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Maison - 7 pièce(s) - 154 m²

Bien expiré
VilleCahors (46)
Surface154m²
Coût Total243 640€
Loyer Annuel19 524€
Rentabilité8.01%
Cashflow/mois+170€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 000 €
Surface : 154 m²
Prix au m² : 1 266,23 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Léna Vergne-Bessagnet vous propose: CAHORS : découvrez cette maison pleine de potentiel de 154 m². Elle comprend 4 grandes chambres dont une avec salle d'eau, 2 bureaux, 1 cuisine semi ouverte et rénovée en 2020, 2 WC, une salle de bain. Le double salon donne accès à une terrasse arborée et avec une vue dégagée. Le rez-de-jardin propose un grand espace de stockage avec un garage, un atelier, une cave et une buanderie.

LES PRINCIPAUX ATOUTS :

  • Chaudière gaz installée en 2020
  • Citerne de rétention d'eau
  • Terrain d'environ 2 600 m² en terrasse DIVISIBLE
  • Proche des commerces de Pradines et du Lot

Maison idéale pour les familles ou investissement locatif.

Plus d'informations et organisation des visites par téléphone. Contactez-moi !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 232 et classe CLIMAT D indice 44. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Léna Vergne-Bessagnet mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de TOULOUSE sous le numéro 898416920, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

  • Surface habitable : 154
  • Surface totale : 154
  • Nbre. d'étages : 2
  • Nbre. de chambres : 4
  • Nb. de pièces : 7
  • Nb. de salles de bain : 1
  • Nb. de salles d'eau : 1
  • Nb. de WC : 2
  • Terrasse
  • Nb. Parking : 1
  • Cave
Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Total : 243 640€
Prix d'acquisition : 195 000€
Travaux : 33 040€
Valeur du bien : 228 040€
Frais de notaire : 15 600€
Coût estimé : 15 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 154m²
Loyer prédit : 10.57€/m²/mois
Fourchette : 8.36€ - 13.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1627€/mois
Loyer annuel estimé : 19524€/an
Fourchette totale : 1288€ - 2056€/mois
Fourchette annuelle : 15452€ - 24669€/an
Rentabilité brute :8.01%
Fourchette de rentabilité :6.34% - 10.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 651,92 €/m²
Basé sur :80 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :254 396 €
Prix d'achat :195 000 €
Décote à l'achat :-59 396€ (-23.3%)
Marge achat-revente :10 756€ (4.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :243 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 223,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :71,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 294,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 452,84€
Coût de l'assurance :21 318,50€
Taxe foncière : 1 952,42€/an
Soit par mois : 162,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 627,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 457,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :169,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 232 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Classe énergétique D avec indice 232.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 154 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et optimisation du système de chauffage existant (chaudière gaz installée en 2020)
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - S'assurer que le système est optimal pour le confort
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électroménager
Remplacement de l'électroménager obsolète dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - amélioration nécessaire pour fonctionnalité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de la salle de bain (remplacement de la baignoire/douche, lavabo, carrelage)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 040 €(215 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 240€
    Isolation combles: 154 m² × 60€/m² = 9240€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement chaudière gaz: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Électroménager:4 000€
    Électroménager complet: 1 cuisine complète × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs/plafonds: 4 chambres (environ 100 m²) × 24€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 240€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 627 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 524 €/an
Calcul : 1 627 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 493 €/an
Base de calcul : Emprunt de 243 640 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 853 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 952 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 338 €
Revenus locatifs : +19 524 €
Charges déductibles : -44 338 €
Résultat foncier Année 1 : -24 814 €(Déficit de 24 814 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 414 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 298 €/an
Revenus locatifs : +19 524 €
Charges déductibles : -11 298 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 226 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3414.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 195 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750 €(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 524 €44 346 €8 501 €-24 822 €21 400 €3 422 €3 422 €
219 915 €11 084 €8 279 €8 830 €---
320 313 €10 855 €8 050 €9 458 €---
420 719 €10 617 €7 812 €10 103 €---
521 134 €10 370 €7 565 €10 763 €---
621 556 €10 115 €7 310 €11 442 €---
721 987 €9 850 €7 045 €12 137 €---
822 427 €9 576 €6 771 €12 851 €---
922 876 €9 292 €6 487 €13 583 €---
1023 333 €8 998 €6 193 €14 335 €---
1123 800 €8 694 €5 888 €15 106 €---
1224 276 €8 378 €5 573 €15 898 €---
1324 761 €8 051 €5 246 €16 710 €---
1425 257 €7 713 €4 907 €17 544 €---
1525 762 €7 362 €4 557 €18 400 €---
1626 277 €6 998 €4 193 €19 279 €---
1726 802 €6 622 €3 817 €20 180 €---
1827 339 €6 232 €3 427 €21 106 €---
1927 885 €5 828 €3 023 €22 057 €---
2028 443 €5 410 €2 605 €23 033 €---
2129 012 €4 977 €2 172 €24 035 €---
2229 592 €4 528 €1 723 €25 064 €---
2330 184 €4 063 €1 258 €26 121 €---
2430 788 €3 581 €776 €27 207 €---
2531 403 €3 082 €277 €28 321 €---
TOTAL625 365 €226 622 €123 453 €398 743 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 398 743 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 524 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 100 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 100 €-6 420 €+10 520 €
2+4 100 €+1 622 €+2 478 €
3+4 100 €+2 837 €+1 263 €
4+4 100 €+3 031 €+1 069 €
5+4 100 €+3 229 €+871 €
6+4 100 €+3 432 €+668 €
7+4 100 €+3 641 €+459 €
8+4 100 €+3 855 €+245 €
9+4 100 €+4 075 €+25 €
10+4 100 €+4 301 €-201 €
11+4 100 €+4 532 €-432 €
12+4 100 €+4 769 €-669 €
13+4 100 €+5 013 €-913 €
14+4 100 €+5 263 €-1 163 €
15+4 100 €+5 520 €-1 420 €
16+4 100 €+5 784 €-1 684 €
17+4 100 €+6 054 €-1 954 €
18+4 100 €+6 332 €-2 232 €
19+4 100 €+6 617 €-2 517 €
20+4 100 €+6 910 €-2 810 €
21+4 100 €+7 211 €-3 111 €
22+4 100 €+7 519 €-3 419 €
23+4 100 €+7 836 €-3 736 €
24+4 100 €+8 162 €-4 062 €
25+4 100 €+8 496 €-4 396 €
Total+102 500 €+119 623 €+-17 123 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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