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MAISON DE VILLAGE 3 CHAMBRES AVEC GRANGE

VilleRupt-aux-Nonains (55)
Surface114m²
Coût Total143 200€
Loyer Annuel10 540€
Rentabilité7.36%
Cashflow/mois+37€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 789,47 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel, Nombre de WC : 1, Jardin

RUPT-AUX-NONAINS – Maison à rafraîchir offrant un beau potentiel, située dans un village prisé de la vallée de la Saulx

À DÉCOUVRIR – BEAUX VOLUMES & FORT POTENTIEL

Au rez-de-chaussée, vous trouverez une cuisine aménagée spacieuse, un salon lumineux, une salle de bain avec douche et baignoire, ainsi qu'un WC séparé.

À l'étage, la maison propose trois chambres aux beaux volumes, ainsi qu'un accès aux combles offrant un potentiel d'aménagement supplémentaire.

UN BIEN À RÉNOVER SELON VOS ENVIES

Un espace rare et précieux : une vaste grange offre un potentiel considérable, aussi bien pour un entrepreneur que pour les amateurs de beaux volumes et de projets sur mesure.

Chauffage central au fioul – Double vitrage PVC – Cave – Classe énergétique : F Les honoraires sont à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Contactez Jean Christophe LECLERCQ Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°517 439 659 Greffe de CHAUMONT) 07 49 61 99 95 (réf. 614581 ) - http://assets.digitregroup.io/optimhome/optimhome_baremes_agence_B2026-B.pdf

Ville : Rupt-aux-Nonains
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55170
Coordonnées : 48.668063, 5.117854
Total : 143 200€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 46 000€
Valeur du bien : 136 000€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114m²
Loyer prédit : 7.70€/m²/mois
Fourchette : 5.94€ - 10.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 878€/mois
Loyer annuel estimé : 10540€/an
Fourchette totale : 677€ - 1140€/mois
Fourchette annuelle : 8122€ - 13678€/an
Rentabilité brute :7.36%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 9.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 139,78 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :129 935 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-39 935€ (-30.7%)
Marge achat-revente :-13 265€ (-10.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :711,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :41,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 753,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 258,46€
Coût de l'assurance :12 530,00€
Taxe foncière : 1 054,00€/an
Soit par mois : 87,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 878,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 841,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :37,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 387 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 114 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 - Peinture à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salle à manger nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 000 €(404 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:5 700€
    Isolation des combles: 114 m² × 50€/m² = 5700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:14 000€
    Remplacement de 14 fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€/fenêtre = 14000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Pose de parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture des murs et plafonds dans 3 chambres: 90 m² × 20€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture des murs et plafonds du salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:800€
    Peinture des murs et plafonds de la salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 878 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 540 €/an
Calcul : 878 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 850 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 200 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 501 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 054 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 405 €
Revenus locatifs : +10 540 €
Charges déductibles : -52 405 €
Résultat foncier Année 1 : -41 865 €(Déficit de 41 865 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 465 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 405 €/an
Revenus locatifs : +10 540 €
Charges déductibles : -6 405 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 135 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20464.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 540 €52 409 €4 854 €-41 869 €21 400 €20 469 €20 469 €
210 751 €6 281 €4 726 €4 470 €--16 000 €
310 966 €6 148 €4 593 €4 818 €--11 182 €
411 185 €6 011 €4 456 €5 174 €--6 007 €
511 409 €5 868 €4 313 €5 540 €--467 €
611 637 €5 721 €4 166 €5 916 €---
711 870 €5 569 €4 014 €6 301 €---
812 107 €5 411 €3 856 €6 696 €---
912 349 €5 248 €3 693 €7 101 €---
1012 596 €5 079 €3 524 €7 517 €---
1112 848 €4 905 €3 349 €7 944 €---
1213 105 €4 724 €3 168 €8 382 €---
1313 367 €4 537 €2 981 €8 831 €---
1413 635 €4 343 €2 788 €9 292 €---
1513 907 €4 143 €2 587 €9 765 €---
1614 186 €3 935 €2 380 €10 250 €---
1714 469 €3 721 €2 165 €10 749 €---
1814 759 €3 499 €1 943 €11 260 €---
1915 054 €3 269 €1 714 €11 785 €---
2015 355 €3 031 €1 476 €12 324 €---
2115 662 €2 785 €1 230 €12 877 €---
2215 975 €2 530 €975 €13 445 €---
2316 295 €2 267 €711 €14 028 €---
2416 621 €1 994 €439 €14 627 €---
2516 953 €1 712 €157 €15 241 €---
TOTAL337 601 €155 139 €70 258 €182 462 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 462 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 540 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 213 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 213 €-6 420 €+8 633 €
2+2 213 €0 €+2 213 €
3+2 213 €0 €+2 213 €
4+2 213 €0 €+2 213 €
5+2 213 €0 €+2 213 €
6+2 213 €+1 635 €+578 €
7+2 213 €+1 890 €+323 €
8+2 213 €+2 009 €+204 €
9+2 213 €+2 130 €+83 €
10+2 213 €+2 255 €-42 €
11+2 213 €+2 383 €-170 €
12+2 213 €+2 514 €-301 €
13+2 213 €+2 649 €-436 €
14+2 213 €+2 788 €-575 €
15+2 213 €+2 929 €-716 €
16+2 213 €+3 075 €-862 €
17+2 213 €+3 225 €-1 012 €
18+2 213 €+3 378 €-1 165 €
19+2 213 €+3 535 €-1 322 €
20+2 213 €+3 697 €-1 484 €
21+2 213 €+3 863 €-1 650 €
22+2 213 €+4 033 €-1 820 €
23+2 213 €+4 208 €-1 995 €
24+2 213 €+4 388 €-2 175 €
25+2 213 €+4 572 €-2 359 €
Total+55 325 €+54 739 €+586 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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