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Immeuble 8 pièces 120 m²

Bien expiré
VilleTour-du-Pin (38)
Surface120m²
Coût Total159 020€
Loyer Annuel18 929€
Rentabilité11.90%
Cashflow/mois+577€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 825 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble en Pierre à Fort Potentiel — Local + Deux T2 + Combles Aménageables

Investisseur, cet immeuble répond parfaitement à vos attentes.

Rez-de-chaussée : Local commercial de 54 m², doté d'une entrée indépendante, d'une vitrine, d'une arrière-boutique et de sanitaires.

1er étage : Appartement T2 de 32.5 m² accessible par un escalier intérieur.

2ᵉ étage : Appartement T2 de 32.5 m² avec possibilité d'aménager les combles afin de créer un duplex.

Atouts supplémentaires :

Aucune copropriété.

Immeuble en pierre, offrant un cachet certain.

Travaux à prévoir, permettant d'optimiser la rentabilité.

Emplacement stratégique.

Le local commercial libre .

Cette annonce référence 314489 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier NATHALIE JANKOVIC (EI) immatriculé au RSAC de VIENNE (38200) sous le numéro 82908817800019.

Prix du bien : 99 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

DPE vierge.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 314489 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Tour-du-Pin
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38110
Coordonnées : 45.562714, 5.444042
Total : 159 020€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 52 100€
Valeur du bien : 151 100€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 13.14€/m²/mois
Fourchette : 10.48€ - 16.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1577€/mois
Loyer annuel estimé : 18929€/an
Fourchette totale : 1258€ - 1978€/mois
Fourchette annuelle : 15093€ - 23739€/an
Rentabilité brute :11.90%
Fourchette de rentabilité :9.49% - 14.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 004,81 €/m²
Basé sur :112 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :240 577 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-141 577€ (-58.8%)
Marge achat-revente :81 557€ (33.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :796,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :46,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 842,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 807,48€
Coût de l'assurance :13 914,25€
Taxe foncière : 1 892,88€/an
Soit par mois : 157,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 577,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 000,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :577,19€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Immeuble - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en désordre avec équipements anciens
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, remplacement de l'éclairage, et réparation du parquet
Quantité: 20 m²
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, remplacement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres avec parquet abîmé et murs vieillissants
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour des équipements et réfection de la buanderie
Quantité: buanderie complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible - buanderie avec équipements visibles et installations datées

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 100 €(434 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant la fourniture et la pose)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la fourniture, l'installation, la plomberie et l'électricité)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Peinture chambres: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Remplacement revêtement de sol (parquet flottant): 24 m² × 40€/m² = 960€, Total = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant la fourniture, l'installation, la plomberie et l'électricité)
  • Autres pièces:3 000€
    Rénovation buanderie: 10 m² × 300€/m² = 3000€ (incluant la fourniture et la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tour-du-Pin (pas d'ajustement régional nécessaire). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 577 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 929 €/an
Calcul : 1 577 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 496 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 020 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 557 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 893 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 045 €
Revenus locatifs : +18 929 €
Charges déductibles : -60 045 €
Résultat foncier Année 1 : -41 117 €(Déficit de 41 117 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 717 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 945 €/an
Revenus locatifs : +18 929 €
Charges déductibles : -7 945 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 983 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19716.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 929 €60 051 €5 501 €-41 122 €21 400 €19 722 €19 722 €
219 307 €7 806 €5 357 €11 501 €--8 221 €
319 694 €7 657 €5 208 €12 036 €---
420 087 €7 503 €5 053 €12 585 €---
520 489 €7 343 €4 893 €13 147 €---
620 899 €7 177 €4 727 €13 722 €---
721 317 €7 005 €4 556 €14 312 €---
821 743 €6 827 €4 378 €14 916 €---
922 178 €6 643 €4 194 €15 535 €---
1022 622 €6 453 €4 003 €16 169 €---
1123 074 €6 255 €3 806 €16 819 €---
1223 536 €6 051 €3 602 €17 485 €---
1324 006 €5 839 €3 390 €18 167 €---
1424 486 €5 620 €3 171 €18 866 €---
1524 976 €5 393 €2 944 €19 583 €---
1625 476 €5 158 €2 709 €20 318 €---
1725 985 €4 915 €2 465 €21 071 €---
1826 505 €4 663 €2 213 €21 842 €---
1927 035 €4 401 €1 952 €22 634 €---
2027 576 €4 131 €1 682 €23 445 €---
2128 127 €3 851 €1 402 €24 276 €---
2228 690 €3 561 €1 112 €25 128 €---
2329 264 €3 261 €812 €26 003 €---
2429 849 €2 950 €501 €26 899 €---
2530 446 €2 628 €179 €27 818 €---
TOTAL606 295 €193 144 €79 807 €413 151 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 413 151 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 929 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 975 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 975 €-6 420 €+10 395 €
2+3 975 €0 €+3 975 €
3+3 975 €+1 145 €+2 830 €
4+3 975 €+3 775 €+200 €
5+3 975 €+3 944 €+31 €
6+3 975 €+4 117 €-142 €
7+3 975 €+4 294 €-319 €
8+3 975 €+4 475 €-500 €
9+3 975 €+4 660 €-685 €
10+3 975 €+4 851 €-876 €
11+3 975 €+5 046 €-1 071 €
12+3 975 €+5 245 €-1 270 €
13+3 975 €+5 450 €-1 475 €
14+3 975 €+5 660 €-1 685 €
15+3 975 €+5 875 €-1 900 €
16+3 975 €+6 095 €-2 120 €
17+3 975 €+6 321 €-2 346 €
18+3 975 €+6 553 €-2 578 €
19+3 975 €+6 790 €-2 815 €
20+3 975 €+7 033 €-3 058 €
21+3 975 €+7 283 €-3 308 €
22+3 975 €+7 539 €-3 564 €
23+3 975 €+7 801 €-3 826 €
24+3 975 €+8 070 €-4 095 €
25+3 975 €+8 345 €-4 370 €
Total+99 375 €+123 945 €+-24 570 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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