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Appartement à vendre

VilleLamastre (07)
Surface141m²
Coût Total196 000€
Loyer Annuel12 544€
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-98€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 141 m²
Prix au m² : 992,91 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 1er étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, 4 chambres, Balcon, Pas de balcon

Proche de toutes commodités venez découvrir ce spacieux appartement et son annexe. Situé au 1er étage sur 2, il comprend une grande pièce de vie avec balcon et sa cuisine ouverte aménagée et équipée. Un couloir distribuant 4 belles chambres avec point d'eau , dont une avec sa douche privative, une salle d'eau supplémentaire douche à l'italienne, une buanderie, un wc séparé. Les plus ! Un atelier / chaufferie en rez de chaussée de 63m² avec son accès indépendant. De très faibles charges de copropriété. PRIX: 140.000 € (honoraires charge vendeur) REF: 4880 DPE: E Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard selon le prix moyen des énergies indexés au 1er janvier 2023: entre 3580€ et 4880€. Votre contact FOROT Immobilier : Valéry VANISCOTTE (E.I) RSAC 852 777 820 Depuis 1987 à votre service!

Ville : Lamastre
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07270
Coordonnées : 44.983079, 4.581196
Total : 196 000€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 44 800€
Valeur du bien : 184 800€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 141m²
Loyer prédit : 7.41€/m²/mois
Fourchette : 5.94€ - 9.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1045€/mois
Loyer annuel estimé : 12544€/an
Fourchette totale : 837€ - 1306€/mois
Fourchette annuelle : 10043€ - 15667€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 7.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 071,43 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :151 072 €
Prix d'achat :140 000 €
Décote à l'achat :-11 072€ (-7.3%)
Marge achat-revente :-44 928€ (-29.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :981,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :57,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 038,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 366,66€
Coût de l'assurance :17 150,00€
Taxe foncière : 1 254,37€/an
Soit par mois : 104,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 045,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 142,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-97,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 214 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 141 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 14 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la douche et du lavabo, mise aux normes de la plomberie
Quantité: 1 salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'électricité
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 800 €(318 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10 500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 2 000€ = 12 000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Revêtement sol: 48 m² × 100€ = 4 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 50€ = 1 500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lamastre (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 045 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 544 €/an
Calcul : 1 045 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 774 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 000 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 686 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 254 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 514 €
Revenus locatifs : +12 544 €
Charges déductibles : -53 514 €
Résultat foncier Année 1 : -40 971 €(Déficit de 40 971 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 571 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 714 €/an
Revenus locatifs : +12 544 €
Charges déductibles : -8 714 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 829 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19570.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 544 €53 521 €6 780 €-40 977 €21 400 €19 577 €19 577 €
212 795 €8 543 €6 603 €4 251 €--15 326 €
313 050 €8 359 €6 419 €4 691 €--10 634 €
413 311 €8 169 €6 228 €5 143 €--5 492 €
513 578 €7 971 €6 031 €5 606 €---
613 849 €7 767 €5 827 €6 082 €---
714 126 €7 556 €5 615 €6 571 €---
814 409 €7 337 €5 396 €7 072 €---
914 697 €7 110 €5 169 €7 587 €---
1014 991 €6 875 €4 934 €8 116 €---
1115 291 €6 631 €4 691 €8 659 €---
1215 596 €6 379 €4 439 €9 217 €---
1315 908 €6 119 €4 178 €9 790 €---
1416 227 €5 848 €3 908 €10 378 €---
1516 551 €5 569 €3 628 €10 983 €---
1616 882 €5 279 €3 338 €11 603 €---
1717 220 €4 979 €3 038 €12 241 €---
1817 564 €4 668 €2 728 €12 896 €---
1917 915 €4 346 €2 406 €13 569 €---
2018 274 €4 013 €2 073 €14 261 €---
2118 639 €3 668 €1 728 €14 971 €---
2219 012 €3 311 €1 370 €15 701 €---
2319 392 €2 941 €1 000 €16 452 €---
2419 780 €2 557 €617 €17 223 €---
2520 176 €2 161 €220 €18 015 €---
TOTAL401 778 €191 676 €98 367 €210 102 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 210 102 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 544 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 634 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 634 €-6 420 €+9 054 €
2+2 634 €0 €+2 634 €
3+2 634 €0 €+2 634 €
4+2 634 €0 €+2 634 €
5+2 634 €+34 €+2 600 €
6+2 634 €+1 825 €+809 €
7+2 634 €+1 971 €+663 €
8+2 634 €+2 122 €+512 €
9+2 634 €+2 276 €+358 €
10+2 634 €+2 435 €+199 €
11+2 634 €+2 598 €+36 €
12+2 634 €+2 765 €-131 €
13+2 634 €+2 937 €-303 €
14+2 634 €+3 113 €-479 €
15+2 634 €+3 295 €-661 €
16+2 634 €+3 481 €-847 €
17+2 634 €+3 672 €-1 038 €
18+2 634 €+3 869 €-1 235 €
19+2 634 €+4 071 €-1 437 €
20+2 634 €+4 278 €-1 644 €
21+2 634 €+4 491 €-1 857 €
22+2 634 €+4 710 €-2 076 €
23+2 634 €+4 935 €-2 301 €
24+2 634 €+5 167 €-2 533 €
25+2 634 €+5 405 €-2 771 €
Total+65 850 €+63 031 €+2 819 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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