 €
20+7 330 €+12 661 €-5 331 €
21+7 330 €+13 160 €-5 830 €
22+7 330 €+13 672 €-6 342 €
23+7 330 €+14 197 €-6 867 €
24+7 330 €+14 736 €-7 406 €
25+7 330 €+15 290 €-7 960 €
Total+183 250 €+224 550 €+-41 300 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 108 jours
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