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Vente maison 3 pièces 111 m² Janzé (35150) - Superimmo

VilleJanzé (35)
Surface111m²
Coût Total180 956€
Loyer Annuel12 805€
Rentabilité7.08%
Cashflow/mois+29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 121 700 €
Surface : 111 m²
Prix au m² : 1 096,4 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison, 111 m²

Ville : Janzé
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35150
Coordonnées : 47.963028, -1.500493
Total : 180 956€
Prix d'acquisition : 121 700€
Travaux : 49 520€
Valeur du bien : 171 220€
Frais de notaire : 9 736€
Coût estimé : 9 736€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 111m²
Loyer prédit : 9.61€/m²/mois
Fourchette : 7.56€ - 12.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1067€/mois
Loyer annuel estimé : 12805€/an
Fourchette totale : 839€ - 1357€/mois
Fourchette annuelle : 10071€ - 16281€/an
Rentabilité brute :7.08%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 9.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 454,9 €/m²
Basé sur :71 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :272 494 €
Prix d'achat :121 700 €
Décote à l'achat :-150 794€ (-55.3%)
Marge achat-revente :91 538€ (33.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 956€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :886,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :45,24€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 931,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 028,46€
Coût de l'assurance :13 571,70€
Taxe foncière : 1 280,49€/an
Soit par mois : 106,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 067,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 038,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :28,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 295 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 111 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 111 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine en mauvais état nécessitant rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol du salon (parquet ou autre revêtement)
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale (tableau électrique, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques - Sécurité et conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie (tuyauterie, évacuations)
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes de plomberie - Sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 520 €(446 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 440€
    Isolation toiture/combles: 111 m² × 40€/m² = 4440€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air-eau:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 9000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:1 800€
    Revêtement sol salon: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Janzé (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 440€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air-eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 067 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 805 €/an
Calcul : 1 067 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 895 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 956 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 543 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 280 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 238 €
Revenus locatifs : +12 805 €
Charges déductibles : -57 238 €
Résultat foncier Année 1 : -44 433 €(Déficit de 44 433 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 033 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 718 €/an
Revenus locatifs : +12 805 €
Charges déductibles : -7 718 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 087 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23032.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 121 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 105 €(65% de 121 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 877 €/an
Calcul : 79 105 € × 3,636% = 2 877 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 805 €57 244 €5 900 €-44 439 €21 400 €23 039 €23 039 €
213 061 €7 565 €5 742 €5 496 €--17 543 €
313 322 €7 401 €5 577 €5 921 €--11 621 €
413 589 €7 231 €5 408 €6 358 €--5 264 €
513 860 €7 056 €5 233 €6 805 €---
614 138 €6 875 €5 051 €7 263 €---
714 420 €6 688 €4 864 €7 733 €---
814 709 €6 494 €4 671 €8 215 €---
915 003 €6 294 €4 471 €8 709 €---
1015 303 €6 087 €4 264 €9 216 €---
1115 609 €5 874 €4 050 €9 735 €---
1215 921 €5 653 €3 830 €10 268 €---
1316 240 €5 425 €3 602 €10 815 €---
1416 565 €5 189 €3 366 €11 375 €---
1516 896 €4 945 €3 122 €11 950 €---
1617 234 €4 694 €2 870 €12 540 €---
1717 578 €4 433 €2 610 €13 145 €---
1817 930 €4 164 €2 341 €13 766 €---
1918 289 €3 886 €2 063 €14 402 €---
2018 654 €3 599 €1 776 €15 056 €---
2119 027 €3 302 €1 479 €15 726 €---
2219 408 €2 995 €1 172 €16 413 €---
2319 796 €2 678 €854 €17 118 €---
2420 192 €2 350 €527 €17 842 €---
2520 596 €2 011 €188 €18 585 €---
TOTAL410 146 €180 133 €85 028 €230 014 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 230 014 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 805 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 689 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 689 €-6 420 €+9 109 €
2+2 689 €0 €+2 689 €
3+2 689 €0 €+2 689 €
4+2 689 €0 €+2 689 €
5+2 689 €+462 €+2 227 €
6+2 689 €+2 179 €+510 €
7+2 689 €+2 320 €+369 €
8+2 689 €+2 464 €+225 €
9+2 689 €+2 613 €+76 €
10+2 689 €+2 765 €-76 €
11+2 689 €+2 921 €-232 €
12+2 689 €+3 080 €-391 €
13+2 689 €+3 244 €-555 €
14+2 689 €+3 413 €-724 €
15+2 689 €+3 585 €-896 €
16+2 689 €+3 762 €-1 073 €
17+2 689 €+3 944 €-1 255 €
18+2 689 €+4 130 €-1 441 €
19+2 689 €+4 321 €-1 632 €
20+2 689 €+4 517 €-1 828 €
21+2 689 €+4 718 €-2 029 €
22+2 689 €+4 924 €-2 235 €
23+2 689 €+5 136 €-2 447 €
24+2 689 €+5 353 €-2 664 €
25+2 689 €+5 575 €-2 886 €
Total+67 225 €+69 004 €+-1 779 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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