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Appartement 4 pièces 111 m²

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface111m²
Coût Total136 600€
Loyer Annuel10 237€
Rentabilité7.49%
Cashflow/mois-55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 111 m²
Prix au m² : 855,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 111 m²

Vente d'un appartement de type T4 situé sur la commune de Tulle (Quartier Médiathèque) d'une surface habitable d'environ 111m2. De beaux volumes habitables et du cachet ! La configuration est modulable selon vos envies ! Stationnement à proximité immédiate et lumineux. Ce bien immobilier comprend un salon, une salle-à-manger, une cuisine ouverte aménagée et équipée, deux cabinets d'aisance, deux chambres, deux salles d'eau, un dressing et une buanderie. Chauffage au gaz de ville - Radiateurs fonte - Syndic bénévole - 1er étage - VMC - Jardin privatif - Box - Double vitrage - Menuiseries bois - Peu de travaux à prévoir. Faibles charges de copropriété ! (500EUR par an). Taxe foncière : 1.793EUR. Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 111 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 5 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/01/2022

Consommation énergie primaire : 232 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 710 € et 2 420 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.270607, 1.773068
Total : 136 600€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 34 000€
Valeur du bien : 129 000€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 111m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 853€/mois
Loyer annuel estimé : 10237€/an
Fourchette totale : 674€ - 1080€/mois
Fourchette annuelle : 8085€ - 12960€/an
Rentabilité brute :7.49%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 9.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :830,13 €/m²
Basé sur :122 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 144 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :+2 856€ (+3.1%)
Marge achat-revente :-44 456€ (-48.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :677,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :39,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 717,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 582,83€
Coût de l'assurance :11 952,50€
Taxe foncière : 1 793,00€/an
Soit par mois : 149,42€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 41,67€/mois
Soit par an : 500,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 853,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 908,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-55,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière au gaz par une chaudière à condensation pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 111 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour optimiser le chauffage
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des menuiseries existantes.
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du système de production d'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations électriques et de plomberie de la cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations électriques et de plomberie dans la salle de bain.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 000 €(306 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 600€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€ = 6600€ (inclus main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:840€
    Peinture murs: 30 m² × 28€/m² = 840€ (inclus main d'œuvre)
  • Salon:560€
    Peinture murs: 20 m² × 28€/m² = 560€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 853 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 237 €/an
Calcul : 853 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 599 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 600 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 478 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 793 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 500 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 370 €
Revenus locatifs : +10 237 €
Charges déductibles : -41 370 €
Résultat foncier Année 1 : -31 133 €(Déficit de 31 133 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 733 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 370 €/an
Revenus locatifs : +10 237 €
Charges déductibles : -7 370 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 867 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9733.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 237 €41 374 €4 603 €-31 138 €21 400 €9 738 €9 738 €
210 441 €7 252 €4 481 €3 189 €--6 549 €
310 650 €7 126 €4 355 €3 524 €--3 025 €
410 863 €6 995 €4 224 €3 868 €---
511 080 €6 860 €4 089 €4 220 €---
611 302 €6 720 €3 949 €4 582 €---
711 528 €6 576 €3 805 €4 952 €---
811 759 €6 426 €3 655 €5 333 €---
911 994 €6 271 €3 500 €5 723 €---
1012 234 €6 111 €3 340 €6 123 €---
1112 478 €5 945 €3 174 €6 533 €---
1212 728 €5 773 €3 002 €6 955 €---
1312 982 €5 596 €2 825 €7 387 €---
1413 242 €5 412 €2 641 €7 830 €---
1513 507 €5 222 €2 451 €8 285 €---
1613 777 €5 025 €2 254 €8 752 €---
1714 053 €4 822 €2 051 €9 231 €---
1814 334 €4 612 €1 840 €9 722 €---
1914 620 €4 394 €1 623 €10 227 €---
2014 913 €4 168 €1 397 €10 744 €---
2115 211 €3 935 €1 164 €11 276 €---
2215 515 €3 694 €923 €11 821 €---
2315 826 €3 445 €673 €12 381 €---
2416 142 €3 186 €415 €12 956 €---
2516 465 €2 919 €148 €13 546 €---
TOTAL327 881 €169 861 €66 583 €158 019 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 019 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 237 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 150 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 150 €-6 420 €+8 570 €
2+2 150 €0 €+2 150 €
3+2 150 €0 €+2 150 €
4+2 150 €+253 €+1 897 €
5+2 150 €+1 266 €+884 €
6+2 150 €+1 374 €+776 €
7+2 150 €+1 486 €+664 €
8+2 150 €+1 600 €+550 €
9+2 150 €+1 717 €+433 €
10+2 150 €+1 837 €+313 €
11+2 150 €+1 960 €+190 €
12+2 150 €+2 086 €+64 €
13+2 150 €+2 216 €-66 €
14+2 150 €+2 349 €-199 €
15+2 150 €+2 485 €-335 €
16+2 150 €+2 625 €-475 €
17+2 150 €+2 769 €-619 €
18+2 150 €+2 917 €-767 €
19+2 150 €+3 068 €-918 €
20+2 150 €+3 223 €-1 073 €
21+2 150 €+3 383 €-1 233 €
22+2 150 €+3 546 €-1 396 €
23+2 150 €+3 714 €-1 564 €
24+2 150 €+3 887 €-1 737 €
25+2 150 €+4 064 €-1 914 €
Total+53 750 €+47 406 €+6 344 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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