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Maison à vendre

VilleLias-d'Armagnac (32)
Surface104
Coût Total178 400
Loyer Annuel9 087
Rentabilité5.09%
Cashflow/mois-242
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 1 153,85 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, 3 chambres, 1 parking: Garage, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Située à Lias-d'Armagnac, cette charmante maison bénéficie d'un cadre paisible en pleine campagne. Proche de commodités telles que des commerces de proximité et des écoles, elle permet de profiter du confort de la vie à la campagne tout en restant connecté aux nécessités du quotidien.

Cette maison de 104 m² propose un agencement fonctionnel avec 3 chambres, une pièce de vie lumineuse, une salle de bain et une cuisine équipée. Un grand garage attenant offre des possibilités d'aménagement supplémentaires, avec une cuisine d'été déjà en place. À noter la potentialité de créer un espace supplémentaire à l'étage d'environ 67m², offrant ainsi la perspective d'une propriété évolutive selon les besoins. De plus une deuxième dépendance d'environ 30 m2 est accessible depuis un charmant patio.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 120 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Vanessa VOUGO - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Auch sous le numéro 984 105 072

Ville : Lias-d'Armagnac
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32240
Coordonnées : 43.864712, -0.084630
Total : 178 400
Prix d'acquisition : 120 000
Travaux : 48 800
Valeur du bien : 168 800
Frais de notaire : 9 600
Coût estimé : 9 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104
Loyer prédit : 7.28€/m²/mois
Fourchette : 5.75€ - 9.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 757€/mois
Loyer annuel estimé : 9087€/an
Fourchette totale : 598€ - 959€/mois
Fourchette annuelle : 7177€ - 11504€/an
Rentabilité brute :5.09%
Fourchette de rentabilité :4.02% - 6.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :988,88 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :102 843
Prix d'achat :120 000
Décote à l'achat :+17 157 (+16.7%)
Marge achat-revente :-75 557€ (-73.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :871,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :52,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 923,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 977,44
Coût de l'assurance :15 610,00
Taxe foncière : 908,66€/an
Soit par mois : 75,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 757,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 999,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-241,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 104 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris les placards et le plan de travail
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique et 5 prises supplémentaires
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie existante
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 800(469 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:13 000
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 1000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Cuisine:10 000
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Électricité:1 800
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ + 5 prises × 100€ = 1800€ (installation incluse)
  • Plomberie:3 000
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lias-d'Armagnac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 757 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 087 €/an
Calcul : 757 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 758 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 400 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 624 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 909 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 091
Revenus locatifs : +9 087
Charges déductibles : -56 091
Résultat foncier Année 1 : -47 005(Déficit de 47 005 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 605
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 291 €/an
Revenus locatifs : +9 087
Charges déductibles : -7 291
Résultat foncier Années 2+ : 1 795 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25604.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 08756 0975 764-47 01021 400 €25 610 €25 610 €
29 2687 1415 6082 127--23 483 €
39 4546 9805 4472 473--21 010 €
49 6436 8145 2812 829--18 181 €
59 8366 6425 1093 193--14 987 €
610 0326 4654 9323 568--11 420 €
710 2336 2814 7483 952--7 468 €
810 4386 0924 5594 346--3 123 €
910 6465 8964 3634 750---
1010 8595 6944 1615 165---
1111 0775 4853 9525 591---
1211 2985 2693 7366 029---
1311 5245 0463 5136 478---
1411 7544 8163 2836 939---
1511 9904 5783 0457 412---
1612 2294 3322 7997 898---
1712 4744 0782 5458 396---
1812 7233 8152 2828 908---
1912 9783 5442 0119 434---
2013 2373 2631 7309 974---
2113 5022 9741 44110 528---
2213 7722 6751 14111 098---
2314 0482 36583211 682---
2414 3292 04651312 283---
2514 6151 71618312 899---
TOTAL291 046170 10482 977120 94321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 943
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 087 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 908 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 908-6 420+8 328
2+1 9080+1 908
3+1 9080+1 908
4+1 9080+1 908
5+1 9080+1 908
6+1 9080+1 908
7+1 9080+1 908
8+1 9080+1 908
9+1 908+488+1 420
10+1 908+1 550+358
11+1 908+1 677+231
12+1 908+1 809+99
13+1 908+1 943-35
14+1 908+2 082-174
15+1 908+2 224-316
16+1 908+2 369-461
17+1 908+2 519-611
18+1 908+2 673-765
19+1 908+2 830-922
20+1 908+2 992-1 084
21+1 908+3 159-1 251
22+1 908+3 329-1 421
23+1 908+3 505-1 597
24+1 908+3 685-1 777
25+1 908+3 870-1 962
Total+47 700+36 283+11 417
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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