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Inconnu 3 pièces 85 m²

Bien expiré
VilleChâteaubriant (44)
Surface85m²
Coût Total188 920€
Loyer Annuel11 080€
Rentabilité5.86%
Cashflow/mois-164€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 61 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 717,65 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Inconnu 3 pièces 85 m²

Châteaubriant 10 mn. Dans bourg agréable ancien atelier comprenant 3 grandes pièces, ., alimenté en EDF. Terrain de 105 m2 Eau et Tout à l'égout juste à raccorder.

PRIX NET VENDEUR : 55000 EUR

PRIX Frais d'agence inclus : 61000 EUR Pour renseignements et visites contactez Jacqueline EXPERT au [Coordonnées masquées] commerciale IGOR IMMOBILIER

Surface : 85 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Châteaubriant
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44110
Coordonnées : 47.726833, -1.368983
Total : 188 920€
Prix d'acquisition : 61 000€
Travaux : 123 040€
Valeur du bien : 184 040€
Frais de notaire : 4 880€
Coût estimé : 4 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 10.86€/m²/mois
Fourchette : 8.71€ - 13.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 923€/mois
Loyer annuel estimé : 11080€/an
Fourchette totale : 741€ - 1151€/mois
Fourchette annuelle : 8887€ - 13814€/an
Rentabilité brute :5.86%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 7.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :939,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :55,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 994,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 992,92€
Coût de l'assurance :16 530,50€
Taxe foncière : 1 107,97€/an
Soit par mois : 92,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 923,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 087,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-163,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage adapté (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 visible - murs en briques apparentes et sol en béton en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture, revêtement de sol, et réfection des murs
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 1/5 visible - murs abîmés et dommages structurels nécessitant une rénovation complète
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de l'espace sous-sol avec traitement des murs et du sol
Quantité: sous-sol (environ 10 m²)
Raison: État 1/5 visible - murs en pierre et sol en béton en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :123 040 €(1 448 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:32 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (moyenne) + 1000€ (installation) = 13000€, Main d'œuvre: 1000€ (40% de 13000€) = 6000€
  • Menuiseries - Fenêtres:15 840€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: 1440€ (20% de 7200€) = 7200€
  • Cuisine - Rénovation complète:37 500€
    Cuisine complète: 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€ = 18000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:16 500€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€ (40% de 1800€) = 2400€
  • Salon - Rénovation complète:9 800€
    Rénovation complète salon: 2000€, Peinture: 20 m² × 30€/m² = 600€, Revêtement sol: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 2000€ = 6000€
  • Autres pièces - Rénovation complète:6 600€
    Rénovation sous-sol: 10 m² × 300€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 600€ (20% de 3000€) = 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteaubriant (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 923 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 080 €/an
Calcul : 923 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 417 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 920 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 661 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 108 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 123 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 131 226 €
Revenus locatifs : +11 080 €
Charges déductibles : -131 226 €
Résultat foncier Année 1 : -120 146 €(Déficit de 120 146 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 98 746 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 186 €/an
Revenus locatifs : +11 080 €
Charges déductibles : -8 186 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 894 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 98746.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 61 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 650 €(65% de 61 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 442 €/an
Calcul : 39 650 € × 3,636% = 1 442 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 080 €131 232 €6 423 €-120 152 €21 400 €98 752 €98 752 €
211 301 €8 022 €6 253 €3 279 €--95 473 €
311 527 €7 847 €6 078 €3 681 €--91 793 €
411 758 €7 665 €5 896 €4 093 €--87 700 €
511 993 €7 477 €5 708 €4 516 €--83 184 €
612 233 €7 282 €5 513 €4 950 €--78 234 €
712 478 €7 081 €5 312 €5 397 €--72 837 €
812 727 €6 873 €5 103 €5 855 €--66 983 €
912 982 €6 657 €4 888 €6 325 €--60 658 €
1013 241 €6 434 €4 664 €6 808 €--53 850 €
1113 506 €6 203 €4 433 €7 304 €--46 546 €
1213 776 €5 963 €4 194 €7 813 €---
1314 052 €5 716 €3 947 €8 336 €---
1414 333 €5 460 €3 691 €8 873 €---
1514 619 €5 195 €3 425 €9 425 €---
1614 912 €4 920 €3 151 €9 992 €---
1715 210 €4 636 €2 867 €10 574 €---
1815 514 €4 342 €2 573 €11 172 €---
1915 825 €4 038 €2 269 €11 786 €---
2016 141 €3 723 €1 954 €12 418 €---
2116 464 €3 398 €1 628 €13 066 €---
2216 793 €3 060 €1 291 €13 733 €---
2317 129 €2 711 €942 €14 418 €---
2417 472 €2 350 €581 €15 121 €---
2517 821 €1 977 €207 €15 845 €---
TOTAL354 887 €260 263 €92 993 €94 624 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 624 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 080 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 327 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 327 €-6 420 €+8 747 €
2+2 327 €0 €+2 327 €
3+2 327 €0 €+2 327 €
4+2 327 €0 €+2 327 €
5+2 327 €0 €+2 327 €
6+2 327 €0 €+2 327 €
7+2 327 €0 €+2 327 €
8+2 327 €0 €+2 327 €
9+2 327 €0 €+2 327 €
10+2 327 €0 €+2 327 €
11+2 327 €0 €+2 327 €
12+2 327 €+2 344 €-17 €
13+2 327 €+2 501 €-174 €
14+2 327 €+2 662 €-335 €
15+2 327 €+2 827 €-500 €
16+2 327 €+2 997 €-670 €
17+2 327 €+3 172 €-845 €
18+2 327 €+3 352 €-1 025 €
19+2 327 €+3 536 €-1 209 €
20+2 327 €+3 725 €-1 398 €
21+2 327 €+3 920 €-1 593 €
22+2 327 €+4 120 €-1 793 €
23+2 327 €+4 325 €-1 998 €
24+2 327 €+4 536 €-2 209 €
25+2 327 €+4 753 €-2 426 €
Total+58 175 €+42 351 €+15 824 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 94 jours
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