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Achat appartement

Bien expiré
VilleLannemezan (65)
Surface55m²
Coût Total75 720€
Loyer Annuel5 044€
Rentabilité6.66%
Cashflow/mois-164€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 890,91 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, 1 Balcon, Cave, Surface de 55 m², Bâtiment de 4 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, Au 4ème étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Cuisine séparée, Une entrée, Salle de séjour, 1 Parking, Travaux

A Lannemezan, appartement T3 dans une copropriété qui a réalisé les travaux d'isolation thermique par l'extérieur (ITE). Il est composé d'un séjour lumineux ouvrant sur un balcon exposé sud-est, une entrée, une cuisine indépendante, une salle de bain et 2 chambres. Le plus : chauffage collectif, idéal pour un investisseur.

Ville : Lannemezan
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65300
Coordonnées : 43.108670, 0.388950
Total : 75 720€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 22 800€
Valeur du bien : 71 800€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 7.64€/m²/mois
Fourchette : 6.17€ - 9.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 420€/mois
Loyer annuel estimé : 5044€/an
Fourchette totale : 339€ - 521€/mois
Fourchette annuelle : 4073€ - 6246€/an
Rentabilité brute :6.66%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 8.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :75 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :374,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :22,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 396,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 544,95€
Coût de l'assurance :6 625,50€
Taxe foncière : 504,41€/an
Soit par mois : 42,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 145,83€/mois
Soit par an : 1 750,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 420,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 584,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-163,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 221 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine anciens et de l'électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état, entretien recommandé
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 800 €(415 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 300€
    Cuisine complète: 6 m² × 130€/m² = 7800€ (incluant meubles et électroménager), Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:8 400€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1440€/m² = 7200€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité), Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Entretien parquet: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Électricité générale:2 100€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1800€ = 1800€ (incluant vérification et mise aux normes), Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lannemezan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 420 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 044 €/an
Calcul : 420 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 527 €/an
Base de calcul : Emprunt de 75 720 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 265 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 504 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 750 €/an
Calcul : 146 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 846 €
Revenus locatifs : +5 044 €
Charges déductibles : -27 846 €
Résultat foncier Année 1 : -22 802 €(Déficit de 22 802 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 12 102 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 046 €/an
Revenus locatifs : +5 044 €
Charges déductibles : -5 046 €
Résultat foncier Années 2+ : -2 €/an(Déficit de 2 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12102.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 044 €27 849 €2 529 €-22 804 €10 700 €12 104 €12 104 €
25 145 €4 981 €2 462 €164 €--11 941 €
35 248 €4 912 €2 392 €336 €--11 604 €
45 353 €4 840 €2 320 €513 €--11 091 €
55 460 €4 765 €2 246 €695 €--10 396 €
65 569 €4 688 €2 169 €881 €--9 515 €
75 680 €4 608 €2 089 €1 072 €--8 443 €
85 794 €4 526 €2 006 €1 268 €--7 175 €
95 910 €4 441 €1 921 €1 469 €--5 705 €
106 028 €4 352 €1 833 €1 676 €--4 030 €
116 149 €4 261 €1 742 €1 888 €--2 142 €
126 272 €4 167 €1 647 €2 105 €---
136 397 €4 069 €1 550 €2 328 €---
146 525 €3 968 €1 449 €2 557 €---
156 656 €3 864 €1 344 €2 792 €---
166 789 €3 756 €1 236 €3 033 €---
176 924 €3 644 €1 125 €3 280 €---
187 063 €3 528 €1 009 €3 534 €---
197 204 €3 409 €890 €3 795 €---
207 348 €3 285 €766 €4 063 €---
217 495 €3 157 €638 €4 338 €---
227 645 €3 025 €506 €4 620 €---
237 798 €2 888 €369 €4 910 €---
247 954 €2 747 €227 €5 207 €---
258 113 €2 601 €81 €5 513 €---
TOTAL161 563 €122 331 €36 545 €39 233 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 39 233 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 044 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 059 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 059 €-3 210 €+4 269 €
2+1 059 €0 €+1 059 €
3+1 059 €0 €+1 059 €
4+1 059 €0 €+1 059 €
5+1 059 €0 €+1 059 €
6+1 059 €0 €+1 059 €
7+1 059 €0 €+1 059 €
8+1 059 €0 €+1 059 €
9+1 059 €0 €+1 059 €
10+1 059 €0 €+1 059 €
11+1 059 €0 €+1 059 €
12+1 059 €+631 €+428 €
13+1 059 €+698 €+361 €
14+1 059 €+767 €+292 €
15+1 059 €+838 €+221 €
16+1 059 €+910 €+149 €
17+1 059 €+984 €+75 €
18+1 059 €+1 060 €-1 €
19+1 059 €+1 139 €-80 €
20+1 059 €+1 219 €-160 €
21+1 059 €+1 301 €-242 €
22+1 059 €+1 386 €-327 €
23+1 059 €+1 473 €-414 €
24+1 059 €+1 562 €-503 €
25+1 059 €+1 654 €-595 €
Total+26 475 €+12 412 €+14 063 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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