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Vente appartement 5 pièces 115 m² Loire (42) - Superimmo

Bien expiré
VilleChantelouve (38)
Surface115m²
Coût Total156 620€
Loyer Annuel13 000€
Rentabilité8.30%
Cashflow/mois-93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 947,83 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

SECTEUR TREFILERIE / RUE DU ONZE NOVEMBREAppartement traversant, lumineux, situé en étage élevé.Il se compose d'un double salon-séjour ouvrant sur un balcon avec une vue dégagée, orienté plein Est, d'une cuisine indépendante avec loggia exposée plein Ouest, de trois grandes chambres, d'une salle de bains, d'un vestibule avec WC indépendant, ainsi que de nombreux placards.Immeuble bien entretenu avec ascenseur.Chauffage collectif au gaz avec chaudière neuve (2025).Charges mensuelles : environ 260 € / mois (montant calculé avant le changement de chaudière).Beau potentiel, idéal pour une résidence principale ou un investissement locatif.Contact : Roxane CHANTELOUVE 06 98 04 51 46

Ville : Chantelouve
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38740
Total : 156 620€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 38 900€
Valeur du bien : 147 900€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 9.42€/m²/mois
Fourchette : 7.38€ - 12.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1083€/mois
Loyer annuel estimé : 13000€/an
Fourchette totale : 849€ - 1382€/mois
Fourchette annuelle : 10189€ - 16587€/an
Rentabilité brute :8.30%
Fourchette de rentabilité :6.51% - 10.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :764,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :44,38€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 808,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 598,69€
Coût de l'assurance :13 312,70€
Taxe foncière : 1 300,02€/an
Soit par mois : 108,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 260,00€/mois
Soit par an : 3 120,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 083,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 176,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-93,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE F - Appartement - Bien que la chaudière soit neuve, il est essentiel de s'assurer que le système est conforme aux normes actuelles.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 115 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Remplacement nécessaire pour améliorer l'isolation et gagner 1 classe énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour l'appartement
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude sanitaire.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - Cuisine nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire pour conformité et confort.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 3 chambres avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire pour confort et conformité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 900 €(338 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000€
    Remplacement système chauffage collectif: 1 système × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 800€ = 8000€ (incluant peinture et électricité)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€ = 6000€ (incluant douche, lavabo, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres:5 400€
    Rénovation 3 chambres: 45 m² × 120€ = 5400€ (incluant peinture, revêtement de sol et électricité)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Chantelouve (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 083 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 000 €/an
Calcul : 1 083 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 040 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 620 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 533 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 300 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 120 €/an
Calcul : 260 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 892 €
Revenus locatifs : +13 000 €
Charges déductibles : -48 892 €
Résultat foncier Année 1 : -35 892 €(Déficit de 35 892 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 492 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 992 €/an
Revenus locatifs : +13 000 €
Charges déductibles : -9 992 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 008 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14491.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 000 €48 897 €5 045 €-35 897 €21 400 €14 497 €14 497 €
213 260 €9 861 €4 908 €3 400 €--11 097 €
313 525 €9 720 €4 767 €3 806 €--7 291 €
413 796 €9 574 €4 621 €4 222 €--3 069 €
514 072 €9 423 €4 471 €4 648 €---
614 353 €9 268 €4 315 €5 085 €---
714 640 €9 107 €4 155 €5 533 €---
814 933 €8 942 €3 989 €5 992 €---
915 232 €8 770 €3 818 €6 462 €---
1015 537 €8 593 €3 640 €6 943 €---
1115 847 €8 410 €3 458 €7 437 €---
1216 164 €8 221 €3 269 €7 943 €---
1316 487 €8 026 €3 073 €8 462 €---
1416 817 €7 824 €2 872 €8 993 €---
1517 154 €7 616 €2 663 €9 538 €---
1617 497 €7 400 €2 448 €10 096 €---
1717 847 €7 178 €2 226 €10 668 €---
1818 203 €6 948 €1 996 €11 255 €---
1918 568 €6 711 €1 758 €11 857 €---
2018 939 €6 466 €1 513 €12 473 €---
2119 318 €6 212 €1 260 €13 105 €---
2219 704 €5 951 €998 €13 753 €---
2320 098 €5 680 €728 €14 418 €---
2420 500 €5 401 €448 €15 099 €---
2520 910 €5 112 €160 €15 798 €---
TOTAL416 402 €235 312 €72 599 €181 090 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 090 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 000 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 730 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 730 €-6 420 €+9 150 €
2+2 730 €0 €+2 730 €
3+2 730 €0 €+2 730 €
4+2 730 €0 €+2 730 €
5+2 730 €+474 €+2 256 €
6+2 730 €+1 526 €+1 204 €
7+2 730 €+1 660 €+1 070 €
8+2 730 €+1 798 €+932 €
9+2 730 €+1 939 €+791 €
10+2 730 €+2 083 €+647 €
11+2 730 €+2 231 €+499 €
12+2 730 €+2 383 €+347 €
13+2 730 €+2 538 €+192 €
14+2 730 €+2 698 €+32 €
15+2 730 €+2 861 €-131 €
16+2 730 €+3 029 €-299 €
17+2 730 €+3 201 €-471 €
18+2 730 €+3 377 €-647 €
19+2 730 €+3 557 €-827 €
20+2 730 €+3 742 €-1 012 €
21+2 730 €+3 932 €-1 202 €
22+2 730 €+4 126 €-1 396 €
23+2 730 €+4 325 €-1 595 €
24+2 730 €+4 530 €-1 800 €
25+2 730 €+4 739 €-2 009 €
Total+68 250 €+54 327 €+13 923 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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