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Détails du bien

VilleAgen (47)
Surface110m²
Coût Total159 720€
Loyer Annuel12 511€
Rentabilité7.83%
Cashflow/mois+113€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 145 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 1 318,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

AGEN. Appartement 4 pièces de 90m2 comprenant pièce à vivre donnant sur balcon, cuisine indépendante avec loggia, 3 chambres, GARAGE ! Proche toutes commodités, lumineux, climatisation, double vitrage, pas de travaux à prévoir !

Ville : Agen
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47000
Total : 159 720€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 3 120€
Valeur du bien : 148 120€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.51€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1043€/mois
Loyer annuel estimé : 12511€/an
Fourchette totale : 826€ - 1316€/mois
Fourchette annuelle : 9914€ - 15789€/an
Rentabilité brute :7.83%
Fourchette de rentabilité :6.21% - 9.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 692,31 €/m²
Basé sur :435 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :186 154 €
Prix d'achat :145 000 €
Décote à l'achat :-41 154€ (-22.1%)
Marge achat-revente :26 434€ (14.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :780,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :45,25€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 825,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 288,99€
Coût de l'assurance :13 576,20€
Taxe foncière : 1 251,12€/an
Soit par mois : 104,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 042,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 929,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :113,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 203 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine pour un aspect frais.
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la salle de bain pour un aspect frais.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 120 €(28 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:840€
    Peinture murs et plafond: 12 m² × 20€/m² = 240€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:480€
    Peinture murs et plafond: 6 m² × 20€/m² = 120€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Rafraîchissement:1 800€
    Peinture murs et plafond: 30 m² × 20€/m² = 600€, Main d'œuvre: 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Agen. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix sont basés sur une estimation de 20€/m² pour la peinture, avec un coût de main d'œuvre additionnel.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 043 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 511 €/an
Calcul : 1 043 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 155 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 720 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 543 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 251 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 069 €
Revenus locatifs : +12 511 €
Charges déductibles : -10 069 €
Résultat foncier Année 1 : 2 442 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 949 €/an
Revenus locatifs : +12 511 €
Charges déductibles : -6 949 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 562 €/an
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 511 €10 074 €5 160 €2 437 €---
212 761 €6 815 €5 021 €5 946 €---
313 017 €6 671 €4 877 €6 346 €---
413 277 €6 522 €4 728 €6 755 €---
513 542 €6 368 €4 574 €7 174 €---
613 813 €6 209 €4 415 €7 604 €---
714 090 €6 045 €4 251 €8 044 €---
814 371 €5 876 €4 082 €8 496 €---
914 659 €5 701 €3 906 €8 958 €---
1014 952 €5 519 €3 725 €9 433 €---
1115 251 €5 332 €3 538 €9 919 €---
1215 556 €5 139 €3 345 €10 417 €---
1315 867 €4 939 €3 145 €10 928 €---
1416 185 €4 733 €2 939 €11 451 €---
1516 508 €4 520 €2 726 €11 988 €---
1616 838 €4 300 €2 506 €12 539 €---
1717 175 €4 072 €2 278 €13 103 €---
1817 519 €3 837 €2 043 €13 682 €---
1917 869 €3 594 €1 800 €14 275 €---
2018 226 €3 343 €1 549 €14 883 €---
2118 591 €3 084 €1 290 €15 507 €---
2218 963 €2 816 €1 022 €16 147 €---
2319 342 €2 539 €745 €16 803 €---
2419 729 €2 253 €459 €17 476 €---
2520 123 €1 958 €164 €18 166 €---
TOTAL400 737 €122 263 €74 289 €278 474 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 278 474 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 511 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 627 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 627 €+731 €+1 896 €
2+2 627 €+1 784 €+843 €
3+2 627 €+1 904 €+723 €
4+2 627 €+2 026 €+601 €
5+2 627 €+2 152 €+475 €
6+2 627 €+2 281 €+346 €
7+2 627 €+2 413 €+214 €
8+2 627 €+2 549 €+78 €
9+2 627 €+2 687 €-60 €
10+2 627 €+2 830 €-203 €
11+2 627 €+2 976 €-349 €
12+2 627 €+3 125 €-498 €
13+2 627 €+3 278 €-651 €
14+2 627 €+3 435 €-808 €
15+2 627 €+3 596 €-969 €
16+2 627 €+3 762 €-1 135 €
17+2 627 €+3 931 €-1 304 €
18+2 627 €+4 104 €-1 477 €
19+2 627 €+4 282 €-1 655 €
20+2 627 €+4 465 €-1 838 €
21+2 627 €+4 652 €-2 025 €
22+2 627 €+4 844 €-2 217 €
23+2 627 €+5 041 €-2 414 €
24+2 627 €+5 243 €-2 616 €
25+2 627 €+5 450 €-2 823 €
Total+65 675 €+83 542 €+-17 867 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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