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Appartement

Bien expiré
VilleDijon (21)
Surface70m²
Coût Total100 330€
Loyer Annuel10 170€
Rentabilité10.14%
Cashflow/mois+236€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 957,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Mandat exclusif

8,8 % de rentabilité: pour investisseur sur Dijon résidence " les Marcs d'or", ce 70 m² au troisième étage loué 493 Euros hors charges comprenant beau séjour, vaste cuisine aménagée, balcon, deux chambres. Fenetres PVC, excellente affaire - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Dijon-21000/173

Ville : Dijon
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21000
Coordonnées : 47.320804, 5.000077
Total : 100 330€
Prix d'acquisition : 67 000€
Travaux : 27 970€
Valeur du bien : 94 970€
Frais de notaire : 5 360€
Coût estimé : 5 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 12.11€/m²/mois
Fourchette : 9.64€ - 15.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 847€/mois
Loyer annuel estimé : 10170€/an
Fourchette totale : 675€ - 1064€/mois
Fourchette annuelle : 8101€ - 12766€/an
Rentabilité brute :10.14%
Fourchette de rentabilité :8.07% - 12.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :993,67 €/m²
Basé sur :197 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :69 557 €
Prix d'achat :67 000 €
Décote à l'achat :-2 557€ (-3.7%)
Marge achat-revente :-30 773€ (-44.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 330€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :497,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :29,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 526,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 903,77€
Coût de l'assurance :8 778,88€
Taxe foncière : 1 016,95€/an
Soit par mois : 84,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 847,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 611,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :236,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 207 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager et des finitions de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments sanitaires et des finitions de la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 970 €(400 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture 2 chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dijon. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une ville de taille moyenne.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 847 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 170 €/an
Calcul : 847 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 378 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 330 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 351 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 017 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 970 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 716 €
Revenus locatifs : +10 170 €
Charges déductibles : -32 716 €
Résultat foncier Année 1 : -22 546 €(Déficit de 22 546 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 146 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 746 €/an
Revenus locatifs : +10 170 €
Charges déductibles : -4 746 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 424 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1146.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550 €(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 170 €32 719 €3 381 €-22 550 €21 400 €1 150 €1 150 €
210 373 €4 660 €3 291 €5 713 €---
310 580 €4 567 €3 199 €6 014 €---
410 792 €4 471 €3 103 €6 321 €---
511 008 €4 371 €3 003 €6 636 €---
611 228 €4 269 €2 901 €6 959 €---
711 453 €4 162 €2 794 €7 290 €---
811 682 €4 052 €2 684 €7 629 €---
911 915 €3 939 €2 571 €7 977 €---
1012 153 €3 821 €2 453 €8 333 €---
1112 397 €3 699 €2 331 €8 697 €---
1212 644 €3 573 €2 205 €9 071 €---
1312 897 €3 443 €2 075 €9 455 €---
1413 155 €3 308 €1 940 €9 848 €---
1513 418 €3 168 €1 800 €10 250 €---
1613 687 €3 024 €1 656 €10 663 €---
1713 961 €2 874 €1 506 €11 086 €---
1814 240 €2 720 €1 352 €11 520 €---
1914 525 €2 560 €1 192 €11 965 €---
2014 815 €2 394 €1 026 €12 421 €---
2115 111 €2 223 €855 €12 888 €---
2215 414 €2 046 €678 €13 368 €---
2315 722 €1 863 €495 €13 859 €---
2416 036 €1 673 €305 €14 363 €---
2516 357 €1 477 €109 €14 880 €---
TOTAL325 732 €111 076 €48 904 €214 656 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 214 656 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 170 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 136 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 136 €-6 420 €+8 556 €
2+2 136 €+1 369 €+767 €
3+2 136 €+1 804 €+332 €
4+2 136 €+1 896 €+240 €
5+2 136 €+1 991 €+145 €
6+2 136 €+2 088 €+48 €
7+2 136 €+2 187 €-51 €
8+2 136 €+2 289 €-153 €
9+2 136 €+2 393 €-257 €
10+2 136 €+2 500 €-364 €
11+2 136 €+2 609 €-473 €
12+2 136 €+2 721 €-585 €
13+2 136 €+2 836 €-700 €
14+2 136 €+2 954 €-818 €
15+2 136 €+3 075 €-939 €
16+2 136 €+3 199 €-1 063 €
17+2 136 €+3 326 €-1 190 €
18+2 136 €+3 456 €-1 320 €
19+2 136 €+3 589 €-1 453 €
20+2 136 €+3 726 €-1 590 €
21+2 136 €+3 866 €-1 730 €
22+2 136 €+4 010 €-1 874 €
23+2 136 €+4 158 €-2 022 €
24+2 136 €+4 309 €-2 173 €
25+2 136 €+4 464 €-2 328 €
Total+53 400 €+64 397 €+-10 997 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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