Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement Troyes 4 pièce(s)

Bien expiré
VilleTroyes (10)
Surface78.43m²
Coût Total140 680€
Loyer Annuel8 918€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-405€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 103 000 €
Surface : 78.43 m²
Prix au m² : 1 313,27 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre de WC : 1

A vendre bel appartement composé d'une vaste entrée, d'une cuisine fonctionnelle avec cellier buanderie, un double salon séjour lumineux avec balcon muni d'un store banne, la vue donne sur les jardins de la copropriété, un dégagement dessert un dressing, 2 chambres aux volumes généreux, une salle d'eau et des toilettes séparées. Venez vous y installer avec le confort des commerces et bus à proximité. DPE D GES D consommation comprise entre 87€ et 1230€ Charges de copropriété de 338€ (eau chaude, froide, chauffage, ascenseur, espaces verts...) Votre conseillère Stéphanie Cirillo 06 16 99 80 28. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/252796.pdf

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.285368, 4.108867
Total : 140 680€
Prix d'acquisition : 103 000€
Travaux : 29 440€
Valeur du bien : 132 440€
Frais de notaire : 8 240€
Coût estimé : 8 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78.43m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 743€/mois
Loyer annuel estimé : 8918€/an
Fourchette totale : 578€ - 956€/mois
Fourchette annuelle : 6932€ - 11472€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :695,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :41,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 736,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 896,77€
Coût de l'assurance :12 309,50€
Taxe foncière : 891,77€/an
Soit par mois : 74,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 338,00€/mois
Soit par an : 4 056,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 743,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 148,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-405,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 188 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un système ancien
Quantité: 1 système pour 78.43 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessité de mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - amélioration esthétique recommandée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 440 €(375 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:6 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 850€ = 6800€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 440€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 743 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 918 €/an
Calcul : 743 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 694 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 680 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 492 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 892 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 056 €/an
Calcul : 338 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 574 €
Revenus locatifs : +8 918 €
Charges déductibles : -39 574 €
Résultat foncier Année 1 : -30 657 €(Déficit de 30 657 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 257 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 134 €/an
Revenus locatifs : +8 918 €
Charges déductibles : -10 134 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 217 €/an(Déficit de 1 217 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9256.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 103 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 950 €(65% de 103 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 435 €/an
Calcul : 66 950 € × 3,636% = 2 435 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 918 €39 579 €4 699 €-30 661 €21 400 €9 261 €9 261 €
29 096 €10 014 €4 574 €-918 €918 €-9 261 €
39 278 €9 885 €4 444 €-607 €607 €-9 261 €
49 464 €9 751 €4 311 €-287 €287 €-9 261 €
59 653 €9 612 €4 172 €41 €--9 221 €
69 846 €9 469 €4 029 €377 €--8 844 €
710 043 €9 321 €3 881 €722 €--8 122 €
810 244 €9 168 €3 728 €1 076 €--7 047 €
910 448 €9 009 €3 569 €1 439 €--5 607 €
1010 657 €8 845 €3 405 €1 812 €--3 795 €
1110 871 €8 676 €3 236 €2 195 €--1 601 €
1211 088 €8 501 €3 060 €2 587 €---
1311 310 €8 319 €2 879 €2 990 €---
1411 536 €8 132 €2 692 €3 404 €---
1511 767 €7 938 €2 498 €3 829 €---
1612 002 €7 737 €2 297 €4 265 €---
1712 242 €7 530 €2 089 €4 713 €---
1812 487 €7 315 €1 875 €5 172 €---
1912 737 €7 093 €1 653 €5 644 €---
2012 991 €6 863 €1 423 €6 128 €---
2113 251 €6 626 €1 185 €6 626 €---
2213 516 €6 380 €940 €7 136 €---
2313 787 €6 126 €686 €7 661 €---
2414 062 €5 863 €423 €8 199 €---
2514 344 €5 591 €151 €8 753 €---
TOTAL285 636 €233 340 €67 897 €52 295 €23 212 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 964 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 52 295 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 918 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 873 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 873 €-6 420 €+8 293 €
2+1 873 €-275 €+2 148 €
3+1 873 €-182 €+2 055 €
4+1 873 €-86 €+1 959 €
5+1 873 €0 €+1 873 €
6+1 873 €0 €+1 873 €
7+1 873 €0 €+1 873 €
8+1 873 €0 €+1 873 €
9+1 873 €0 €+1 873 €
10+1 873 €0 €+1 873 €
11+1 873 €0 €+1 873 €
12+1 873 €+776 €+1 097 €
13+1 873 €+897 €+976 €
14+1 873 €+1 021 €+852 €
15+1 873 €+1 149 €+724 €
16+1 873 €+1 279 €+594 €
17+1 873 €+1 414 €+459 €
18+1 873 €+1 552 €+321 €
19+1 873 €+1 693 €+180 €
20+1 873 €+1 838 €+35 €
21+1 873 €+1 988 €-115 €
22+1 873 €+2 141 €-268 €
23+1 873 €+2 298 €-425 €
24+1 873 €+2 460 €-587 €
25+1 873 €+2 626 €-753 €
Total+46 825 €+16 169 €+30 656 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →