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Maison à vendre

VilleAlbi (81)
Surface132
Coût Total196 920
Loyer Annuel17 832
Rentabilité9.06%
Cashflow/mois+294
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 1 325,76 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Gaz Individuel, Nombre d'égages : 2, Jardin

Située dans le secteur St Martin et à proximité immédiate de toutes les commodités, cette agréable maison de type 4 d'environ 132 m² dispose d'un beau potentiel avec ses nombreuses ouvertures et ses beaux volumes.

Au rez-de-chaussée, l'entrée dessert une cuisine indépendante aménagée de 12m², un grand séjour lumineux de 37 m² exposé sud-ouest et donnant sur une terrasse couverte, des toilettes avec point d'eau, et un garage avec portail électrique.

À l'étage, trois grandes chambres dont une bénéficiant déjà d'un espace avec point d'eau et lui permettant d'être transformée en chambre parentale avec sa salle d'eau, une grande salle de bain avec placard et un second toilette.

Ce bien disposera en plus d'une parcelle de terrain de 275 m² et d'un chauffage central au gaz de ville.

Grace à ses beaux volumes son agencement, et ses grandes ouvertures vous pourrez y créer un bien idéal pour une résidence principale.

Ville : Albi
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81000
Coordonnées : 43.928950, 2.159136
Total : 196 920
Prix d'acquisition : 175 000
Travaux : 7 920
Valeur du bien : 182 920
Frais de notaire : 14 000
Coût estimé : 14 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132
Loyer prédit : 11.26€/m²/mois
Fourchette : 9.04€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1486€/mois
Loyer annuel estimé : 17832€/an
Fourchette totale : 1193€ - 1850€/mois
Fourchette annuelle : 14320€ - 22205€/an
Rentabilité brute :9.06%
Fourchette de rentabilité :7.27% - 11.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 007,75 €/m²
Basé sur :110 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :265 022
Prix d'achat :175 000
Décote à l'achat :-90 022 (-34.0%)
Marge achat-revente :68 102€ (25.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 920
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :985,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :57,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 043,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 828,38
Coût de l'assurance :17 230,50
Taxe foncière : 1 783,21€/an
Soit par mois : 148,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 486,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 191,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :294,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 287 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 132 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au gaz
Quantité: 1 système pour 132 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 132 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols des chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture à rafraîchir dans les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3.5/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 920(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 920
    Isolation toiture/combles: 132 m² × 60€/m² = 7920€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 920✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 920€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 486 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 832 €/an
Calcul : 1 486 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 806 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 920 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 689 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 783 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 920
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 198
Revenus locatifs : +17 832
Charges déductibles : -17 198
Résultat foncier Année 1 : 634

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 278 €/an
Revenus locatifs : +17 832
Charges déductibles : -9 278
Résultat foncier Années 2+ : 8 554 €/an
Prix d'achat du bien : 175 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 83217 2056 812627---
218 1899 1066 6349 083---
318 5538 9216 4499 631---
418 9248 7306 25810 194---
519 3028 5326 05910 770---
619 6888 3275 85411 362---
720 0828 1145 64211 968---
820 4837 8945 42112 590---
920 8937 6665 19413 227---
1021 3117 4304 95813 881---
1121 7377 1864 71314 552---
1222 1726 9324 46015 240---
1322 6156 6704 19815 945---
1423 0686 3993 92616 669---
1523 5296 1183 64517 411---
1624 0005 8273 35418 173---
1724 4805 5253 05318 955---
1824 9695 2132 74119 756---
1925 4694 8902 41720 579---
2025 9784 5552 08221 423---
2126 4984 2081 73622 289---
2227 0283 8491 37723 178---
2327 5683 4771 00524 091---
2428 1193 09262025 027---
2528 6822 69422125 988---
TOTAL571 167168 55998 828402 6080Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 402 608
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 832 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 745 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 745+188+3 557
2+3 745+2 725+1 020
3+3 745+2 889+856
4+3 745+3 058+687
5+3 745+3 231+514
6+3 745+3 408+337
7+3 745+3 590+155
8+3 745+3 777-32
9+3 745+3 968-223
10+3 745+4 164-419
11+3 745+4 366-621
12+3 745+4 572-827
13+3 745+4 784-1 039
14+3 745+5 001-1 256
15+3 745+5 223-1 478
16+3 745+5 452-1 707
17+3 745+5 686-1 941
18+3 745+5 927-2 182
19+3 745+6 174-2 429
20+3 745+6 427-2 682
21+3 745+6 687-2 942
22+3 745+6 953-3 208
23+3 745+7 227-3 482
24+3 745+7 508-3 763
25+3 745+7 796-4 051
Total+93 625+120 782+-27 157
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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