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Achat : Appartement (06380)

VilleMoulinet (06)
Surface30m²
Coût Total96 980€
Loyer Annuel4 666€
Rentabilité4.81%
Cashflow/mois-160€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 30 m²
Prix au m² : 1 833,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 30 m², 2 pièces, 1 salle de bain, Cave, Structure/extérieur à restaurer, Rez-de-chaussée

RARE! Je vous propose en EXCLUSIVITÉ cet APPARTEMENT de 33m² (surface au sol) situé dans le centre de Moulinet, petite commune du Parc du Mercantour, à 1h de Nice et de Monaco. Traversant, il offre une jolie pièce de vie avec cuisine, 1 grande chambre de 15.5m² et une salle d'eau/wc. Au rez-de-chaussée, avec accès véhicule, une cave voutée de 16m². Et à 5 minutes à pied, un jardin de 137m² cloturé, desservi en eau et avec possibilité d'installation d'un abri de jardin. A découvrir pour des week-end et vacances de rêve!

Ville : Moulinet
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06380
Coordonnées : 43.940950, 7.414090
Total : 96 980€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 37 580€
Valeur du bien : 92 580€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 30m²
Loyer prédit : 12.96€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 15.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 389€/mois
Loyer annuel estimé : 4666€/an
Fourchette totale : 321€ - 471€/mois
Fourchette annuelle : 3849€ - 5657€/an
Rentabilité brute :4.81%
Fourchette de rentabilité :3.97% - 5.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 096,77 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :32 903 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :+22 097€ (+67.2%)
Marge achat-revente :-64 077€ (-194.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :481,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :28,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 510,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 581,46€
Coût de l'assurance :8 485,75€
Taxe foncière : 466,62€/an
Soit par mois : 38,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 388,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 549,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-160,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 30 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: salon (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 - salon en mauvais état nécessitant rénovation
CaveRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Nettoyage et rénovation de la cave en pierre
Quantité: cave (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cave en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 580 €(1 253 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:2 880€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€, Main d'œuvre: 480€
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 5000€ = 5000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon:800€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 80€/m² = 800€, Main d'œuvre: 0€
  • Cave:640€
    Rénovation cave: 8 m² × 80€/m² = 640€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moulinet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 180€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 389 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 666 €/an
Calcul : 389 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 284 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 980 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 339 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 467 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 670 €
Revenus locatifs : +4 666 €
Charges déductibles : -41 670 €
Résultat foncier Année 1 : -37 004 €(Déficit de 37 004 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 604 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 090 €/an
Revenus locatifs : +4 666 €
Charges déductibles : -4 090 €
Résultat foncier Années 2+ : 576 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15604.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 666 €41 673 €3 287 €-37 007 €21 400 €15 607 €15 607 €
24 760 €4 007 €3 200 €753 €--14 854 €
34 855 €3 917 €3 111 €938 €--13 916 €
44 952 €3 823 €3 017 €1 128 €--12 788 €
55 051 €3 727 €2 921 €1 324 €--11 464 €
65 152 €3 627 €2 821 €1 524 €--9 939 €
75 255 €3 524 €2 718 €1 731 €--8 209 €
85 360 €3 417 €2 611 €1 943 €--6 266 €
95 467 €3 307 €2 501 €2 160 €--4 106 €
105 577 €3 193 €2 387 €2 384 €--1 722 €
115 688 €3 074 €2 268 €2 614 €---
125 802 €2 952 €2 146 €2 850 €---
135 918 €2 825 €2 019 €3 093 €---
146 036 €2 694 €1 888 €3 342 €---
156 157 €2 558 €1 752 €3 599 €---
166 280 €2 418 €1 612 €3 862 €---
176 406 €2 273 €1 467 €4 133 €---
186 534 €2 122 €1 316 €4 412 €---
196 665 €1 967 €1 161 €4 698 €---
206 798 €1 806 €999 €4 992 €---
216 934 €1 639 €833 €5 295 €---
227 072 €1 466 €660 €5 606 €---
237 214 €1 288 €482 €5 926 €---
247 358 €1 103 €297 €6 255 €---
257 505 €912 €106 €6 593 €---
TOTAL149 461 €105 313 €47 581 €44 149 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 44 149 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 666 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +980 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+980 €-6 420 €+7 400 €
2+980 €0 €+980 €
3+980 €0 €+980 €
4+980 €0 €+980 €
5+980 €0 €+980 €
6+980 €0 €+980 €
7+980 €0 €+980 €
8+980 €0 €+980 €
9+980 €0 €+980 €
10+980 €0 €+980 €
11+980 €+268 €+712 €
12+980 €+855 €+125 €
13+980 €+928 €+52 €
14+980 €+1 003 €-23 €
15+980 €+1 080 €-100 €
16+980 €+1 159 €-179 €
17+980 €+1 240 €-260 €
18+980 €+1 324 €-344 €
19+980 €+1 409 €-429 €
20+980 €+1 498 €-518 €
21+980 €+1 588 €-608 €
22+980 €+1 682 €-702 €
23+980 €+1 778 €-798 €
24+980 €+1 877 €-897 €
25+980 €+1 978 €-998 €
Total+24 500 €+13 245 €+11 255 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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