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Achat appartement

Bien expiré
VilleNice (06)
Surface51.79m²
Coût Total177 160€
Loyer Annuel13 556€
Rentabilité7.65%
Cashflow/mois+89€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 51.79 m²
Prix au m² : 2 606,68 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Surface de 51.79 m², Bâtiment de 3 étages, 2 Pièces, 1 Chambre, Au 1er étage, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Une entrée, Travaux, Digicode, Calme

À vendre – 2 pièces avec travaux – Nice Pasteur

Situé dans le secteur de Pasteur, cet appartement 2 pièces de 51 m² offre un fort potentiel après travaux, idéal pour un projet de résidence principale ou un investissement.

Il se compose d'une entrée, d'une salle de bains avec toilettes, d'une grande pièce de vie équipée de la climatisation avec cuisine ouverte, ainsi que d'une chambre donnant accès à un balcon. Un dressing vient compléter l'agencement.

L'appartement nécessite une rénovation complète, permettant de repenser les volumes et les prestations selon vos envies.

Proche des commerces, transports et commodités, ce bien représente une belle opportunité de valorisation dans un secteur dynamique de Nice.

Bien idéal pour acquéreurs à la recherche d'un projet ou investisseurs. À découvrir rapidement.

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06000
Total : 177 160€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 31 360€
Valeur du bien : 166 360€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51.79m²
Loyer prédit : 21.81€/m²/mois
Fourchette : 17.12€ - 27.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1130€/mois
Loyer annuel estimé : 13556€/an
Fourchette totale : 887€ - 1439€/mois
Fourchette annuelle : 10642€ - 17269€/an
Rentabilité brute :7.65%
Fourchette de rentabilité :6.01% - 9.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :877,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :50,20€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 927,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 069,54€
Coût de l'assurance :15 058,60€
Taxe foncière : 1 355,63€/an
Soit par mois : 112,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 129,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 040,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :89,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 172 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité, remplacement des menuiseries intérieures.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 360 €(606 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:14 300€
    Cuisine complète: 12 m² × 150€/m² = 1800€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 5000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambre:6 860€
    Revêtement de sol: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Peinture murs: 12 m² × 30€/m² = 360€, Électricité: 800€, Menuiseries intérieures: 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 130 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 556 €/an
Calcul : 1 130 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 947 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 160 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 602 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 356 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 265 €
Revenus locatifs : +13 556 €
Charges déductibles : -39 265 €
Résultat foncier Année 1 : -25 709 €(Déficit de 25 709 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 15 009 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 905 €/an
Revenus locatifs : +13 556 €
Charges déductibles : -7 905 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 651 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 15008.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 556 €39 271 €5 953 €-25 714 €10 700 €15 014 €15 014 €
213 827 €7 752 €5 795 €6 075 €--8 939 €
314 104 €7 589 €5 631 €6 515 €--2 424 €
414 386 €7 420 €5 462 €6 966 €---
514 674 €7 245 €5 287 €7 429 €---
614 967 €7 064 €5 106 €7 903 €---
715 267 €6 876 €4 918 €8 390 €---
815 572 €6 683 €4 725 €8 889 €---
915 883 €6 482 €4 524 €9 401 €---
1016 201 €6 275 €4 317 €9 926 €---
1116 525 €6 060 €4 102 €10 465 €---
1216 855 €5 838 €3 880 €11 017 €---
1317 193 €5 609 €3 651 €11 584 €---
1417 536 €5 371 €3 413 €12 165 €---
1517 887 €5 125 €3 167 €12 762 €---
1618 245 €4 871 €2 913 €13 374 €---
1718 610 €4 608 €2 650 €14 002 €---
1818 982 €4 336 €2 378 €14 646 €---
1919 362 €4 055 €2 097 €15 307 €---
2019 749 €3 763 €1 805 €15 985 €---
2120 144 €3 462 €1 504 €16 682 €---
2220 547 €3 150 €1 192 €17 396 €---
2320 958 €2 828 €870 €18 130 €---
2421 377 €2 494 €536 €18 882 €---
2521 804 €2 149 €191 €19 655 €---
TOTAL434 211 €166 379 €86 070 €267 832 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 267 832 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 556 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 847 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 847 €-3 210 €+6 057 €
2+2 847 €0 €+2 847 €
3+2 847 €0 €+2 847 €
4+2 847 €+1 363 €+1 484 €
5+2 847 €+2 229 €+618 €
6+2 847 €+2 371 €+476 €
7+2 847 €+2 517 €+330 €
8+2 847 €+2 667 €+180 €
9+2 847 €+2 820 €+27 €
10+2 847 €+2 978 €-131 €
11+2 847 €+3 139 €-292 €
12+2 847 €+3 305 €-458 €
13+2 847 €+3 475 €-628 €
14+2 847 €+3 650 €-803 €
15+2 847 €+3 829 €-982 €
16+2 847 €+4 012 €-1 165 €
17+2 847 €+4 200 €-1 353 €
18+2 847 €+4 394 €-1 547 €
19+2 847 €+4 592 €-1 745 €
20+2 847 €+4 796 €-1 949 €
21+2 847 €+5 005 €-2 158 €
22+2 847 €+5 219 €-2 372 €
23+2 847 €+5 439 €-2 592 €
24+2 847 €+5 665 €-2 818 €
25+2 847 €+5 897 €-3 050 €
Total+71 175 €+80 350 €+-9 175 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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