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Détails du bien

Bien expiré
VilleColombes (92)
Surface97m²
Coût Total350 700€
Loyer Annuel24 524€
Rentabilité6.99%
Cashflow/mois+4€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 265 000 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 2 731,96 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 14
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

A 8 mn à pied de la gare du Stade et 15 mn à pied du tramway T1 et du métro Les Courtilles.

NCI+ vous propose un appartement familiale de 5 pièces, 97,17 m², composé : Double séjour, cuisine séparée, 3 chambres, salle de bains, toilettes, cellier, dressing, loggia, 2 place de parking en sous-sol.

Ce spacieux appartement dispose d'une vue panoramique sur la ville de Colombes et le quartier d'affaires de La Défense.

A ne pas rater !!

Ville : Colombes
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92700
Total : 350 700€
Prix d'acquisition : 265 000€
Travaux : 64 500€
Valeur du bien : 329 500€
Frais de notaire : 21 200€
Coût estimé : 21 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 21.07€/m²/mois
Fourchette : 17.09€ - 25.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 2044€/mois
Loyer annuel estimé : 24524€/an
Fourchette totale : 1657€ - 2520€/mois
Fourchette annuelle : 19888€ - 30241€/an
Rentabilité brute :6.99%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 8.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :350 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 733,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :102,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 835,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :169 259,30€
Coût de l'assurance :30 686,25€
Taxe foncière : 2 452,40€/an
Soit par mois : 204,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 043,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 039,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :3,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 286 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 500 €(665 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9500€ = 9500€
  • Menuiseries:8 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 850€ = 8500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€
  • Chambres:15 000€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 300€/m² = 13500€, Main d'œuvre: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Colombes (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 044 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 524 €/an
Calcul : 2 044 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 702 €/an
Base de calcul : Emprunt de 350 700 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 227 €/an
Calcul : 102 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 452 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 882 €
Revenus locatifs : +24 524 €
Charges déductibles : -79 882 €
Résultat foncier Année 1 : -55 358 €(Déficit de 55 358 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 958 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 382 €/an
Revenus locatifs : +24 524 €
Charges déductibles : -15 382 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 142 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33958.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 265 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 172 250 €(65% de 265 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 264 €/an
Calcul : 172 250 € × 3,636% = 6 264 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 524 €79 894 €11 714 €-55 370 €21 400 €33 970 €33 970 €
225 014 €15 082 €11 402 €9 933 €--24 037 €
325 515 €14 759 €11 079 €10 756 €--13 281 €
426 025 €14 426 €10 746 €11 599 €--1 682 €
526 546 €14 080 €10 401 €12 465 €---
627 076 €13 724 €10 044 €13 353 €---
727 618 €13 354 €9 674 €14 264 €---
828 170 €12 972 €9 293 €15 198 €---
928 734 €12 577 €8 898 €16 156 €---
1029 308 €12 169 €8 489 €17 139 €---
1129 895 €11 746 €8 067 €18 148 €---
1230 492 €11 309 €7 629 €19 183 €---
1331 102 €10 857 €7 177 €20 245 €---
1431 724 €10 390 €6 710 €21 335 €---
1532 359 €9 906 €6 226 €22 453 €---
1633 006 €9 406 €5 726 €23 600 €---
1733 666 €8 888 €5 209 €24 778 €---
1834 339 €8 353 €4 673 €25 986 €---
1935 026 €7 800 €4 120 €27 227 €---
2035 727 €7 227 €3 547 €28 500 €---
2136 441 €6 635 €2 955 €29 806 €---
2237 170 €6 022 €2 343 €31 148 €---
2337 914 €5 389 €1 709 €32 525 €---
2438 672 €4 733 €1 054 €33 938 €---
2539 445 €4 056 €376 €35 390 €---
TOTAL785 510 €325 755 €169 259 €459 755 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 459 755 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 524 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 150 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 150 €-6 420 €+11 570 €
2+5 150 €0 €+5 150 €
3+5 150 €0 €+5 150 €
4+5 150 €0 €+5 150 €
5+5 150 €+3 235 €+1 915 €
6+5 150 €+4 006 €+1 144 €
7+5 150 €+4 279 €+871 €
8+5 150 €+4 559 €+591 €
9+5 150 €+4 847 €+303 €
10+5 150 €+5 142 €+8 €
11+5 150 €+5 444 €-294 €
12+5 150 €+5 755 €-605 €
13+5 150 €+6 074 €-924 €
14+5 150 €+6 400 €-1 250 €
15+5 150 €+6 736 €-1 586 €
16+5 150 €+7 080 €-1 930 €
17+5 150 €+7 433 €-2 283 €
18+5 150 €+7 796 €-2 646 €
19+5 150 €+8 168 €-3 018 €
20+5 150 €+8 550 €-3 400 €
21+5 150 €+8 942 €-3 792 €
22+5 150 €+9 344 €-4 194 €
23+5 150 €+9 757 €-4 607 €
24+5 150 €+10 182 €-5 032 €
25+5 150 €+10 617 €-5 467 €
Total+128 750 €+137 926 €+-9 176 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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