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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleTarascon-sur-Ariège (09)
Surface112m²
Coût Total117 390€
Loyer Annuel10 390€
Rentabilité8.85%
Cashflow/mois-5€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 500 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 620,54 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 32 m²), 3 chambres, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, Exposition ouest, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

GRAND APPARTEMENT !

Situé dans une résidence au coeur de Ornolac-Ussat-Les-Bains réputé pour son centre thermal et proche de Tarascon-sur-Ariège, au premier étage d'une petite copropriété. Très grand appartement de type cinq spacieux et lumineux. Il dispose de trois chambres dont une parentale ou de quatre chambres selon vos besoins. Quelques travaux sont à prévoir pour exploiter pleinement son potentiel, il dispose en plus d'un garage à proximité et d'un grenier pour le rangement. Bien soumis au statut juridique de la Copropriété. Nb de lots : 18. Charges annuelles de copropriété (Montant moyen annuel quote-part du budget prévisionnel vendeur) : 2 020 euros. Pas de procédure en cours. AGENCE PYRENEES IMMOBILIER (API) - SAYO Flavien - Agent Commercial - RSAC N° 814 419 883 - 06 31 80 33 66 - 05 61 640 640 Plus d'informations (réf. )

Ville : Tarascon-sur-Ariège
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09400
Coordonnées : 42.846261, 1.593736
Total : 117 390€
Prix d'acquisition : 69 500€
Travaux : 42 330€
Valeur du bien : 111 830€
Frais de notaire : 5 560€
Coût estimé : 5 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 7.73€/m²/mois
Fourchette : 6.13€ - 9.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 866€/mois
Loyer annuel estimé : 10390€/an
Fourchette totale : 687€ - 1091€/mois
Fourchette annuelle : 8241€ - 13098€/an
Rentabilité brute :8.85%
Fourchette de rentabilité :7.02% - 11.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :770,98 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :86 349 €
Prix d'achat :69 500 €
Décote à l'achat :-16 849€ (-19.5%)
Marge achat-revente :-31 041€ (-35.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 390€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :581,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 615,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 031,52€
Coût de l'assurance :10 271,62€
Taxe foncière : 1 038,96€/an
Soit par mois : 86,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 168,33€/mois
Soit par an : 2 019,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 865,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 870,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-4,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 324 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des éléments vétustes si nécessaire
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations légèrement datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 330 €(378 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:11 000€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 800€/m² = 9600€, Électricité et plomberie: 1400€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarascon-sur-Ariège (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 866 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 390 €/an
Calcul : 866 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 941 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 390 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 411 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 039 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 020 €/an
Calcul : 168 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 330 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 740 €
Revenus locatifs : +10 390 €
Charges déductibles : -49 740 €
Résultat foncier Année 1 : -39 351 €(Déficit de 39 351 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 951 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 410 €/an
Revenus locatifs : +10 390 €
Charges déductibles : -7 410 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 979 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17950.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 175 €(65% de 69 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 643 €/an
Calcul : 45 175 € × 3,636% = 1 643 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 390 €49 744 €3 944 €-39 355 €21 400 €17 955 €17 955 €
210 597 €7 309 €3 840 €3 288 €--14 667 €
310 809 €7 201 €3 731 €3 608 €--11 058 €
411 025 €7 089 €3 619 €3 937 €--7 122 €
511 246 €6 973 €3 503 €4 273 €--2 849 €
611 471 €6 853 €3 383 €4 618 €---
711 700 €6 729 €3 259 €4 971 €---
811 934 €6 600 €3 131 €5 334 €---
912 173 €6 468 €2 998 €5 705 €---
1012 416 €6 330 €2 860 €6 086 €---
1112 665 €6 188 €2 718 €6 477 €---
1212 918 €6 041 €2 571 €6 877 €---
1313 176 €5 889 €2 419 €7 288 €---
1413 440 €5 731 €2 262 €7 709 €---
1513 709 €5 569 €2 099 €8 140 €---
1613 983 €5 400 €1 930 €8 583 €---
1714 263 €5 226 €1 756 €9 037 €---
1814 548 €5 046 €1 576 €9 502 €---
1914 839 €4 859 €1 389 €9 980 €---
2015 136 €4 666 €1 196 €10 470 €---
2115 438 €4 466 €997 €10 972 €---
2215 747 €4 260 €790 €11 487 €---
2316 062 €4 046 €577 €12 016 €---
2416 383 €3 825 €355 €12 558 €---
2516 711 €3 597 €127 €13 114 €---
TOTAL332 780 €186 106 €57 032 €146 674 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 674 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 390 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 182 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 182 €-6 420 €+8 602 €
2+2 182 €0 €+2 182 €
3+2 182 €0 €+2 182 €
4+2 182 €0 €+2 182 €
5+2 182 €0 €+2 182 €
6+2 182 €+531 €+1 651 €
7+2 182 €+1 491 €+691 €
8+2 182 €+1 600 €+582 €
9+2 182 €+1 712 €+470 €
10+2 182 €+1 826 €+356 €
11+2 182 €+1 943 €+239 €
12+2 182 €+2 063 €+119 €
13+2 182 €+2 186 €-4 €
14+2 182 €+2 313 €-131 €
15+2 182 €+2 442 €-260 €
16+2 182 €+2 575 €-393 €
17+2 182 €+2 711 €-529 €
18+2 182 €+2 851 €-669 €
19+2 182 €+2 994 €-812 €
20+2 182 €+3 141 €-959 €
21+2 182 €+3 292 €-1 110 €
22+2 182 €+3 446 €-1 264 €
23+2 182 €+3 605 €-1 423 €
24+2 182 €+3 767 €-1 585 €
25+2 182 €+3 934 €-1 752 €
Total+54 550 €+44 002 €+10 548 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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