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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleArques (11)
Surface14.9m²
Coût Total46 060€
Loyer Annuel2 294€
Rentabilité4.98%
Cashflow/mois-73€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 19 500 €
Surface : 14.9 m²
Prix au m² : 1 308,72 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Ascenseur, Toilettes séparées, Kitchenette, Cuisine équipée, Salon (total 10,9 m²), Entrée séparée, Exposition ouest, Pas de balcon, Pas de cave

Situé dans un immeuble au coeur d'un village thermal et touristique des Corbières, studio de 15,70m² constituant le lot n°34 et les 165 /10 000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales. Il se compose d'un hall d'entrée avec trastet de rangement, un cabinet de toilette avec WC et lavabo, un séjour / kitchenette 11,4m² avec une cabine de douche. Cette annonce vous est proposée par OLIVE Bernard - EI - N°RSAC: 429710064, Enregistré au Greffe du tribunal de grande instance de Carcassonne

Ville : Arques
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11190
Coordonnées : 42.938639, 2.397736
Total : 46 060€
Prix d'acquisition : 19 500€
Travaux : 25 000€
Valeur du bien : 44 500€
Frais de notaire : 1 560€
Coût estimé : 1 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 14.9m²
Loyer prédit : 12.83€/m²/mois
Fourchette : 9.69€ - 16.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 191€/mois
Loyer annuel estimé : 2294€/an
Fourchette totale : 144€ - 253€/mois
Fourchette annuelle : 1732€ - 3038€/an
Rentabilité brute :4.98%
Fourchette de rentabilité :3.76% - 6.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :46 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :231,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :13,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 244,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :23 338,69€
Coût de l'assurance :4 030,25€
Taxe foncière : 229,37€/an
Soit par mois : 19,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 191,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 263,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-72,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 14.9 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 1 fenêtre (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine vétustes et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements anciens nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cabine de douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: 1 salle de bain (état 3/5)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (état 3/5)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 000 €(1 678 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:900€
    Fenêtre double vitrage: 1 fenêtre × 900€ = 900€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (mobilier et électroménager inclus)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (remplacement cabine de douche, lavabo, WC et carrelage inclus)
  • Salon:600€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 20€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Arques (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 191 €/mois
Revenus locatifs annuels : 2 294 €/an
Calcul : 191 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 606 €/an
Base de calcul : Emprunt de 46 060 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 161 €/an
Calcul : 13 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 229 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 996 €
Revenus locatifs : +2 294 €
Charges déductibles : -26 996 €
Résultat foncier Année 1 : -24 702 €(Déficit de 24 702 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 302 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 1 996 €/an
Revenus locatifs : +2 294 €
Charges déductibles : -1 996 €
Résultat foncier Années 2+ : 298 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3302.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 19 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 12 675 €(65% de 19 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 461 €/an
Calcul : 12 675 € × 3,636% = 461 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
12 294 €26 998 €1 607 €-24 704 €21 400 €3 304 €3 304 €
22 340 €1 956 €1 565 €384 €--2 920 €
32 386 €1 912 €1 522 €474 €--2 446 €
42 434 €1 867 €1 477 €567 €--1 879 €
52 483 €1 821 €1 430 €662 €--1 217 €
62 532 €1 772 €1 382 €760 €--457 €
72 583 €1 722 €1 332 €861 €---
82 635 €1 671 €1 280 €964 €---
92 687 €1 617 €1 226 €1 071 €---
102 741 €1 561 €1 171 €1 180 €---
112 796 €1 504 €1 113 €1 292 €---
122 852 €1 444 €1 054 €1 408 €---
132 909 €1 382 €992 €1 527 €---
142 967 €1 318 €928 €1 649 €---
153 027 €1 252 €861 €1 775 €---
163 087 €1 183 €793 €1 904 €---
173 149 €1 112 €722 €2 037 €---
183 212 €1 038 €648 €2 173 €---
193 276 €962 €572 €2 314 €---
203 342 €883 €492 €2 459 €---
213 408 €801 €411 €2 607 €---
223 477 €716 €326 €2 760 €---
233 546 €628 €238 €2 918 €---
243 617 €537 €147 €3 080 €---
253 689 €443 €52 €3 246 €---
TOTAL73 469 €58 103 €23 339 €15 366 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 15 366 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 2 294 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +482 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+482 €-6 420 €+6 902 €
2+482 €0 €+482 €
3+482 €0 €+482 €
4+482 €0 €+482 €
5+482 €0 €+482 €
6+482 €0 €+482 €
7+482 €+121 €+361 €
8+482 €+289 €+193 €
9+482 €+321 €+161 €
10+482 €+354 €+128 €
11+482 €+388 €+94 €
12+482 €+422 €+60 €
13+482 €+458 €+24 €
14+482 €+495 €-13 €
15+482 €+532 €-50 €
16+482 €+571 €-89 €
17+482 €+611 €-129 €
18+482 €+652 €-170 €
19+482 €+694 €-212 €
20+482 €+738 €-256 €
21+482 €+782 €-300 €
22+482 €+828 €-346 €
23+482 €+875 €-393 €
24+482 €+924 €-442 €
25+482 €+974 €-492 €
Total+12 050 €+4 610 €+7 440 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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