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Maison 96 m² à Armaille

Bien expiré
VilleArmaillé (49)
Surface96m²
Coût Total117 372€
Loyer Annuel8 995€
Rentabilité7.66%
Cashflow/mois+60€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 900 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 738,54 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A Pouancé, maison avec terrain de 304 m² divisée en 2 lots, à proximité de tous les commerces. Au rez de chaussée : ancienne épicerie avec 2 pièces. A l'étage : appartement comprenant une pièce de vie avec cuisine aménagée, 2 chambres, salle d'eau et wc.

Honoraires inclus de 9.08% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 65 000 €. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie F, Classe climat C Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 2400.00 et 3300.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller La Maison Immobilière : Agent immobilier - Stéphanie PAILLOT Carte T CPI44[Coordonnées masquées]00002 RCP MMA

Ville : Armaillé
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49420
Coordonnées : 47.785343, -1.236380
Total : 117 372€
Prix d'acquisition : 70 900€
Travaux : 40 800€
Valeur du bien : 111 700€
Frais de notaire : 5 672€
Coût estimé : 5 672€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 7.81€/m²/mois
Fourchette : 6.18€ - 9.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 750€/mois
Loyer annuel estimé : 8995€/an
Fourchette totale : 594€ - 947€/mois
Fourchette annuelle : 7122€ - 11360€/an
Rentabilité brute :7.66%
Fourchette de rentabilité :6.07% - 9.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 372€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :580,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :34,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 614,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 647,57€
Coût de l'assurance :10 270,05€
Taxe foncière : 899,50€/an
Soit par mois : 74,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 749,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 689,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :60,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 96 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 800 €(425 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation:8 000€
    Isolation toiture/combles: 96 m² × 75€/m² = 7200€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:1 000€
    Carrelage salle de bain: 4 m² × 50€/m² = 200€, Éléments sanitaires: 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs/plafond: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 750 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 995 €/an
Calcul : 750 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 917 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 372 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 411 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 900 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 027 €
Revenus locatifs : +8 995 €
Charges déductibles : -46 027 €
Résultat foncier Année 1 : -37 032 €(Déficit de 37 032 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 632 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 227 €/an
Revenus locatifs : +8 995 €
Charges déductibles : -5 227 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 768 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15631.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 085 €(65% de 70 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 676 €/an
Calcul : 46 085 € × 3,636% = 1 676 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 995 €46 031 €3 920 €-37 036 €21 400 €15 636 €15 636 €
29 175 €5 126 €3 816 €4 049 €--11 587 €
39 358 €5 018 €3 708 €4 340 €--7 247 €
49 546 €4 907 €3 596 €4 639 €--2 608 €
59 737 €4 791 €3 481 €4 945 €---
69 931 €4 672 €3 361 €5 260 €---
710 130 €4 548 €3 238 €5 582 €---
810 332 €4 420 €3 110 €5 912 €---
910 539 €4 288 €2 978 €6 251 €---
1010 750 €4 151 €2 841 €6 598 €---
1110 965 €4 010 €2 700 €6 955 €---
1211 184 €3 864 €2 553 €7 320 €---
1311 408 €3 712 €2 402 €7 695 €---
1411 636 €3 556 €2 246 €8 080 €---
1511 869 €3 394 €2 084 €8 475 €---
1612 106 €3 227 €1 916 €8 879 €---
1712 348 €3 053 €1 743 €9 295 €---
1812 595 €2 874 €1 564 €9 721 €---
1912 847 €2 689 €1 379 €10 158 €---
2013 104 €2 497 €1 187 €10 607 €---
2113 366 €2 299 €989 €11 067 €---
2213 633 €2 094 €784 €11 539 €---
2313 906 €1 882 €572 €12 024 €---
2414 184 €1 663 €353 €12 521 €---
2514 468 €1 436 €126 €13 032 €---
TOTAL288 113 €130 205 €56 648 €157 908 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 908 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 995 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 889 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 889 €-6 420 €+8 309 €
2+1 889 €0 €+1 889 €
3+1 889 €0 €+1 889 €
4+1 889 €0 €+1 889 €
5+1 889 €+701 €+1 188 €
6+1 889 €+1 578 €+311 €
7+1 889 €+1 675 €+214 €
8+1 889 €+1 774 €+115 €
9+1 889 €+1 875 €+14 €
10+1 889 €+1 980 €-91 €
11+1 889 €+2 086 €-197 €
12+1 889 €+2 196 €-307 €
13+1 889 €+2 309 €-420 €
14+1 889 €+2 424 €-535 €
15+1 889 €+2 542 €-653 €
16+1 889 €+2 664 €-775 €
17+1 889 €+2 788 €-899 €
18+1 889 €+2 916 €-1 027 €
19+1 889 €+3 047 €-1 158 €
20+1 889 €+3 182 €-1 293 €
21+1 889 €+3 320 €-1 431 €
22+1 889 €+3 462 €-1 573 €
23+1 889 €+3 607 €-1 718 €
24+1 889 €+3 756 €-1 867 €
25+1 889 €+3 910 €-2 021 €
Total+47 225 €+47 372 €+-147 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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