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Appartement - 3 pièce(s) - 63 m²

Bien expiré
VilleSaint-Gaudens (31)
Surface63m²
Coût Total85 720€
Loyer Annuel6 032€
Rentabilité7.04%
Cashflow/mois-57€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 42 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 666,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

" T3 C¼UR DE VILLE "

Dans une petite copropriété du centre-ville de Saint-Gaudens, bienvenue dans cet appartement de 63m² situé en rez-de-chaussée.

Calme, équipée d'un ascenseur, à deux pas des commodités, du groupe scolaire du Pilat ou encore de l'école infirmière, ce petit collectif est idéalement localisé.

Côté appartement, il se compose d'un lumineux séjour de 15m², d'une cuisine indépendante dotée d'une petite terrasse, de deux chambres, d'une salle de bain et d'un WC séparé.

À cela s'ajoute une cave et de nombreux rangements.

À venir visiter sans plus tarder !

La visite virtuelle arrive, en attendant n'hésitez pas à contacter un Conseiller Century 21 pour toutes informations complémentaires. Prix : 42000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 1 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 784.0 euros/an Logement à consommation énergétique excessive : classe F.

Surface Loi Carrez : 63

Précision localisation : 2

Ville : Saint-Gaudens
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31800
Total : 85 720€
Prix d'acquisition : 42 000€
Travaux : 40 360€
Valeur du bien : 82 360€
Frais de notaire : 3 360€
Coût estimé : 3 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 503€/mois
Loyer annuel estimé : 6032€/an
Fourchette totale : 418€ - 604€/mois
Fourchette annuelle : 5022€ - 7245€/an
Rentabilité brute :7.04%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 8.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 129,81 €/m²
Basé sur :142 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :71 178 €
Prix d'achat :42 000 €
Décote à l'achat :-29 178€ (-41.0%)
Marge achat-revente :-14 542€ (-20.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :418,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :25,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 443,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 870,10€
Coût de l'assurance :7 500,50€
Taxe foncière : 603,16€/an
Soit par mois : 50,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 65,33€/mois
Soit par an : 784,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 502,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 559,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-56,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive : classe F.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 63 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 appartement
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 360 €(641 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
  • Second œuvre - Électricité:6 300€
    Mise aux normes électricité: 63 m² × 100€/m² = 6300€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gaudens (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 503 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 032 €/an
Calcul : 503 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 767 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 720 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 300 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 603 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 784 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 814 €
Revenus locatifs : +6 032 €
Charges déductibles : -44 814 €
Résultat foncier Année 1 : -38 782 €(Déficit de 38 782 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 382 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 454 €/an
Revenus locatifs : +6 032 €
Charges déductibles : -4 454 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 578 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17382.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 42 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 27 300 €(65% de 42 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 993 €/an
Calcul : 27 300 € × 3,636% = 993 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 032 €44 817 €2 769 €-38 785 €21 400 €17 385 €17 385 €
26 152 €4 382 €2 695 €1 770 €--15 615 €
36 275 €4 305 €2 617 €1 971 €--13 644 €
46 401 €4 225 €2 537 €2 176 €--11 468 €
56 529 €4 142 €2 455 €2 387 €--9 081 €
66 659 €4 057 €2 370 €2 603 €--6 478 €
76 793 €3 969 €2 282 €2 824 €--3 654 €
86 928 €3 878 €2 191 €3 051 €--604 €
97 067 €3 784 €2 096 €3 283 €---
107 208 €3 687 €1 999 €3 522 €---
117 353 €3 586 €1 899 €3 766 €---
127 500 €3 482 €1 795 €4 017 €---
137 650 €3 375 €1 688 €4 274 €---
147 803 €3 265 €1 577 €4 538 €---
157 959 €3 150 €1 463 €4 809 €---
168 118 €3 032 €1 345 €5 086 €---
178 280 €2 910 €1 223 €5 370 €---
188 446 €2 784 €1 096 €5 662 €---
198 615 €2 653 €966 €5 961 €---
208 787 €2 519 €831 €6 268 €---
218 963 €2 379 €692 €6 583 €---
229 142 €2 236 €548 €6 906 €---
239 325 €2 087 €400 €7 238 €---
249 511 €1 934 €246 €7 578 €---
259 702 €1 775 €88 €7 926 €---
TOTAL193 195 €122 410 €39 870 €70 786 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 70 786 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 032 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 267 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 267 €-6 420 €+7 687 €
2+1 267 €0 €+1 267 €
3+1 267 €0 €+1 267 €
4+1 267 €0 €+1 267 €
5+1 267 €0 €+1 267 €
6+1 267 €0 €+1 267 €
7+1 267 €0 €+1 267 €
8+1 267 €0 €+1 267 €
9+1 267 €+804 €+463 €
10+1 267 €+1 057 €+210 €
11+1 267 €+1 130 €+137 €
12+1 267 €+1 205 €+62 €
13+1 267 €+1 282 €-15 €
14+1 267 €+1 361 €-94 €
15+1 267 €+1 443 €-176 €
16+1 267 €+1 526 €-259 €
17+1 267 €+1 611 €-344 €
18+1 267 €+1 699 €-432 €
19+1 267 €+1 788 €-521 €
20+1 267 €+1 881 €-614 €
21+1 267 €+1 975 €-708 €
22+1 267 €+2 072 €-805 €
23+1 267 €+2 171 €-904 €
24+1 267 €+2 273 €-1 006 €
25+1 267 €+2 378 €-1 111 €
Total+31 675 €+21 236 €+10 439 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 142 jours
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