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Appartement 4 pièces 85 m²

Bien expiré
VilleLongwy (54)
Surface85m²
Coût Total179 360€
Loyer Annuel11 520€
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 142 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 670,59 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 85 m²

Bel appartement avec terrasse panoramique au coeur de Longwy. -Venez découvrir ce bien de 85 m2 idéalement situé Longwy avec sa terrasse incroyable, son balcon, sa place intérieure, sa cave et sa place extérieure privative. Il se compose d'une grande entrée, d'un salon-séjour exposé au sud, d'une cuisine indépendante, de 3 chambres, d'une salle bain et d'un WC indépendant. Un rafraichissement est à prévoir ! -Double vitrage pvc avec volets roulants, chauffage gaz individuel ! petite copropriété de 3 lots habitables À découvrir rapidement Sébastien RENOUARD [Coordonnées masquées]

Surface : 85 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 9

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Ville : Longwy
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54400
Coordonnées : 49.518720, 5.773031
Total : 179 360€
Prix d'acquisition : 142 000€
Travaux : 26 000€
Valeur du bien : 168 000€
Frais de notaire : 11 360€
Coût estimé : 11 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 11.29€/m²/mois
Fourchette : 8.66€ - 14.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 960€/mois
Loyer annuel estimé : 11520€/an
Fourchette totale : 736€ - 1253€/mois
Fourchette annuelle : 8829€ - 15030€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 8.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 825,63 €/m²
Basé sur :93 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :155 179 €
Prix d'achat :142 000 €
Décote à l'achat :-13 179€ (-8.5%)
Marge achat-revente :-24 181€ (-15.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :897,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :52,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 950,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 015,53€
Coût de l'assurance :15 694,00€
Taxe foncière : 1 151,99€/an
Soit par mois : 96,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 959,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 046,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-86,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
0
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Consommation énergie primaire et finale indiquée comme 0 kWh/m²/an, ce qui correspond à la classe A.

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour des installations
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (~5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 000 €(306 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 500€
    Cuisine complète (10 m²): 8000€ (milieu de gamme), Main d'œuvre: 2500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain (5 m²): 5000€ (1000€/m²), Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres:7 500€
    Parquet flottant (30 m²): 1500€ (50€/m²), Peinture murs/plafond (90 m²): 2700€ (30€/m²), Main d'œuvre: 3300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Longwy (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 960 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 520 €/an
Calcul : 960 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 199 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 360 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 628 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 152 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 979 €
Revenus locatifs : +11 520 €
Charges déductibles : -33 979 €
Résultat foncier Année 1 : -22 459 €(Déficit de 22 459 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 759 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 979 €/an
Revenus locatifs : +11 520 €
Charges déductibles : -7 979 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 541 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11758.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 142 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 92 300 €(65% de 142 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 356 €/an
Calcul : 92 300 € × 3,636% = 3 356 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 520 €33 985 €6 205 €-22 465 €10 700 €11 765 €11 765 €
211 750 €7 822 €6 042 €3 928 €--7 836 €
311 985 €7 654 €5 874 €4 332 €--3 504 €
412 225 €7 479 €5 700 €4 746 €---
512 470 €7 299 €5 519 €5 171 €---
612 719 €7 112 €5 332 €5 607 €---
712 973 €6 918 €5 138 €6 055 €---
813 233 €6 718 €4 938 €6 515 €---
913 497 €6 510 €4 730 €6 987 €---
1013 767 €6 295 €4 515 €7 472 €---
1114 043 €6 073 €4 293 €7 970 €---
1214 324 €5 842 €4 062 €8 482 €---
1314 610 €5 603 €3 823 €9 007 €---
1414 902 €5 356 €3 576 €9 546 €---
1515 200 €5 100 €3 320 €10 100 €---
1615 504 €4 835 €3 055 €10 670 €---
1715 814 €4 560 €2 780 €11 254 €---
1816 131 €4 276 €2 496 €11 855 €---
1916 453 €3 981 €2 202 €12 472 €---
2016 782 €3 677 €1 897 €13 106 €---
2117 118 €3 361 €1 581 €13 757 €---
2217 460 €3 034 €1 254 €14 427 €---
2317 810 €2 695 €915 €15 114 €---
2418 166 €2 344 €565 €15 821 €---
2518 529 €1 981 €202 €16 548 €---
TOTAL368 987 €160 509 €90 016 €208 478 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 208 478 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 520 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 419 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 419 €-3 210 €+5 629 €
2+2 419 €0 €+2 419 €
3+2 419 €0 €+2 419 €
4+2 419 €+372 €+2 047 €
5+2 419 €+1 551 €+868 €
6+2 419 €+1 682 €+737 €
7+2 419 €+1 817 €+602 €
8+2 419 €+1 955 €+464 €
9+2 419 €+2 096 €+323 €
10+2 419 €+2 242 €+177 €
11+2 419 €+2 391 €+28 €
12+2 419 €+2 544 €-125 €
13+2 419 €+2 702 €-283 €
14+2 419 €+2 864 €-445 €
15+2 419 €+3 030 €-611 €
16+2 419 €+3 201 €-782 €
17+2 419 €+3 376 €-957 €
18+2 419 €+3 556 €-1 137 €
19+2 419 €+3 742 €-1 323 €
20+2 419 €+3 932 €-1 513 €
21+2 419 €+4 127 €-1 708 €
22+2 419 €+4 328 €-1 909 €
23+2 419 €+4 534 €-2 115 €
24+2 419 €+4 746 €-2 327 €
25+2 419 €+4 964 €-2 545 €
Total+60 475 €+62 543 €+-2 068 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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