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Maison à vendre

VilleCoutens (09)
Surface110m²
Coût Total176 840€
Loyer Annuel9 364€
Rentabilité5.30%
Cashflow/mois-213€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 800 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Cheminée, Salon (total 24 m²), 4 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Exposition sud, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

MAISON DANS HAMEAU

À proximité de Mirepoix, maison de village mitoyenne sur un côté à rénover de 110 m² habitables environ comprenant un salon, une salle à manger avec cuisine, quatre chambres, une salle d'eau, deux WC et un garage 28 m². Côté extérieur, vous bénéficierez d'un terrain en face de 725 m² et un abri bois clos de 27 m². ' DPE élevé: consommation excessive' AGENCE PYRENEES IMMOBILIER - SOUM Paul - Agent commercial - RSAC N° 323 052 126 - 06 81 36 42 00 - Plus d'informations (réf. ) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Coutens
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09500
Coordonnées : 43.072833, 1.817671
Total : 176 840€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 81 800€
Valeur du bien : 169 800€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 7.09€/m²/mois
Fourchette : 5.19€ - 9.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 780€/mois
Loyer annuel estimé : 9364€/an
Fourchette totale : 571€ - 1066€/mois
Fourchette annuelle : 6856€ - 12791€/an
Rentabilité brute :5.30%
Fourchette de rentabilité :3.88% - 7.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 925,49 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :211 804 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :-123 804€ (-58.5%)
Marge achat-revente :34 964€ (16.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :863,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :51,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 915,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 251,85€
Coût de l'assurance :15 473,50€
Taxe foncière : 936,45€/an
Soit par mois : 78,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 780,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 993,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-212,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures (portes, plinthes) pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon (peinture, revêtement sol)
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau + nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie (tuyauterie, évacuations)
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :81 800 €(744 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:8 800€
    Isolation toiture/combles: 110 m² × 80€/m² = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant tous les éléments et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (incluant tous les éléments et main d'œuvre)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau + 10 prises × 150€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:5 000€
    Mise aux normes plomberie: toute la maison = 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Coutens (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 780 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 364 €/an
Calcul : 780 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 708 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 840 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 619 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 936 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 81 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 063 €
Revenus locatifs : +9 364 €
Charges déductibles : -89 063 €
Résultat foncier Année 1 : -79 699 €(Déficit de 79 699 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 58 299 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 263 €/an
Revenus locatifs : +9 364 €
Charges déductibles : -7 263 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 101 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 58298.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 364 €89 069 €5 713 €-79 704 €21 400 €58 304 €58 304 €
29 552 €7 114 €5 559 €2 437 €--55 867 €
39 743 €6 955 €5 400 €2 788 €--53 079 €
49 938 €6 790 €5 235 €3 148 €--49 931 €
510 136 €6 620 €5 064 €3 517 €--46 415 €
610 339 €6 444 €4 889 €3 895 €--42 520 €
710 546 €6 262 €4 707 €4 284 €--38 236 €
810 757 €6 074 €4 519 €4 682 €--33 554 €
910 972 €5 880 €4 325 €5 092 €--28 462 €
1011 191 €5 680 €4 125 €5 511 €--22 951 €
1111 415 €5 473 €3 918 €5 942 €--17 008 €
1211 644 €5 259 €3 704 €6 385 €---
1311 876 €5 038 €3 482 €6 839 €---
1412 114 €4 809 €3 254 €7 305 €---
1512 356 €4 573 €3 018 €7 783 €---
1612 603 €4 330 €2 774 €8 274 €---
1712 855 €4 078 €2 522 €8 778 €---
1813 113 €3 817 €2 262 €9 295 €---
1913 375 €3 548 €1 993 €9 826 €---
2013 642 €3 271 €1 715 €10 372 €---
2113 915 €2 983 €1 428 €10 932 €---
2214 193 €2 687 €1 131 €11 507 €---
2314 477 €2 380 €825 €12 097 €---
2414 767 €2 064 €508 €12 703 €---
2515 062 €1 737 €181 €13 326 €---
TOTAL299 948 €202 937 €82 252 €97 011 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 97 011 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 364 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 967 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 967 €-6 420 €+8 387 €
2+1 967 €0 €+1 967 €
3+1 967 €0 €+1 967 €
4+1 967 €0 €+1 967 €
5+1 967 €0 €+1 967 €
6+1 967 €0 €+1 967 €
7+1 967 €0 €+1 967 €
8+1 967 €0 €+1 967 €
9+1 967 €0 €+1 967 €
10+1 967 €0 €+1 967 €
11+1 967 €0 €+1 967 €
12+1 967 €+1 915 €+52 €
13+1 967 €+2 052 €-85 €
14+1 967 €+2 191 €-224 €
15+1 967 €+2 335 €-368 €
16+1 967 €+2 482 €-515 €
17+1 967 €+2 633 €-666 €
18+1 967 €+2 789 €-822 €
19+1 967 €+2 948 €-981 €
20+1 967 €+3 112 €-1 145 €
21+1 967 €+3 279 €-1 312 €
22+1 967 €+3 452 €-1 485 €
23+1 967 €+3 629 €-1 662 €
24+1 967 €+3 811 €-1 844 €
25+1 967 €+3 998 €-2 031 €
Total+49 175 €+34 206 €+14 969 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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