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Maison 5 pièces 181 m²

VilleMontjoie-en-Couserans (09)
Surface181m²
Coût Total234 460€
Loyer Annuel18 503€
Rentabilité7.89%
Cashflow/mois+154€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 182 000 €
Surface : 181 m²
Prix au m² : 1 005,52 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 181 m² - Maison de 5 pièces principales

Sur la commune de Montjoie, à 15 min de St-Girons, maison individuelle offrant une vie de plain-pied tournée vers la terrasse ensoleillée de 40 m². En rdc, séjour, cuisine ouverte, 3 chambres, WC et salle de bains. Si vous souhaitez plus grand, en rez de jardin une immense pièce de 35 m² avec salle d'eau et WC vous comblera. Honoraires à charge acquéreur : 7.06% Référence annonce : 385-1931 Date de réalisation du diagnostic : 30/05/2022 Prix hors honoraires : 170 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 200 € et 1 600 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Montjoie-en-Couserans
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09200
Coordonnées : 43.000023, 1.160202
Total : 234 460€
Prix d'acquisition : 182 000€
Travaux : 37 900€
Valeur du bien : 219 900€
Frais de notaire : 14 560€
Coût estimé : 14 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 181m²
Loyer prédit : 8.52€/m²/mois
Fourchette : 6.22€ - 11.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1542€/mois
Loyer annuel estimé : 18503€/an
Fourchette totale : 1127€ - 2110€/mois
Fourchette annuelle : 13519€ - 25325€/an
Rentabilité brute :7.89%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 10.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 633,66 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :295 692 €
Prix d'achat :182 000 €
Décote à l'achat :-113 692€ (-38.4%)
Marge achat-revente :61 232€ (20.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :234 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 164,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :68,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 233,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 033,51€
Coût de l'assurance :20 515,25€
Taxe foncière : 1 850,30€/an
Soit par mois : 154,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 541,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 387,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :154,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 181 m²
Raison: Maison - DPE D - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: Maison - DPE D - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - équipements un peu datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 900 €(209 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète milieu de gamme × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 200€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 400€/m² = 3200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 350€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 30€/m² = 1350€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montjoie-en-Couserans (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 542 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 503 €/an
Calcul : 1 542 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 940 €/an
Base de calcul : Emprunt de 234 460 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 821 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 850 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 511 €
Revenus locatifs : +18 503 €
Charges déductibles : -48 511 €
Résultat foncier Année 1 : -30 008 €(Déficit de 30 008 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 608 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 611 €/an
Revenus locatifs : +18 503 €
Charges déductibles : -10 611 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 892 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8608.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 182 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 300 €(65% de 182 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 302 €/an
Calcul : 118 300 € × 3,636% = 4 302 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 503 €48 519 €7 948 €-30 016 €21 400 €8 616 €8 616 €
218 873 €10 408 €7 738 €8 465 €--151 €
319 250 €10 191 €7 520 €9 060 €---
419 635 €9 966 €7 295 €9 670 €---
520 028 €9 733 €7 062 €10 295 €---
620 429 €9 492 €6 821 €10 937 €---
720 837 €9 242 €6 572 €11 595 €---
821 254 €8 984 €6 313 €12 270 €---
921 679 €8 717 €6 046 €12 962 €---
1022 113 €8 441 €5 770 €13 672 €---
1122 555 €8 155 €5 484 €14 400 €---
1223 006 €7 859 €5 188 €15 147 €---
1323 466 €7 552 €4 881 €15 914 €---
1423 936 €7 235 €4 564 €16 700 €---
1524 414 €6 907 €4 236 €17 507 €---
1624 903 €6 568 €3 897 €18 335 €---
1725 401 €6 216 €3 545 €19 184 €---
1825 909 €5 853 €3 182 €20 056 €---
1926 427 €5 477 €2 806 €20 950 €---
2026 955 €5 087 €2 416 €21 868 €---
2127 494 €4 684 €2 013 €22 810 €---
2228 044 €4 267 €1 596 €23 777 €---
2328 605 €3 836 €1 165 €24 769 €---
2429 177 €3 389 €718 €25 788 €---
2529 761 €2 927 €256 €26 834 €---
TOTAL592 655 €219 706 €115 034 €372 949 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 372 949 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 503 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 886 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 886 €-6 420 €+10 306 €
2+3 886 €0 €+3 886 €
3+3 886 €+2 673 €+1 213 €
4+3 886 €+2 901 €+985 €
5+3 886 €+3 089 €+797 €
6+3 886 €+3 281 €+605 €
7+3 886 €+3 478 €+408 €
8+3 886 €+3 681 €+205 €
9+3 886 €+3 889 €-3 €
10+3 886 €+4 102 €-216 €
11+3 886 €+4 320 €-434 €
12+3 886 €+4 544 €-658 €
13+3 886 €+4 774 €-888 €
14+3 886 €+5 010 €-1 124 €
15+3 886 €+5 252 €-1 366 €
16+3 886 €+5 500 €-1 614 €
17+3 886 €+5 755 €-1 869 €
18+3 886 €+6 017 €-2 131 €
19+3 886 €+6 285 €-2 399 €
20+3 886 €+6 560 €-2 674 €
21+3 886 €+6 843 €-2 957 €
22+3 886 €+7 133 €-3 247 €
23+3 886 €+7 431 €-3 545 €
24+3 886 €+7 736 €-3 850 €
25+3 886 €+8 050 €-4 164 €
Total+97 150 €+111 885 €+-14 735 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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