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Maison à vendre

Bien expiré
VilleLias-d'Armagnac (32)
Surface104m²
Coût Total178 400€
Loyer Annuel9 087€
Rentabilité5.09%
Cashflow/mois-242€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 1 153,85 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, 3 chambres, 1 parking: Garage, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Située à Lias-d'Armagnac, cette charmante maison bénéficie d'un cadre paisible en pleine campagne. Proche de commodités telles que des commerces de proximité et des écoles, elle permet de profiter du confort de la vie à la campagne tout en restant connecté aux nécessités du quotidien.

Cette maison de 104 m² propose un agencement fonctionnel avec 3 chambres, une pièce de vie lumineuse, une salle de bain et une cuisine équipée. Un grand garage attenant offre des possibilités d'aménagement supplémentaires, avec une cuisine d'été déjà en place. À noter la potentialité de créer un espace supplémentaire à l'étage d'environ 67m², offrant ainsi la perspective d'une propriété évolutive selon les besoins. De plus une deuxième dépendance d'environ 30 m2 est accessible depuis un charmant patio.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 120 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Vanessa VOUGO - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Auch sous le numéro 984 105 072

Ville : Lias-d'Armagnac
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32240
Coordonnées : 43.864712, -0.084630
Total : 178 400€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 48 800€
Valeur du bien : 168 800€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 7.28€/m²/mois
Fourchette : 5.75€ - 9.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 757€/mois
Loyer annuel estimé : 9087€/an
Fourchette totale : 598€ - 959€/mois
Fourchette annuelle : 7177€ - 11504€/an
Rentabilité brute :5.09%
Fourchette de rentabilité :4.02% - 6.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :988,88 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :102 843 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :+17 157€ (+16.7%)
Marge achat-revente :-75 557€ (-73.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :871,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :52,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 923,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 977,44€
Coût de l'assurance :15 610,00€
Taxe foncière : 908,66€/an
Soit par mois : 75,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 757,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 999,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-241,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 104 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris les placards et le plan de travail
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique et 5 prises supplémentaires
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie existante
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 800 €(469 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:13 000€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 1000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Électricité:1 800€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ + 5 prises × 100€ = 1800€ (installation incluse)
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lias-d'Armagnac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 757 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 087 €/an
Calcul : 757 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 758 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 400 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 624 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 909 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 091 €
Revenus locatifs : +9 087 €
Charges déductibles : -56 091 €
Résultat foncier Année 1 : -47 005 €(Déficit de 47 005 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 605 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 291 €/an
Revenus locatifs : +9 087 €
Charges déductibles : -7 291 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 795 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25604.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 087 €56 097 €5 764 €-47 010 €21 400 €25 610 €25 610 €
29 268 €7 141 €5 608 €2 127 €--23 483 €
39 454 €6 980 €5 447 €2 473 €--21 010 €
49 643 €6 814 €5 281 €2 829 €--18 181 €
59 836 €6 642 €5 109 €3 193 €--14 987 €
610 032 €6 465 €4 932 €3 568 €--11 420 €
710 233 €6 281 €4 748 €3 952 €--7 468 €
810 438 €6 092 €4 559 €4 346 €--3 123 €
910 646 €5 896 €4 363 €4 750 €---
1010 859 €5 694 €4 161 €5 165 €---
1111 077 €5 485 €3 952 €5 591 €---
1211 298 €5 269 €3 736 €6 029 €---
1311 524 €5 046 €3 513 €6 478 €---
1411 754 €4 816 €3 283 €6 939 €---
1511 990 €4 578 €3 045 €7 412 €---
1612 229 €4 332 €2 799 €7 898 €---
1712 474 €4 078 €2 545 €8 396 €---
1812 723 €3 815 €2 282 €8 908 €---
1912 978 €3 544 €2 011 €9 434 €---
2013 237 €3 263 €1 730 €9 974 €---
2113 502 €2 974 €1 441 €10 528 €---
2213 772 €2 675 €1 141 €11 098 €---
2314 048 €2 365 €832 €11 682 €---
2414 329 €2 046 €513 €12 283 €---
2514 615 €1 716 €183 €12 899 €---
TOTAL291 046 €170 104 €82 977 €120 943 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 943 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 087 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 908 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 908 €-6 420 €+8 328 €
2+1 908 €0 €+1 908 €
3+1 908 €0 €+1 908 €
4+1 908 €0 €+1 908 €
5+1 908 €0 €+1 908 €
6+1 908 €0 €+1 908 €
7+1 908 €0 €+1 908 €
8+1 908 €0 €+1 908 €
9+1 908 €+488 €+1 420 €
10+1 908 €+1 550 €+358 €
11+1 908 €+1 677 €+231 €
12+1 908 €+1 809 €+99 €
13+1 908 €+1 943 €-35 €
14+1 908 €+2 082 €-174 €
15+1 908 €+2 224 €-316 €
16+1 908 €+2 369 €-461 €
17+1 908 €+2 519 €-611 €
18+1 908 €+2 673 €-765 €
19+1 908 €+2 830 €-922 €
20+1 908 €+2 992 €-1 084 €
21+1 908 €+3 159 €-1 251 €
22+1 908 €+3 329 €-1 421 €
23+1 908 €+3 505 €-1 597 €
24+1 908 €+3 685 €-1 777 €
25+1 908 €+3 870 €-1 962 €
Total+47 700 €+36 283 €+11 417 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 170 jours
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