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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Georges-d'Aurac (43)
Surface85m²
Coût Total88 220€
Loyer Annuel7 138€
Rentabilité8.09%
Cashflow/mois+69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 41 500 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 488,24 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, 2 chambres, Pas de balcon

Dans la commune de Saint-Georges-D'Aurac, en pleins coeur du village, venez découvrir cette maison composée au rez de chaussée d"une cusine pouvant être ouverte sur le séjour, une salle de bain avec WC et une buanderie. A l'étage profitez de deux chambres avec balcon et un espace bureau. Les combles sont également aménageables. Chauffage actuel fourneau bois / simple vitrage / Tout à l'égout

Ville : Saint-Georges-d'Aurac
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43230
Coordonnées : 45.161006, 3.554576
Total : 88 220€
Prix d'acquisition : 41 500€
Travaux : 43 400€
Valeur du bien : 84 900€
Frais de notaire : 3 320€
Coût estimé : 3 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 7.00€/m²/mois
Fourchette : 5.07€ - 9.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 595€/mois
Loyer annuel estimé : 7138€/an
Fourchette totale : 431€ - 821€/mois
Fourchette annuelle : 5169€ - 9857€/an
Rentabilité brute :8.09%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 11.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :566,67 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :48 167 €
Prix d'achat :41 500 €
Décote à l'achat :-6 667€ (-13.8%)
Marge achat-revente :-40 053€ (-83.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :430,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :35,29€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 466,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 032,90€
Coût de l'assurance :10 586,40€
Taxe foncière : 713,81€/an
Soit par mois : 59,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 594,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 525,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :69,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 323 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fourneau bois actuel
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (85 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3.5/5 - Chambres en état correct nécessitant rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 installation pour la maison
Raison: Normes électriques - Maison
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 1 installation pour la maison
Raison: État 2/5 - Salle de bain en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 400 €(511 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:2 550€
    Isolation combles: 85 m² × 30€/m² = 2550€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 900€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:2 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 950€
    Parquet flottant: 26 m² × 75€/m² = 1950€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture des murs et plafonds: 52 m² × 27€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:8 500€
    Mise aux normes électricité: 85 m² × 100€/m² = 8500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:2 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 550€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 595 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 138 €/an
Calcul : 595 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 847 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 220 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 423 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 714 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 385 €
Revenus locatifs : +7 138 €
Charges déductibles : -47 385 €
Résultat foncier Année 1 : -40 247 €(Déficit de 40 247 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 847 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 985 €/an
Revenus locatifs : +7 138 €
Charges déductibles : -3 985 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 153 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18846.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 41 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 975 €(65% de 41 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 981 €/an
Calcul : 26 975 € × 3,636% = 981 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 138 €47 387 €2 850 €-40 249 €21 400 €18 849 €18 849 €
27 281 €3 910 €2 773 €3 370 €--15 479 €
37 426 €3 831 €2 694 €3 596 €--11 884 €
47 575 €3 749 €2 611 €3 826 €--8 057 €
57 726 €3 664 €2 527 €4 063 €--3 995 €
67 881 €3 576 €2 439 €4 305 €---
78 039 €3 485 €2 348 €4 553 €---
88 199 €3 392 €2 254 €4 808 €---
98 363 €3 295 €2 158 €5 068 €---
108 531 €3 195 €2 058 €5 336 €---
118 701 €3 092 €1 954 €5 610 €---
128 875 €2 985 €1 848 €5 890 €---
139 053 €2 875 €1 737 €6 178 €---
149 234 €2 761 €1 623 €6 473 €---
159 419 €2 643 €1 506 €6 776 €---
169 607 €2 521 €1 384 €7 086 €---
179 799 €2 396 €1 258 €7 403 €---
189 995 €2 266 €1 128 €7 729 €---
1910 195 €2 132 €994 €8 063 €---
2010 399 €1 993 €856 €8 406 €---
2110 607 €1 850 €712 €8 757 €---
2210 819 €1 702 €564 €9 117 €---
2311 035 €1 549 €412 €9 486 €---
2411 256 €1 391 €254 €9 865 €---
2511 481 €1 228 €90 €10 253 €---
TOTAL228 634 €112 864 €41 033 €115 770 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 770 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 138 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 499 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 499 €-6 420 €+7 919 €
2+1 499 €0 €+1 499 €
3+1 499 €0 €+1 499 €
4+1 499 €0 €+1 499 €
5+1 499 €0 €+1 499 €
6+1 499 €+93 €+1 406 €
7+1 499 €+1 366 €+133 €
8+1 499 €+1 442 €+57 €
9+1 499 €+1 521 €-22 €
10+1 499 €+1 601 €-102 €
11+1 499 €+1 683 €-184 €
12+1 499 €+1 767 €-268 €
13+1 499 €+1 853 €-354 €
14+1 499 €+1 942 €-443 €
15+1 499 €+2 033 €-534 €
16+1 499 €+2 126 €-627 €
17+1 499 €+2 221 €-722 €
18+1 499 €+2 319 €-820 €
19+1 499 €+2 419 €-920 €
20+1 499 €+2 522 €-1 023 €
21+1 499 €+2 627 €-1 128 €
22+1 499 €+2 735 €-1 236 €
23+1 499 €+2 846 €-1 347 €
24+1 499 €+2 960 €-1 461 €
25+1 499 €+3 076 €-1 577 €
Total+37 475 €+34 731 €+2 744 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 83 jours
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