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Appartement à vendre

VilleSaint-Égrève (38)
Surface65m²
Coût Total146 920€
Loyer Annuel9 362€
Rentabilité6.37%
Cashflow/mois-208€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 132 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 2 030,77 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 21/12/2027, 6/7 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 2 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Non meublé

SAINT EGREVE secteur la Pinéa , dans immeuble de 1970 , appartement T4 de 65m² en bon état comprenant 2 chambres et un double séjour de 30m² , balcon et cave. Idéal pour une famille , proche des écoles, des commerces et des transports en commun appartement vendu loué 664 euros/mois. Contactez nous pour organiser une visite. Référence agence : 1434

Ville : Saint-Égrève
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38120
Coordonnées : 45.232948, 5.675480
Total : 146 920€
Prix d'acquisition : 132 000€
Travaux : 4 360€
Valeur du bien : 136 360€
Frais de notaire : 10 560€
Coût estimé : 10 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 12.00€/m²/mois
Fourchette : 9.67€ - 14.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 780€/mois
Loyer annuel estimé : 9362€/an
Fourchette totale : 628€ - 969€/mois
Fourchette annuelle : 7541€ - 11623€/an
Rentabilité brute :6.37%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 7.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 355,96 €/m²
Basé sur :87 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :153 137 €
Prix d'achat :132 000 €
Décote à l'achat :-21 137€ (-13.8%)
Marge achat-revente :6 217€ (4.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :723,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :36,73€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 760,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 204,98€
Coût de l'assurance :11 019,00€
Taxe foncière : 936,21€/an
Soit par mois : 78,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 780,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 988,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-208,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état général
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond si nécessaire.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état général
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond dans les 2 chambres.
Quantité: 24 m² (2 chambres)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état général
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, car aucune photo fournie.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain sans photo, état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 360 €(67 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:400€
    Peinture des murs et plafond: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 000€
    Peinture des murs et plafond: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rafraîchissement léger:960€
    Peinture des murs et plafond: 24 m² × 40€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement important:2 000€
    Remplacement des éléments sanitaires: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Égrève (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 780 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 362 €/an
Calcul : 780 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 859 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 920 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 441 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 936 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 396 €
Revenus locatifs : +9 362 €
Charges déductibles : -12 396 €
Résultat foncier Année 1 : -3 034 €(Déficit de 3 034 €)
Imputable sur revenu global : 3 034 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 036 €/an
Revenus locatifs : +9 362 €
Charges déductibles : -8 036 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 326 €/an
Prix d'achat du bien : 132 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 800 €(65% de 132 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 120 €/an
Calcul : 85 800 € × 3,636% = 3 120 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 362 €12 400 €4 863 €-3 038 €3 038 €--
29 549 €7 910 €4 733 €1 639 €---
39 740 €7 776 €4 599 €1 964 €---
49 935 €7 637 €4 460 €2 298 €---
510 134 €7 493 €4 316 €2 641 €---
610 336 €7 345 €4 168 €2 992 €---
710 543 €7 191 €4 014 €3 352 €---
810 754 €7 032 €3 855 €3 722 €---
910 969 €6 868 €3 691 €4 101 €---
1011 189 €6 698 €3 521 €4 491 €---
1111 412 €6 522 €3 345 €4 890 €---
1211 641 €6 341 €3 164 €5 300 €---
1311 873 €6 153 €2 976 €5 721 €---
1412 111 €5 959 €2 782 €6 152 €---
1512 353 €5 758 €2 581 €6 595 €---
1612 600 €5 550 €2 373 €7 050 €---
1712 852 €5 335 €2 158 €7 517 €---
1813 109 €5 113 €1 936 €7 996 €---
1913 371 €4 884 €1 707 €8 488 €---
2013 639 €4 646 €1 469 €8 992 €---
2113 912 €4 401 €1 224 €9 511 €---
2214 190 €4 147 €970 €10 043 €---
2314 474 €3 885 €708 €10 589 €---
2414 763 €3 613 €436 €11 150 €---
2515 058 €3 333 €156 €11 726 €---
TOTAL299 870 €153 989 €70 205 €145 881 €3 038 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 912 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 145 881 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 362 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 966 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 966 €-912 €+2 878 €
2+1 966 €+492 €+1 474 €
3+1 966 €+589 €+1 377 €
4+1 966 €+689 €+1 277 €
5+1 966 €+792 €+1 174 €
6+1 966 €+898 €+1 068 €
7+1 966 €+1 006 €+960 €
8+1 966 €+1 117 €+849 €
9+1 966 €+1 230 €+736 €
10+1 966 €+1 347 €+619 €
11+1 966 €+1 467 €+499 €
12+1 966 €+1 590 €+376 €
13+1 966 €+1 716 €+250 €
14+1 966 €+1 846 €+120 €
15+1 966 €+1 979 €-13 €
16+1 966 €+2 115 €-149 €
17+1 966 €+2 255 €-289 €
18+1 966 €+2 399 €-433 €
19+1 966 €+2 546 €-580 €
20+1 966 €+2 698 €-732 €
21+1 966 €+2 853 €-887 €
22+1 966 €+3 013 €-1 047 €
23+1 966 €+3 177 €-1 211 €
24+1 966 €+3 345 €-1 379 €
25+1 966 €+3 518 €-1 552 €
Total+49 150 €+43 764 €+5 386 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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