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Appartement à vendre

Bien expiré
VillePierrefitte-sur-Seine (93)
Surface83m²
Coût Total214 092€
Loyer Annuel16 465€
Rentabilité7.69%
Cashflow/mois-260€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 900 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 2 287,95 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Ascenseur, Cave, 3 chambres, Balcon, Terrasse, 1 parking: Parking, Gardien, Digicode

BIEN AU PIED DU RER D Votre agence ERA vous présente en exclusivité un appartement quatre pièces à proximité immédiate de la gare, des commerces et des écoles. Pas de travaux à prévoir. Il se compose d'une entrée avec rangement, d'un salon, d'une cuisine, d'un dégagement avec plusieurs rangements, de trois chambres, d'une salle d'eau, d'une salle de bain et d'un wc séparé. Un balcon exposé sud vous permettra de profiter des journées ensoleillés. Un spacieux cellier sur le pallier complète ce bien. Possibilité d'acquérir la place de parking en sous sol Copropriété de 144 lots - dont 44 lots habitation. (Procédure en cours).

Charges annuelles : 4680.00 euros.

Ville : Pierrefitte-sur-Seine
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93380
Coordonnées : 48.964825, 2.371636
Total : 214 092€
Prix d'acquisition : 189 900€
Travaux : 9 000€
Valeur du bien : 198 900€
Frais de notaire : 15 192€
Coût estimé : 15 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 16.53€/m²/mois
Fourchette : 12.54€ - 21.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1372€/mois
Loyer annuel estimé : 16465€/an
Fourchette totale : 1041€ - 1809€/mois
Fourchette annuelle : 12491€ - 21705€/an
Rentabilité brute :7.69%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 10.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :214 092€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 044,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :60,66€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 105,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 238,91€
Coût de l'assurance :18 197,82€
Taxe foncière : 1 646,55€/an
Soit par mois : 137,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 390,00€/mois
Soit par an : 4 680,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 372,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 632,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-260,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 300 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, comme une pompe à chaleur air/air ou un chauffage électrique basse consommation
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 83 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé nécessitant mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais vieillissants

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 000 €(108 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:9 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant la pose)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 372 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 465 €/an
Calcul : 1 372 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 889 €/an
Base de calcul : Emprunt de 214 092 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 728 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 647 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 680 €/an
Calcul : 390 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 943 €
Revenus locatifs : +16 465 €
Charges déductibles : -22 943 €
Résultat foncier Année 1 : -6 478 €(Déficit de 6 478 €)
Imputable sur revenu global : 6 478 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 943 €/an
Revenus locatifs : +16 465 €
Charges déductibles : -13 943 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 522 €/an
Prix d'achat du bien : 189 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 435 €(65% de 189 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 489 €/an
Calcul : 123 435 € × 3,636% = 4 489 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 465 €22 950 €6 896 €-6 485 €6 485 €--
216 795 €13 764 €6 709 €3 031 €---
317 131 €13 571 €6 516 €3 560 €---
417 473 €13 372 €6 317 €4 102 €---
517 823 €13 166 €6 112 €4 657 €---
618 179 €12 954 €5 899 €5 226 €---
718 543 €12 734 €5 680 €5 809 €---
818 914 €12 507 €5 453 €6 406 €---
919 292 €12 273 €5 218 €7 019 €---
1019 678 €12 031 €4 976 €7 647 €---
1120 071 €11 781 €4 726 €8 291 €---
1220 473 €11 522 €4 468 €8 950 €---
1320 882 €11 256 €4 201 €9 627 €---
1421 300 €10 980 €3 925 €10 320 €---
1521 726 €10 695 €3 640 €11 031 €---
1622 160 €10 401 €3 346 €11 760 €---
1722 604 €10 097 €3 042 €12 507 €---
1823 056 €9 783 €2 728 €13 273 €---
1923 517 €9 458 €2 404 €14 059 €---
2023 987 €9 123 €2 068 €14 864 €---
2124 467 €8 777 €1 722 €15 690 €---
2224 956 €8 419 €1 364 €16 537 €---
2325 455 €8 049 €995 €17 406 €---
2425 964 €7 667 €613 €18 297 €---
2526 484 €7 273 €219 €19 211 €---
TOTAL527 393 €284 600 €99 239 €242 793 €6 485 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 945 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 242 793 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 465 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 458 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 458 €-1 945 €+5 403 €
2+3 458 €+909 €+2 549 €
3+3 458 €+1 068 €+2 390 €
4+3 458 €+1 230 €+2 228 €
5+3 458 €+1 397 €+2 061 €
6+3 458 €+1 568 €+1 890 €
7+3 458 €+1 743 €+1 715 €
8+3 458 €+1 922 €+1 536 €
9+3 458 €+2 106 €+1 352 €
10+3 458 €+2 294 €+1 164 €
11+3 458 €+2 487 €+971 €
12+3 458 €+2 685 €+773 €
13+3 458 €+2 888 €+570 €
14+3 458 €+3 096 €+362 €
15+3 458 €+3 309 €+149 €
16+3 458 €+3 528 €-70 €
17+3 458 €+3 752 €-294 €
18+3 458 €+3 982 €-524 €
19+3 458 €+4 218 €-760 €
20+3 458 €+4 459 €-1 001 €
21+3 458 €+4 707 €-1 249 €
22+3 458 €+4 961 €-1 503 €
23+3 458 €+5 222 €-1 764 €
24+3 458 €+5 489 €-2 031 €
25+3 458 €+5 763 €-2 305 €
Total+86 450 €+72 838 €+13 612 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 253 jours
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