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Détails du bien

Bien expiré
VilleSciez (74)
Surface135m²
Coût Total336 900€
Loyer Annuel29 619€
Rentabilité8.79%
Cashflow/mois+458€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 250 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 1 851,85 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Bois, Nombre de WC : 1

Bâtisse de caractère en pierre apparentes parmi l'une des plus anciennes du hameau de Filly vous offrant un bel espace de plus de 135 m² à rénover dont une spacieuse pièce de vie avec cheminée. Vous bénéficiez également d'un garage, d'une cave. Idéalement situé sur la commune de Sciez, plus précisément au hameau dit de Filly, à environ 35 minutes du centre de Genève, à proximité de toutes les commodités : boulangerie, hypermarché, pharmacie, écoles, à 5 minutes du lac Léman, du port et des plages de Sciez ou d'Excenevex. Vous aurez également la possibilité d'acquérir une ancienne dépendance, remise avec jardin située en zone constructible que vous pourrez transformer en « petite habitation » pour vous-même ou dans le cadre d'un investissement locatif. Prix en supplément, nous consulter. Logement à consommation énergétique excessive : classe F. - https://www.century21-adl-sciez.com/mentions_legales/

Ville : Sciez
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74140
Coordonnées : 46.330020, 6.359612
Total : 336 900€
Prix d'acquisition : 250 000€
Travaux : 66 900€
Valeur du bien : 316 900€
Frais de notaire : 20 000€
Coût estimé : 20 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 18.28€/m²/mois
Fourchette : 12.96€ - 25.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 2468€/mois
Loyer annuel estimé : 29619€/an
Fourchette totale : 1749€ - 3483€/mois
Fourchette annuelle : 20992€ - 41791€/an
Rentabilité brute :8.79%
Fourchette de rentabilité :6.23% - 12.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :336 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 665,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :98,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 763,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :162 598,97€
Coût de l'assurance :29 478,75€
Taxe foncière : 2 961,88€/an
Soit par mois : 246,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 468,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 010,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :458,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 368 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 135 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation du parquet, peinture des murs et plafonds, réparation des fissures
Quantité: 55 m² (salon)
Raison: État 2.5/5 visible - usure importante et fissures

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 900 €(496 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:11 600€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:21 400€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1200€ = 20400€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation - Isolation toiture/combles:5 900€
    Isolation toiture/combles: 135 m² × 40€/m² = 5400€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (inclut douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Rénovation lourde:10 200€
    Rénovation chambres: 60 m² × 160€/m² = 9600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Rafraîchissement:5 800€
    Rénovation salon: 55 m² × 100€/m² = 5500€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sciez (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Isolation - Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 468 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 619 €/an
Calcul : 2 468 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 242 €/an
Base de calcul : Emprunt de 336 900 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 179 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 962 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 283 €
Revenus locatifs : +29 619 €
Charges déductibles : -82 283 €
Résultat foncier Année 1 : -52 664 €(Déficit de 52 664 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 264 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 383 €/an
Revenus locatifs : +29 619 €
Charges déductibles : -15 383 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 236 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31264.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 250 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 500 €(65% de 250 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 909 €/an
Calcul : 162 500 € × 3,636% = 5 909 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 619 €82 294 €11 253 €-52 675 €21 400 €31 275 €31 275 €
230 211 €15 094 €10 953 €15 117 €--16 158 €
330 815 €14 784 €10 643 €16 031 €--127 €
431 432 €14 464 €10 323 €16 968 €---
532 060 €14 132 €9 991 €17 928 €---
632 702 €13 789 €9 648 €18 912 €---
733 356 €13 435 €9 294 €19 921 €---
834 023 €13 068 €8 927 €20 955 €---
934 703 €12 689 €8 548 €22 015 €---
1035 397 €12 296 €8 155 €23 101 €---
1136 105 €11 890 €7 749 €24 215 €---
1236 827 €11 470 €7 329 €25 357 €---
1337 564 €11 036 €6 895 €26 528 €---
1438 315 €10 587 €6 446 €27 728 €---
1539 081 €10 122 €5 981 €28 959 €---
1639 863 €9 642 €5 501 €30 221 €---
1740 660 €9 145 €5 004 €31 516 €---
1841 474 €8 630 €4 489 €32 843 €---
1942 303 €8 099 €3 958 €34 204 €---
2043 149 €7 549 €3 408 €35 600 €---
2144 012 €6 980 €2 839 €37 032 €---
2244 892 €6 391 €2 250 €38 501 €---
2345 790 €5 783 €1 642 €40 007 €---
2446 706 €5 153 €1 012 €41 553 €---
2547 640 €4 502 €361 €43 138 €---
TOTAL948 701 €333 025 €162 599 €615 676 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 615 676 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 619 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 220 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 220 €-6 420 €+12 640 €
2+6 220 €0 €+6 220 €
3+6 220 €0 €+6 220 €
4+6 220 €+5 052 €+1 168 €
5+6 220 €+5 378 €+842 €
6+6 220 €+5 674 €+546 €
7+6 220 €+5 976 €+244 €
8+6 220 €+6 286 €-66 €
9+6 220 €+6 604 €-384 €
10+6 220 €+6 930 €-710 €
11+6 220 €+7 265 €-1 045 €
12+6 220 €+7 607 €-1 387 €
13+6 220 €+7 958 €-1 738 €
14+6 220 €+8 318 €-2 098 €
15+6 220 €+8 688 €-2 468 €
16+6 220 €+9 066 €-2 846 €
17+6 220 €+9 455 €-3 235 €
18+6 220 €+9 853 €-3 633 €
19+6 220 €+10 261 €-4 041 €
20+6 220 €+10 680 €-4 460 €
21+6 220 €+11 110 €-4 890 €
22+6 220 €+11 550 €-5 330 €
23+6 220 €+12 002 €-5 782 €
24+6 220 €+12 466 €-6 246 €
25+6 220 €+12 941 €-6 721 €
Total+155 500 €+184 703 €+-29 203 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
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