Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat : Appartement (19100)

VilleBrive-la-Gaillarde (19)
Surface39m²
Coût Total95 710€
Loyer Annuel5 745€
Rentabilité6.00%
Cashflow/mois-152€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 500 €
Surface : 39 m²
Prix au m² : 1 269,23 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 39 m², 2 pièces, 1 chambre, 1 salle de bain, 1 balcon, Cuisine séparée, Cave, Structure/extérieur à restaurer, Cuisine séparée

A Brive, secteur des lycées, T2 à rénover. Situé au 2e étage (sans ascenceur) d'une petite copropriété, il se compose: d'une entrée, une cuisine séparée, un séjour, une chambre avec balcon et une salle d'eau avec wc. Cave. 39, 44 m2 habitables. Charges mensuelles 64€ environ Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie de ce logement pour un usage standard est compris entre 1380 € et 1890 € sur les années de références 2021, 2022 et 2023. Logement à consommation énergétique excessive: classe G. Surface loi Carrez: 39.44 m².

Ville : Brive-la-Gaillarde
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19100
Coordonnées : 45.148230, 1.531990
Total : 95 710€
Prix d'acquisition : 49 500€
Travaux : 42 250€
Valeur du bien : 91 750€
Frais de notaire : 3 960€
Coût estimé : 3 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 39m²
Loyer prédit : 12.28€/m²/mois
Fourchette : 9.97€ - 15.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 479€/mois
Loyer annuel estimé : 5745€/an
Fourchette totale : 389€ - 589€/mois
Fourchette annuelle : 4667€ - 7073€/an
Rentabilité brute :6.00%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 7.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 807,69 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :70 500 €
Prix d'achat :49 500 €
Décote à l'achat :-21 000€ (-29.8%)
Marge achat-revente :-25 210€ (-35.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 710€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :480,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :38,28€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 518,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 496,44€
Coût de l'assurance :11 485,20€
Taxe foncière : 574,53€/an
Soit par mois : 47,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 64,00€/mois
Soit par an : 768,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 478,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 630,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-152,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 39 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes et non fonctionnels
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - papier peint un peu usé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 250 €(1 083 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1 300€ = 5 200€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9 000€ = 9 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 7 000€ = 7 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 1 680€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brive-la-Gaillarde (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 20 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 479 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 745 €/an
Calcul : 479 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 336 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 710 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 459 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 575 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 768 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 388 €
Revenus locatifs : +5 745 €
Charges déductibles : -47 388 €
Résultat foncier Année 1 : -41 643 €(Déficit de 41 643 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 243 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 138 €/an
Revenus locatifs : +5 745 €
Charges déductibles : -5 138 €
Résultat foncier Années 2+ : 607 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20243.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 175 €(65% de 49 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 170 €/an
Calcul : 32 175 € × 3,636% = 1 170 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 745 €47 391 €3 340 €-41 646 €21 400 €20 246 €20 246 €
25 860 €5 054 €3 252 €806 €--19 440 €
35 977 €4 964 €3 162 €1 013 €--18 427 €
46 097 €4 871 €3 069 €1 226 €--17 201 €
56 219 €4 774 €2 972 €1 445 €--15 755 €
66 343 €4 673 €2 871 €1 670 €--14 086 €
76 470 €4 569 €2 768 €1 901 €--12 185 €
86 600 €4 462 €2 660 €2 138 €--10 047 €
96 732 €4 350 €2 548 €2 381 €--7 666 €
106 866 €4 235 €2 433 €2 631 €--5 035 €
117 003 €4 115 €2 313 €2 888 €--2 146 €
127 144 €3 991 €2 189 €3 152 €---
137 286 €3 863 €2 061 €3 424 €---
147 432 €3 730 €1 928 €3 702 €---
157 581 €3 592 €1 790 €3 989 €---
167 732 €3 449 €1 647 €4 283 €---
177 887 €3 301 €1 499 €4 586 €---
188 045 €3 148 €1 346 €4 897 €---
198 206 €2 990 €1 188 €5 216 €---
208 370 €2 825 €1 023 €5 545 €---
218 537 €2 655 €853 €5 882 €---
228 708 €2 479 €677 €6 229 €---
238 882 €2 296 €494 €6 586 €---
249 060 €2 107 €305 €6 953 €---
259 241 €1 911 €109 €7 330 €---
TOTAL184 023 €135 795 €48 496 €48 228 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 48 228 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 745 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 207 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 207 €-6 420 €+7 627 €
2+1 207 €0 €+1 207 €
3+1 207 €0 €+1 207 €
4+1 207 €0 €+1 207 €
5+1 207 €0 €+1 207 €
6+1 207 €0 €+1 207 €
7+1 207 €0 €+1 207 €
8+1 207 €0 €+1 207 €
9+1 207 €0 €+1 207 €
10+1 207 €0 €+1 207 €
11+1 207 €0 €+1 207 €
12+1 207 €+946 €+261 €
13+1 207 €+1 027 €+180 €
14+1 207 €+1 111 €+96 €
15+1 207 €+1 197 €+10 €
16+1 207 €+1 285 €-78 €
17+1 207 €+1 376 €-169 €
18+1 207 €+1 469 €-262 €
19+1 207 €+1 565 €-358 €
20+1 207 €+1 663 €-456 €
21+1 207 €+1 765 €-558 €
22+1 207 €+1 869 €-662 €
23+1 207 €+1 976 €-769 €
24+1 207 €+2 086 €-879 €
25+1 207 €+2 199 €-992 €
Total+30 175 €+15 112 €+15 063 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →