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Maison de ville 6 pièces 87 m²

VilleDomérat (03)
Surface87m²
Coût Total77 342€
Loyer Annuel8 475€
Rentabilité10.96%
Cashflow/mois+236€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 780 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 767,59 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville de 6 pièces principales

Maison d'habitation composée en rez-de-chaussée d'une cuisine, un séjour, un salon, une salle d'eau, un wc, une pièce avec accès sur une cour, à l'étage trois chambres. Honoraires à charge acquéreur : 11.3%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 494-1021 Date de réalisation du diagnostic : 30/03/2025 Prix hors honoraires : 60 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 620 € et 3 600 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Domérat
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03410
Coordonnées : 46.361477, 2.537512
Total : 77 342€
Prix d'acquisition : 66 780€
Travaux : 5 220€
Valeur du bien : 72 000€
Frais de notaire : 5 342€
Coût estimé : 5 342€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 8.12€/m²/mois
Fourchette : 6.31€ - 10.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 706€/mois
Loyer annuel estimé : 8475€/an
Fourchette totale : 549€ - 909€/mois
Fourchette annuelle : 6583€ - 10913€/an
Rentabilité brute :10.96%
Fourchette de rentabilité :8.51% - 14.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 090,38 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 863 €
Prix d'achat :66 780 €
Décote à l'achat :-28 083€ (-29.6%)
Marge achat-revente :17 521€ (18.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :77 342€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :377,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :21,91€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 399,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 973,32€
Coût de l'assurance :6 574,07€
Taxe foncière : 847,55€/an
Soit par mois : 70,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 706,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 470,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :236,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 87 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la consommation énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine vétustes et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une mise à jour
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs par une nouvelle peinture
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs par une nouvelle peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 220 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 220€
    Isolation toiture/combles: 87 m² × 60€/m² = 5220€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 220€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 220€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 706 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 475 €/an
Calcul : 706 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 496 €/an
Base de calcul : Emprunt de 77 342 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 263 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 848 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 827 €
Revenus locatifs : +8 475 €
Charges déductibles : -8 827 €
Résultat foncier Année 1 : -351 €(Déficit de 351 €)
Imputable sur revenu global : 351 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 607 €/an
Revenus locatifs : +8 475 €
Charges déductibles : -3 607 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 869 €/an
Prix d'achat du bien : 66 780 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 407 €(65% de 66 780 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 578 €/an
Calcul : 43 407 € × 3,636% = 1 578 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 475 €8 829 €2 499 €-354 €354 €--
28 645 €3 542 €2 431 €5 103 €---
38 818 €3 472 €2 362 €5 346 €---
48 994 €3 400 €2 289 €5 594 €---
59 174 €3 325 €2 215 €5 849 €---
69 358 €3 249 €2 138 €6 109 €---
79 545 €3 169 €2 059 €6 376 €---
89 736 €3 087 €1 976 €6 649 €---
99 930 €3 002 €1 892 €6 928 €---
1010 129 €2 914 €1 804 €7 215 €---
1110 332 €2 824 €1 713 €7 508 €---
1210 538 €2 730 €1 620 €7 808 €---
1310 749 €2 634 €1 523 €8 115 €---
1410 964 €2 534 €1 423 €8 430 €---
1511 183 €2 430 €1 320 €8 753 €---
1611 407 €2 324 €1 213 €9 083 €---
1711 635 €2 214 €1 103 €9 421 €---
1811 868 €2 100 €989 €9 768 €---
1912 105 €1 982 €872 €10 123 €---
2012 347 €1 861 €750 €10 487 €---
2112 594 €1 735 €625 €10 859 €---
2212 846 €1 605 €495 €11 241 €---
2313 103 €1 471 €361 €11 632 €---
2413 365 €1 333 €222 €12 032 €---
2513 632 €1 190 €79 €12 442 €---
TOTAL271 472 €68 956 €35 973 €202 516 €354 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 106 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 202 516 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 475 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 780 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 780 €-106 €+1 886 €
2+1 780 €+1 531 €+249 €
3+1 780 €+1 604 €+176 €
4+1 780 €+1 678 €+102 €
5+1 780 €+1 755 €+25 €
6+1 780 €+1 833 €-53 €
7+1 780 €+1 913 €-133 €
8+1 780 €+1 995 €-215 €
9+1 780 €+2 078 €-298 €
10+1 780 €+2 164 €-384 €
11+1 780 €+2 252 €-472 €
12+1 780 €+2 342 €-562 €
13+1 780 €+2 435 €-655 €
14+1 780 €+2 529 €-749 €
15+1 780 €+2 626 €-846 €
16+1 780 €+2 725 €-945 €
17+1 780 €+2 826 €-1 046 €
18+1 780 €+2 930 €-1 150 €
19+1 780 €+3 037 €-1 257 €
20+1 780 €+3 146 €-1 366 €
21+1 780 €+3 258 €-1 478 €
22+1 780 €+3 372 €-1 592 €
23+1 780 €+3 489 €-1 709 €
24+1 780 €+3 610 €-1 830 €
25+1 780 €+3 733 €-1 953 €
Total+44 500 €+60 755 €+-16 255 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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