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F4 Duplex 105m2 à 3mn à pied de la gare

Bien expiré
VilleCreil (60)
Surface105m²
Coût Total259 890€
Loyer Annuel15 613€
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-190€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 215 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 2 047,62 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement F4 duplex de 105m2 (loi Carrez) et 120m2 au sol environ; situé dans une petite copropriété de deux étages à 3 minutes à pied de la gare de Creil. L'appartement est composé

  • au premier niveau : d'une entrée, un couloir avec nombreux rangements, une cuisine équipée, une arrière cuisine, une chambre, une salle de douches, un WC séparé, un salon / salle à manger

-au second niveau: une grande mezzanine, deux chambres avec placards, une salle de bains, un WC séparé, une petite pièce de rangement

  • un garage (18m2) et une place de parking situés dans une propriété attenante

Chauffage individuel électrique. DPE D 23) et GES B (7). Appartement très bien agencé (beaucoup d'espaces de rangement), proche de toutes commodités et calme.

Ville : Creil
Département : Oise
Région : Hauts de France
Code postal : 60100
Coordonnées : 49.261720, 2.468280
Total : 259 890€
Prix d'acquisition : 215 000€
Travaux : 27 690€
Valeur du bien : 242 690€
Frais de notaire : 17 200€
Coût estimé : 17 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 12.39€/m²/mois
Fourchette : 10.03€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 1301€/mois
Loyer annuel estimé : 15613€/an
Fourchette totale : 1053€ - 1607€/mois
Fourchette annuelle : 12637€ - 19290€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :4.86% - 7.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :259 890€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 287,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :73,64€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 360,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 262,21€
Coût de l'assurance :22 090,65€
Taxe foncière : 1 561,27€/an
Soit par mois : 130,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 301,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 490,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-189,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la peinture et vérification de l'électricité
Quantité: 30 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rafraîchissement souhaitable
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 690 €(264 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 2 500€
  • Cuisine:450€
    Peinture cuisine: 10 m² × 45€/m² = 450€
  • Chambres:540€
    Peinture chambre: 12 m² × 45€/m² = 540€
  • Salle de bain:10 400€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1 300€/m² = 10 400€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1 200€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:600€
    Tableau électrique: 1 tableau × 600€ = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Creil (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 301 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 613 €/an
Calcul : 1 301 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 724 €/an
Base de calcul : Emprunt de 259 890 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 884 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 561 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 690 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 859 €
Revenus locatifs : +15 613 €
Charges déductibles : -38 859 €
Résultat foncier Année 1 : -23 246 €(Déficit de 23 246 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 846 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 169 €/an
Revenus locatifs : +15 613 €
Charges déductibles : -11 169 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 444 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1846.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 215 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 750 €(65% de 215 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 082 €/an
Calcul : 139 750 € × 3,636% = 5 082 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 613 €38 867 €8 732 €-23 254 €21 400 €1 854 €1 854 €
215 925 €10 945 €8 500 €4 980 €---
316 243 €10 705 €8 261 €5 538 €---
416 568 €10 457 €8 012 €6 111 €---
516 900 €10 201 €7 756 €6 699 €---
617 238 €9 935 €7 490 €7 303 €---
717 582 €9 660 €7 215 €7 922 €---
817 934 €9 376 €6 931 €8 558 €---
918 293 €9 082 €6 637 €9 211 €---
1018 659 €8 778 €6 333 €9 881 €---
1119 032 €8 463 €6 018 €10 569 €---
1219 412 €8 137 €5 692 €11 275 €---
1319 801 €7 801 €5 356 €12 000 €---
1420 197 €7 452 €5 007 €12 745 €---
1520 601 €7 092 €4 647 €13 509 €---
1621 013 €6 719 €4 274 €14 294 €---
1721 433 €6 333 €3 888 €15 100 €---
1821 862 €5 934 €3 489 €15 928 €---
1922 299 €5 521 €3 076 €16 778 €---
2022 745 €5 093 €2 649 €17 651 €---
2123 200 €4 651 €2 207 €18 548 €---
2223 664 €4 194 €1 749 €19 469 €---
2324 137 €3 721 €1 276 €20 416 €---
2424 620 €3 232 €787 €21 388 €---
2525 112 €2 726 €281 €22 386 €---
TOTAL500 080 €215 075 €126 262 €285 005 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 285 005 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 613 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 279 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 279 €-6 420 €+9 699 €
2+3 279 €+938 €+2 341 €
3+3 279 €+1 661 €+1 618 €
4+3 279 €+1 833 €+1 446 €
5+3 279 €+2 010 €+1 269 €
6+3 279 €+2 191 €+1 088 €
7+3 279 €+2 377 €+902 €
8+3 279 €+2 567 €+712 €
9+3 279 €+2 763 €+516 €
10+3 279 €+2 964 €+315 €
11+3 279 €+3 171 €+108 €
12+3 279 €+3 383 €-104 €
13+3 279 €+3 600 €-321 €
14+3 279 €+3 823 €-544 €
15+3 279 €+4 053 €-774 €
16+3 279 €+4 288 €-1 009 €
17+3 279 €+4 530 €-1 251 €
18+3 279 €+4 778 €-1 499 €
19+3 279 €+5 033 €-1 754 €
20+3 279 €+5 295 €-2 016 €
21+3 279 €+5 564 €-2 285 €
22+3 279 €+5 841 €-2 562 €
23+3 279 €+6 125 €-2 846 €
24+3 279 €+6 416 €-3 137 €
25+3 279 €+6 716 €-3 437 €
Total+81 975 €+85 502 €+-3 527 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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