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Appartement Roanne 4 pièce(s) 62.86 m2

Bien expiré
VilleRoanne (42)
Surface62.86m²
Coût Total114 400€
Loyer Annuel5 953€
Rentabilité5.20%
Cashflow/mois-267€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 62.86 m²
Prix au m² : 1 113,59 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Ginet Immobilier vous propose, au sein d'une copropriété bien entretenue, ce bel appartement T4 situé au 3? étage avec ascenseur, entièrement refait à neuf avec des prestations modernes et soignées. Dès l'entrée, vous serez séduit par la luminosité et la qualité de la rénovation. L'appartement offre un spacieux salon-séjour, idéal pour recevoir et profiter de moments conviviaux, avec un accès direct à un agréable balcon permettant de profiter d'un espace extérieur. Il se compose également de deux chambres confortables, d'une cuisine, d'une salle de bain moderne et de nombreux rangements. L'ensemble du bien a bénéficié d'une rénovation Situé à proximité des commerces, des écoles et des transports, cet appartement représente une excellente opportunité pour une résidence principale ou un investissement. Un bien rare sur le secteur, à visiter sans tarder. Contacter Pierre-Raoul Auroy au O6 24 32 49 22 Copropriété de 575 lots - dont 240 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 1380.00 euros. Pierre Raoul AUROY (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 807763325 - roanne. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/162206.pdf

Ville : Roanne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42300
Coordonnées : 46.048141, 4.076379
Total : 114 400€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 38 800€
Valeur du bien : 108 800€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62.86m²
Loyer prédit : 7.89€/m²/mois
Fourchette : 6.06€ - 10.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 496€/mois
Loyer annuel estimé : 5953€/an
Fourchette totale : 381€ - 646€/mois
Fourchette annuelle : 4574€ - 7748€/an
Rentabilité brute :5.20%
Fourchette de rentabilité :4.00% - 6.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :565,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :33,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 598,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 213,19€
Coût de l'assurance :10 010,00€
Taxe foncière : 595,32€/an
Soit par mois : 49,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 115,00€/mois
Soit par an : 1 380,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 496,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 763,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-267,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 270 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 62.86 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - décoration moderne mais rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 800 €(617 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:10 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 600€ = 3600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Peinture et finitions: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 60 m² × 20€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roanne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau, Cuisine - Rafraîchissement
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 496 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 953 €/an
Calcul : 496 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 817 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 400 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 400 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 595 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 380 €/an
Calcul : 115 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 993 €
Revenus locatifs : +5 953 €
Charges déductibles : -44 993 €
Résultat foncier Année 1 : -39 040 €(Déficit de 39 040 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 640 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 193 €/an
Revenus locatifs : +5 953 €
Charges déductibles : -6 193 €
Résultat foncier Années 2+ : -240 €/an(Déficit de 240 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17639.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 953 €44 997 €3 821 €-39 044 €21 400 €17 644 €17 644 €
26 072 €6 095 €3 719 €-23 €23 €-17 644 €
36 194 €5 990 €3 614 €204 €--17 440 €
46 318 €5 881 €3 505 €437 €--17 003 €
56 444 €5 768 €3 393 €675 €--16 328 €
66 573 €5 652 €3 276 €921 €--15 407 €
76 704 €5 532 €3 156 €1 173 €--14 234 €
86 838 €5 407 €3 031 €1 431 €--12 803 €
96 975 €5 278 €2 902 €1 697 €--11 106 €
107 115 €5 145 €2 769 €1 970 €--9 137 €
117 257 €5 007 €2 631 €2 250 €--6 887 €
127 402 €4 864 €2 489 €2 538 €---
137 550 €4 717 €2 341 €2 833 €---
147 701 €4 564 €2 189 €3 137 €---
157 855 €4 407 €2 031 €3 448 €---
168 012 €4 244 €1 868 €3 769 €---
178 172 €4 075 €1 699 €4 098 €---
188 336 €3 900 €1 524 €4 436 €---
198 503 €3 720 €1 344 €4 783 €---
208 673 €3 533 €1 157 €5 140 €---
218 846 €3 340 €964 €5 506 €---
229 023 €3 140 €764 €5 883 €---
239 203 €2 933 €557 €6 270 €---
249 388 €2 719 €344 €6 668 €---
259 575 €2 498 €123 €7 077 €---
TOTAL190 682 €153 406 €55 213 €37 276 €21 423 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 427 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 37 276 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 953 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 250 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 250 €-6 420 €+7 670 €
2+1 250 €-7 €+1 257 €
3+1 250 €0 €+1 250 €
4+1 250 €0 €+1 250 €
5+1 250 €0 €+1 250 €
6+1 250 €0 €+1 250 €
7+1 250 €0 €+1 250 €
8+1 250 €0 €+1 250 €
9+1 250 €0 €+1 250 €
10+1 250 €0 €+1 250 €
11+1 250 €0 €+1 250 €
12+1 250 €+761 €+489 €
13+1 250 €+850 €+400 €
14+1 250 €+941 €+309 €
15+1 250 €+1 035 €+215 €
16+1 250 €+1 131 €+119 €
17+1 250 €+1 229 €+21 €
18+1 250 €+1 331 €-81 €
19+1 250 €+1 435 €-185 €
20+1 250 €+1 542 €-292 €
21+1 250 €+1 652 €-402 €
22+1 250 €+1 765 €-515 €
23+1 250 €+1 881 €-631 €
24+1 250 €+2 000 €-750 €
25+1 250 €+2 123 €-873 €
Total+31 250 €+13 249 €+18 001 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
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