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Appartement Roanne 4 pièce(s) 62.86 m2

Bien expiré
VilleRoanne (42)
Surface62.86
Coût Total114 400
Loyer Annuel5 953
Rentabilité5.20%
Cashflow/mois-267
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 62.86 m²
Prix au m² : 1 113,59 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Ginet Immobilier vous propose, au sein d'une copropriété bien entretenue, ce bel appartement T4 situé au 3? étage avec ascenseur, entièrement refait à neuf avec des prestations modernes et soignées. Dès l'entrée, vous serez séduit par la luminosité et la qualité de la rénovation. L'appartement offre un spacieux salon-séjour, idéal pour recevoir et profiter de moments conviviaux, avec un accès direct à un agréable balcon permettant de profiter d'un espace extérieur. Il se compose également de deux chambres confortables, d'une cuisine, d'une salle de bain moderne et de nombreux rangements. L'ensemble du bien a bénéficié d'une rénovation Situé à proximité des commerces, des écoles et des transports, cet appartement représente une excellente opportunité pour une résidence principale ou un investissement. Un bien rare sur le secteur, à visiter sans tarder. Contacter Pierre-Raoul Auroy au O6 24 32 49 22 Copropriété de 575 lots - dont 240 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 1380.00 euros. Pierre Raoul AUROY (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 807763325 - roanne. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/162206.pdf

Ville : Roanne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42300
Coordonnées : 46.048141, 4.076379
Total : 114 400
Prix d'acquisition : 70 000
Travaux : 38 800
Valeur du bien : 108 800
Frais de notaire : 5 600
Coût estimé : 5 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62.86
Loyer prédit : 7.89€/m²/mois
Fourchette : 6.06€ - 10.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 496€/mois
Loyer annuel estimé : 5953€/an
Fourchette totale : 381€ - 646€/mois
Fourchette annuelle : 4574€ - 7748€/an
Rentabilité brute :5.20%
Fourchette de rentabilité :4.00% - 6.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :565,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :33,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 598,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 213,19
Coût de l'assurance :10 010,00
Taxe foncière : 595,32€/an
Soit par mois : 49,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 115,00€/mois
Soit par an : 1 380,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 496,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 763,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-267,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 270 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 62.86 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - décoration moderne mais rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 800(617 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:10 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:4 800
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 600€ = 3600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Peinture et finitions: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture salon: 60 m² × 20€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roanne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau, Cuisine - Rafraîchissement
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 496 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 953 €/an
Calcul : 496 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 817 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 400 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 400 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 595 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 380 €/an
Calcul : 115 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 993
Revenus locatifs : +5 953
Charges déductibles : -44 993
Résultat foncier Année 1 : -39 040(Déficit de 39 040 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 640
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 193 €/an
Revenus locatifs : +5 953
Charges déductibles : -6 193
Résultat foncier Années 2+ : -240 €/an(Déficit de 240 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17639.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 95344 9973 821-39 04421 400 €17 644 €17 644 €
26 0726 0953 719-2323 €-17 644 €
36 1945 9903 614204--17 440 €
46 3185 8813 505437--17 003 €
56 4445 7683 393675--16 328 €
66 5735 6523 276921--15 407 €
76 7045 5323 1561 173--14 234 €
86 8385 4073 0311 431--12 803 €
96 9755 2782 9021 697--11 106 €
107 1155 1452 7691 970--9 137 €
117 2575 0072 6312 250--6 887 €
127 4024 8642 4892 538---
137 5504 7172 3412 833---
147 7014 5642 1893 137---
157 8554 4072 0313 448---
168 0124 2441 8683 769---
178 1724 0751 6994 098---
188 3363 9001 5244 436---
198 5033 7201 3444 783---
208 6733 5331 1575 140---
218 8463 3409645 506---
229 0233 1407645 883---
239 2032 9335576 270---
249 3882 7193446 668---
259 5752 4981237 077---
TOTAL190 682153 40655 21337 27621 423Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 427
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 37 276
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 953 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 250 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 250-6 420+7 670
2+1 250-7+1 257
3+1 2500+1 250
4+1 2500+1 250
5+1 2500+1 250
6+1 2500+1 250
7+1 2500+1 250
8+1 2500+1 250
9+1 2500+1 250
10+1 2500+1 250
11+1 2500+1 250
12+1 250+761+489
13+1 250+850+400
14+1 250+941+309
15+1 250+1 035+215
16+1 250+1 131+119
17+1 250+1 229+21
18+1 250+1 331-81
19+1 250+1 435-185
20+1 250+1 542-292
21+1 250+1 652-402
22+1 250+1 765-515
23+1 250+1 881-631
24+1 250+2 000-750
25+1 250+2 123-873
Total+31 250+13 249+18 001
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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