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Maison à vendre

VilleVallauris (06)
Surface220m²
Coût Total709 900€
Loyer Annuel54 425€
Rentabilité7.67%
Cashflow/mois+359€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 595 000 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 2 704,55 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, 8 chambres, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Centre Golfe Juan, immeuble de rapport locatif, composée de deux locaux commerciaux en rez-de-chaussée et de quatre appartements de type deux pièces sur deux étages. Rapport locatif actuel 3 900 euros mensuel soit 46 800 euros annuel. Contacter l'agence ou Florian

Ville : Vallauris
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06220
Coordonnées : 43.568112, 7.072955
Total : 709 900€
Prix d'acquisition : 595 000€
Travaux : 67 300€
Valeur du bien : 662 300€
Frais de notaire : 47 600€
Coût estimé : 47 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220m²
Loyer prédit : 20.62€/m²/mois
Fourchette : 13.90€ - 30.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 4535€/mois
Loyer annuel estimé : 54425€/an
Fourchette totale : 3058€ - 6726€/mois
Fourchette annuelle : 36701€ - 80710€/an
Rentabilité brute :7.67%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 11.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :6 892,86 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 516 429 €
Prix d'achat :595 000 €
Décote à l'achat :-921 429€ (-60.8%)
Marge achat-revente :806 529€ (53.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :709 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 515,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :207,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 723,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :344 890,31€
Coût de l'assurance :62 116,25€
Taxe foncière : 5 442,53€/an
Soit par mois : 453,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 535,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 176,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :358,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
0
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation d'énergie primaire indiquée comme 0 kWh/m²/an, ce qui est considéré comme très inefficace.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 220 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 220 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et remplacement d'éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - Cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 96 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Chambres en bon état mais rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de finition dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - Salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 300 €(306 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:15 400€
    Isolation combles: 220 m² × 70€/m² = 15400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 900€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 700€ = 18900€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 96 m² × 50€/m² = 4800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vallauris (Côte d'Azur, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 535 €/mois
Revenus locatifs annuels : 54 425 €/an
Calcul : 4 535 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 23 830 €/an
Base de calcul : Emprunt de 709 900 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 485 €/an
Calcul : 207 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 443 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 99 057 €
Revenus locatifs : +54 425 €
Charges déductibles : -99 057 €
Résultat foncier Année 1 : -44 632 €(Déficit de 44 632 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 232 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 31 757 €/an
Revenus locatifs : +54 425 €
Charges déductibles : -31 757 €
Résultat foncier Années 2+ : 22 668 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23231.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 595 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 386 750 €(65% de 595 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 14 064 €/an
Calcul : 386 750 € × 3,636% = 14 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
154 425 €99 080 €23 853 €-44 654 €21 400 €23 254 €23 254 €
255 514 €31 146 €23 219 €24 367 €---
356 624 €30 491 €22 564 €26 133 €---
457 757 €29 813 €21 886 €27 943 €---
558 912 €29 112 €21 185 €29 800 €---
660 090 €28 387 €20 459 €31 703 €---
761 292 €27 636 €19 709 €33 656 €---
862 518 €26 860 €18 933 €35 658 €---
963 768 €26 056 €18 129 €37 711 €---
1065 043 €25 225 €17 298 €39 818 €---
1166 344 €24 366 €16 439 €41 978 €---
1267 671 €23 476 €15 549 €44 195 €---
1369 024 €22 556 €14 629 €46 468 €---
1470 405 €21 604 €13 677 €48 801 €---
1571 813 €20 620 €12 693 €51 193 €---
1673 249 €19 601 €11 674 €53 648 €---
1774 714 €18 547 €10 620 €56 167 €---
1876 209 €17 457 €9 530 €58 752 €---
1977 733 €16 329 €8 402 €61 404 €---
2079 287 €15 162 €7 235 €64 126 €---
2180 873 €13 955 €6 027 €66 919 €---
2282 491 €12 706 €4 778 €69 785 €---
2384 140 €11 414 €3 486 €72 727 €---
2485 823 €10 077 €2 150 €75 746 €---
2587 540 €8 694 €767 €78 846 €---
TOTAL1 743 260 €610 370 €344 890 €1 132 890 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 132 890 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 54 425 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 429 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 429 €-6 420 €+17 849 €
2+11 429 €+334 €+11 095 €
3+11 429 €+7 840 €+3 589 €
4+11 429 €+8 383 €+3 046 €
5+11 429 €+8 940 €+2 489 €
6+11 429 €+9 511 €+1 918 €
7+11 429 €+10 097 €+1 332 €
8+11 429 €+10 697 €+732 €
9+11 429 €+11 313 €+116 €
10+11 429 €+11 945 €-516 €
11+11 429 €+12 594 €-1 165 €
12+11 429 €+13 258 €-1 829 €
13+11 429 €+13 940 €-2 511 €
14+11 429 €+14 640 €-3 211 €
15+11 429 €+15 358 €-3 929 €
16+11 429 €+16 095 €-4 666 €
17+11 429 €+16 850 €-5 421 €
18+11 429 €+17 626 €-6 197 €
19+11 429 €+18 421 €-6 992 €
20+11 429 €+19 238 €-7 809 €
21+11 429 €+20 076 €-8 647 €
22+11 429 €+20 936 €-9 507 €
23+11 429 €+21 818 €-10 389 €
24+11 429 €+22 724 €-11 295 €
25+11 429 €+23 654 €-12 225 €
Total+285 725 €+339 867 €+-54 142 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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