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Appartement 4 pièces 81 m²

VilleBlois (41)
Surface81m²
Coût Total155 513€
Loyer Annuel9 391€
Rentabilité6.04%
Cashflow/mois-269€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 697 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 206,14 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 4 pièces principales

Appartement T4 comprenant belle pièce de vie, cuisine, une salle de bain, un wc, buanderie et 3 chambres. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 7.36% Référence annonce : 360-1256 Date de réalisation du diagnostic : 10/09/2026 Prix hors honoraires : 91 000 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 208 Charges prévisionnelles annuelles : 1480 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 660 € et 2 300 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Blois
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Coordonnées : 47.588783, 1.331610
Total : 155 513€
Prix d'acquisition : 97 697€
Travaux : 50 000€
Valeur du bien : 147 697€
Frais de notaire : 7 816€
Coût estimé : 7 816€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.76€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 783€/mois
Loyer annuel estimé : 9391€/an
Fourchette totale : 629€ - 974€/mois
Fourchette annuelle : 7542€ - 11692€/an
Rentabilité brute :6.04%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 7.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 962,3 €/m²
Basé sur :324 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :158 947 €
Prix d'achat :97 697 €
Décote à l'achat :-61 250€ (-38.5%)
Marge achat-revente :3 434€ (2.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 513€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :787,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :62,21€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 849,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 808,78€
Coût de l'assurance :18 661,56€
Taxe foncière : 939,06€/an
Soit par mois : 78,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 123,33€/mois
Soit par an : 1 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 782,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 051,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-268,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 81 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique possible
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une mise à jour
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et carrelage, mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant des réparations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 000 €(617 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:1 800€
    Peinture chambres: 3 chambres × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 1 salon × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blois (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 783 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 391 €/an
Calcul : 783 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 545 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 513 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 746 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 939 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 480 €/an
Calcul : 123 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 710 €
Revenus locatifs : +9 391 €
Charges déductibles : -58 710 €
Résultat foncier Année 1 : -49 320 €(Déficit de 49 320 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 920 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 710 €/an
Revenus locatifs : +9 391 €
Charges déductibles : -8 710 €
Résultat foncier Années 2+ : 680 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27919.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 697 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 503 €(65% de 97 697 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 309 €/an
Calcul : 63 503 € × 3,636% = 2 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 391 €58 715 €5 550 €-49 325 €21 400 €27 925 €27 925 €
29 578 €8 572 €5 407 €1 006 €--26 918 €
39 770 €8 424 €5 258 €1 346 €--25 572 €
49 965 €8 270 €5 104 €1 696 €--23 876 €
510 165 €8 110 €4 945 €2 055 €--21 822 €
610 368 €7 945 €4 779 €2 423 €--19 398 €
710 575 €7 773 €4 608 €2 802 €--16 596 €
810 787 €7 595 €4 430 €3 192 €--13 404 €
911 003 €7 411 €4 245 €3 592 €--9 812 €
1011 223 €7 220 €4 054 €4 003 €--5 810 €
1111 447 €7 022 €3 856 €4 426 €--1 384 €
1211 676 €6 816 €3 651 €4 860 €---
1311 910 €6 603 €3 438 €5 306 €---
1412 148 €6 382 €3 217 €5 765 €---
1512 391 €6 153 €2 988 €6 237 €---
1612 639 €5 916 €2 751 €6 722 €---
1712 891 €5 670 €2 505 €7 221 €---
1813 149 €5 415 €2 250 €7 734 €---
1913 412 €5 151 €1 985 €8 261 €---
2013 680 €4 877 €1 711 €8 804 €---
2113 954 €4 593 €1 427 €9 361 €---
2214 233 €4 298 €1 132 €9 935 €---
2314 518 €3 993 €827 €10 525 €---
2414 808 €3 676 €510 €11 132 €---
2515 104 €3 348 €182 €11 756 €---
TOTAL300 784 €209 947 €80 809 €90 837 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 837 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 391 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 972 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 972 €-6 420 €+8 392 €
2+1 972 €0 €+1 972 €
3+1 972 €0 €+1 972 €
4+1 972 €0 €+1 972 €
5+1 972 €0 €+1 972 €
6+1 972 €0 €+1 972 €
7+1 972 €0 €+1 972 €
8+1 972 €0 €+1 972 €
9+1 972 €0 €+1 972 €
10+1 972 €0 €+1 972 €
11+1 972 €0 €+1 972 €
12+1 972 €+1 458 €+514 €
13+1 972 €+1 592 €+380 €
14+1 972 €+1 730 €+242 €
15+1 972 €+1 871 €+101 €
16+1 972 €+2 017 €-45 €
17+1 972 €+2 166 €-194 €
18+1 972 €+2 320 €-348 €
19+1 972 €+2 478 €-506 €
20+1 972 €+2 641 €-669 €
21+1 972 €+2 808 €-836 €
22+1 972 €+2 981 €-1 009 €
23+1 972 €+3 158 €-1 186 €
24+1 972 €+3 340 €-1 368 €
25+1 972 €+3 527 €-1 555 €
Total+49 300 €+27 666 €+21 634 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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