Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleAlbi (81)
Surface132m²
Coût Total196 920€
Loyer Annuel17 832€
Rentabilité9.06%
Cashflow/mois+294€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 1 325,76 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Gaz Individuel, Nombre d'égages : 2, Jardin

Située dans le secteur St Martin et à proximité immédiate de toutes les commodités, cette agréable maison de type 4 d'environ 132 m² dispose d'un beau potentiel avec ses nombreuses ouvertures et ses beaux volumes.

Au rez-de-chaussée, l'entrée dessert une cuisine indépendante aménagée de 12m², un grand séjour lumineux de 37 m² exposé sud-ouest et donnant sur une terrasse couverte, des toilettes avec point d'eau, et un garage avec portail électrique.

À l'étage, trois grandes chambres dont une bénéficiant déjà d'un espace avec point d'eau et lui permettant d'être transformée en chambre parentale avec sa salle d'eau, une grande salle de bain avec placard et un second toilette.

Ce bien disposera en plus d'une parcelle de terrain de 275 m² et d'un chauffage central au gaz de ville.

Grace à ses beaux volumes son agencement, et ses grandes ouvertures vous pourrez y créer un bien idéal pour une résidence principale.

Ville : Albi
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81000
Coordonnées : 43.928950, 2.159136
Total : 196 920€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 7 920€
Valeur du bien : 182 920€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132m²
Loyer prédit : 11.26€/m²/mois
Fourchette : 9.04€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1486€/mois
Loyer annuel estimé : 17832€/an
Fourchette totale : 1193€ - 1850€/mois
Fourchette annuelle : 14320€ - 22205€/an
Rentabilité brute :9.06%
Fourchette de rentabilité :7.27% - 11.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 007,75 €/m²
Basé sur :110 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :265 022 €
Prix d'achat :175 000 €
Décote à l'achat :-90 022€ (-34.0%)
Marge achat-revente :68 102€ (25.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :985,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :57,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 043,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 828,38€
Coût de l'assurance :17 230,50€
Taxe foncière : 1 783,21€/an
Soit par mois : 148,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 486,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 191,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :294,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 287 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 132 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au gaz
Quantité: 1 système pour 132 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 132 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols des chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture à rafraîchir dans les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3.5/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 920 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 920€
    Isolation toiture/combles: 132 m² × 60€/m² = 7920€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 920€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 920€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 486 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 832 €/an
Calcul : 1 486 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 806 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 920 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 689 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 783 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 198 €
Revenus locatifs : +17 832 €
Charges déductibles : -17 198 €
Résultat foncier Année 1 : 634 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 278 €/an
Revenus locatifs : +17 832 €
Charges déductibles : -9 278 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 554 €/an
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 832 €17 205 €6 812 €627 €---
218 189 €9 106 €6 634 €9 083 €---
318 553 €8 921 €6 449 €9 631 €---
418 924 €8 730 €6 258 €10 194 €---
519 302 €8 532 €6 059 €10 770 €---
619 688 €8 327 €5 854 €11 362 €---
720 082 €8 114 €5 642 €11 968 €---
820 483 €7 894 €5 421 €12 590 €---
920 893 €7 666 €5 194 €13 227 €---
1021 311 €7 430 €4 958 €13 881 €---
1121 737 €7 186 €4 713 €14 552 €---
1222 172 €6 932 €4 460 €15 240 €---
1322 615 €6 670 €4 198 €15 945 €---
1423 068 €6 399 €3 926 €16 669 €---
1523 529 €6 118 €3 645 €17 411 €---
1624 000 €5 827 €3 354 €18 173 €---
1724 480 €5 525 €3 053 €18 955 €---
1824 969 €5 213 €2 741 €19 756 €---
1925 469 €4 890 €2 417 €20 579 €---
2025 978 €4 555 €2 082 €21 423 €---
2126 498 €4 208 €1 736 €22 289 €---
2227 028 €3 849 €1 377 €23 178 €---
2327 568 €3 477 €1 005 €24 091 €---
2428 119 €3 092 €620 €25 027 €---
2528 682 €2 694 €221 €25 988 €---
TOTAL571 167 €168 559 €98 828 €402 608 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 402 608 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 832 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 745 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 745 €+188 €+3 557 €
2+3 745 €+2 725 €+1 020 €
3+3 745 €+2 889 €+856 €
4+3 745 €+3 058 €+687 €
5+3 745 €+3 231 €+514 €
6+3 745 €+3 408 €+337 €
7+3 745 €+3 590 €+155 €
8+3 745 €+3 777 €-32 €
9+3 745 €+3 968 €-223 €
10+3 745 €+4 164 €-419 €
11+3 745 €+4 366 €-621 €
12+3 745 €+4 572 €-827 €
13+3 745 €+4 784 €-1 039 €
14+3 745 €+5 001 €-1 256 €
15+3 745 €+5 223 €-1 478 €
16+3 745 €+5 452 €-1 707 €
17+3 745 €+5 686 €-1 941 €
18+3 745 €+5 927 €-2 182 €
19+3 745 €+6 174 €-2 429 €
20+3 745 €+6 427 €-2 682 €
21+3 745 €+6 687 €-2 942 €
22+3 745 €+6 953 €-3 208 €
23+3 745 €+7 227 €-3 482 €
24+3 745 €+7 508 €-3 763 €
25+3 745 €+7 796 €-4 051 €
Total+93 625 €+120 782 €+-27 157 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →