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Immeuble 4 pièces 101 m²

Bien expiré
VilleLens (62)
Surface101m²
Coût Total184 189€
Loyer Annuel13 961€
Rentabilité7.58%
Cashflow/mois+96€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 990 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 990 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

EXCLISIVITE STEPHANE PLAZA IMMOBILIER

Venez découvrir cette immeuble de rapport local commercial + duplex avec terrasse. Idéal investisseur :

  • Local commercial au rez-de-chaussée.

  • Appartement duplex 2 chambres avec salon, cuisine, salle de bain et terrasse.

Points forts : Lumineux, bien agencé, quartier dynamique. Possibilité de location séparée pour rentabilité immédiate.

Travaux à prévoir.

Ne tardez pas à venir la visiter ! Contactez nous pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Pour toute information supplémentaire, n'hésitez pas à contacter l'Agence Stéphane Plaza Immobilier.

Les informations sur les risques éventuels liés à ce bien sont disponibles sur le site Géorisques (http://www.georisques.gouv.fr).

Ville : Lens
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62300
Coordonnées : 50.432370, 2.833679
Total : 184 189€
Prix d'acquisition : 99 990€
Travaux : 76 200€
Valeur du bien : 176 190€
Frais de notaire : 7 999€
Coût estimé : 7 999€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 11.52€/m²/mois
Fourchette : 9.37€ - 14.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 1163€/mois
Loyer annuel estimé : 13961€/an
Fourchette totale : 947€ - 1430€/mois
Fourchette annuelle : 11361€ - 17156€/an
Rentabilité brute :7.58%
Fourchette de rentabilité :6.17% - 9.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 189€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :898,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :52,19€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 950,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 377,85€
Coût de l'assurance :15 656,07€
Taxe foncière : 1 396,08€/an
Soit par mois : 116,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 163,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 067,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :96,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 331 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité et menuiseries intérieures pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité et menuiseries intérieures pour le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique et mise à la terre
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à niveau de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: entière plomberie
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 200 €(754 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:8 000€
    Rénovation lourde chambres: 2 chambres × 4000€ = 8000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures, main d'œuvre incluse)
  • Salon:10 000€
    Rénovation lourde salon: 1 salon × 10000€ = 10000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures, main d'œuvre incluse)
  • Second œuvre général - Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Second œuvre général - Plomberie:3 000€
    Mise à niveau plomberie générale: 1 plomberie entière × 3000€ = 3000€ (incluant vérification et mise à niveau, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 22 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 163 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 961 €/an
Calcul : 1 163 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 927 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 189 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 626 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 396 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 149 €
Revenus locatifs : +13 961 €
Charges déductibles : -84 149 €
Résultat foncier Année 1 : -70 188 €(Déficit de 70 188 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 788 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 949 €/an
Revenus locatifs : +13 961 €
Charges déductibles : -7 949 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 012 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48788.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 994 €(65% de 99 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 363 €/an
Calcul : 64 994 € × 3,636% = 2 363 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 961 €84 155 €5 933 €-70 194 €21 400 €48 794 €48 794 €
214 240 €7 794 €5 772 €6 446 €--42 348 €
314 525 €7 629 €5 606 €6 896 €--35 452 €
414 815 €7 457 €5 435 €7 358 €--28 094 €
515 112 €7 280 €5 258 €7 831 €--20 263 €
615 414 €7 097 €5 075 €8 316 €--11 947 €
715 722 €6 909 €4 886 €8 814 €--3 133 €
816 037 €6 713 €4 691 €9 323 €---
916 357 €6 512 €4 490 €9 845 €---
1016 684 €6 304 €4 281 €10 381 €---
1117 018 €6 088 €4 066 €10 930 €---
1217 358 €5 866 €3 844 €11 492 €---
1317 706 €5 637 €3 614 €12 069 €---
1418 060 €5 399 €3 377 €12 660 €---
1518 421 €5 154 €3 132 €13 267 €---
1618 789 €4 901 €2 879 €13 888 €---
1719 165 €4 640 €2 617 €14 526 €---
1819 548 €4 369 €2 347 €15 179 €---
1919 939 €4 090 €2 068 €15 849 €---
2020 338 €3 802 €1 780 €16 536 €---
2120 745 €3 504 €1 482 €17 241 €---
2221 160 €3 196 €1 174 €17 964 €---
2321 583 €2 878 €856 €18 705 €---
2422 015 €2 550 €527 €19 465 €---
2522 455 €2 210 €188 €20 245 €---
TOTAL447 167 €212 136 €85 378 €235 031 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 235 031 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 961 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 932 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 932 €-6 420 €+9 352 €
2+2 932 €0 €+2 932 €
3+2 932 €0 €+2 932 €
4+2 932 €0 €+2 932 €
5+2 932 €0 €+2 932 €
6+2 932 €0 €+2 932 €
7+2 932 €0 €+2 932 €
8+2 932 €+1 857 €+1 075 €
9+2 932 €+2 954 €-22 €
10+2 932 €+3 114 €-182 €
11+2 932 €+3 279 €-347 €
12+2 932 €+3 448 €-516 €
13+2 932 €+3 621 €-689 €
14+2 932 €+3 798 €-866 €
15+2 932 €+3 980 €-1 048 €
16+2 932 €+4 166 €-1 234 €
17+2 932 €+4 358 €-1 426 €
18+2 932 €+4 554 €-1 622 €
19+2 932 €+4 755 €-1 823 €
20+2 932 €+4 961 €-2 029 €
21+2 932 €+5 172 €-2 240 €
22+2 932 €+5 389 €-2 457 €
23+2 932 €+5 611 €-2 679 €
24+2 932 €+5 840 €-2 908 €
25+2 932 €+6 073 €-3 141 €
Total+73 300 €+70 509 €+2 791 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
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