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Détails du bien

Bien expiré
VilleJoué-lès-Tours (37)
Surface80.69m²
Coût Total135 110€
Loyer Annuel10 784€
Rentabilité7.98%
Cashflow/mois+100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 500 €
Surface : 80.69 m²
Prix au m² : 1 233,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif Collectif au sol, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

JOUE LES TOURS, proche centre ville et 2 Lions Venez découvrir ce bel appartement de 5 pièces qui vous séduira par ses volumes et sa luminosité. Idéal pour une résidence principale ou encore un investissement locatif avec un potentiel de revenus locatifs de 1500 € pour 4 chambres en colocation. Les futurs acheteurs apprécieront la proximité de nombreux lieux de loisirs, les transports en commun, avec les bus et une gare TER à quelques minutes à pied, permettant de se déplacer facilement dans la région. Les écoles et les commerces sont également à proximité, ce qui en fait un endroit idéal pour les familles. Cet appartement comprend un beau salon-séjour, une cuisine, un cellier, salle de bains, trois chambres possibilité quatre, un dressing et un WC, offrant ainsi tout le confort nécessaire pour une vie quotidienne agréable. Une cave est également disponible pour stocker vos biens personnels. Avec son environnement familial et son accès facile aux commodités, cet appartement est un excellent choix pour ceux qui cherchent à vivre dans un quartier calme et verdoyant, tout en étant proche du centre ville. - https://www.century21agencegrandsud.com/mentions_legales/

Ville : Joué-lès-Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37300
Coordonnées : 47.352865, 0.669698
Total : 135 110€
Prix d'acquisition : 99 500€
Travaux : 27 650€
Valeur du bien : 127 150€
Frais de notaire : 7 960€
Coût estimé : 7 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80.69m²
Loyer prédit : 11.14€/m²/mois
Fourchette : 9.53€ - 13.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 899€/mois
Loyer annuel estimé : 10784€/an
Fourchette totale : 769€ - 1050€/mois
Fourchette annuelle : 9232€ - 12596€/an
Rentabilité brute :7.98%
Fourchette de rentabilité :6.83% - 9.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 948,35 €/m²
Basé sur :354 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :157 212 €
Prix d'achat :99 500 €
Décote à l'achat :-57 712€ (-36.7%)
Marge achat-revente :22 102€ (14.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 110€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :669,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 708,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 640,41€
Coût de l'assurance :11 822,12€
Taxe foncière : 1 078,37€/an
Soit par mois : 89,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 898,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 798,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :100,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80.69 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec usure normale
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 650 €(343 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 650€ = 5200€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 30€/m² = 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joué-lès-Tours (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 899 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 784 €/an
Calcul : 899 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 535 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 110 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 473 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 078 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 737 €
Revenus locatifs : +10 784 €
Charges déductibles : -33 737 €
Résultat foncier Année 1 : -22 953 €(Déficit de 22 953 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 553 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 087 €/an
Revenus locatifs : +10 784 €
Charges déductibles : -6 087 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 697 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1552.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 675 €(65% de 99 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 352 €/an
Calcul : 64 675 € × 3,636% = 2 352 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 784 €33 741 €4 540 €-22 957 €21 400 €1 557 €1 557 €
210 999 €5 970 €4 419 €5 029 €---
311 219 €5 846 €4 294 €5 374 €---
411 444 €5 717 €4 165 €5 727 €---
511 673 €5 583 €4 032 €6 089 €---
611 906 €5 445 €3 894 €6 461 €---
712 144 €5 302 €3 751 €6 842 €---
812 387 €5 155 €3 603 €7 232 €---
912 635 €5 002 €3 450 €7 633 €---
1012 887 €4 844 €3 292 €8 044 €---
1113 145 €4 680 €3 129 €8 465 €---
1213 408 €4 511 €2 959 €8 897 €---
1313 676 €4 336 €2 784 €9 341 €---
1413 950 €4 154 €2 603 €9 795 €---
1514 229 €3 967 €2 416 €10 262 €---
1614 513 €3 773 €2 222 €10 740 €---
1714 804 €3 572 €2 021 €11 231 €---
1815 100 €3 365 €1 814 €11 735 €---
1915 402 €3 150 €1 599 €12 251 €---
2015 710 €2 928 €1 377 €12 782 €---
2116 024 €2 698 €1 147 €13 326 €---
2216 344 €2 461 €909 €13 884 €---
2316 671 €2 215 €664 €14 457 €---
2417 005 €1 960 €409 €15 044 €---
2517 345 €1 697 €146 €15 648 €---
TOTAL345 404 €132 072 €65 640 €213 332 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 332 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 784 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 265 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 265 €-6 420 €+8 685 €
2+2 265 €+1 041 €+1 224 €
3+2 265 €+1 612 €+653 €
4+2 265 €+1 718 €+547 €
5+2 265 €+1 827 €+438 €
6+2 265 €+1 938 €+327 €
7+2 265 €+2 053 €+212 €
8+2 265 €+2 170 €+95 €
9+2 265 €+2 290 €-25 €
10+2 265 €+2 413 €-148 €
11+2 265 €+2 540 €-275 €
12+2 265 €+2 669 €-404 €
13+2 265 €+2 802 €-537 €
14+2 265 €+2 939 €-674 €
15+2 265 €+3 079 €-814 €
16+2 265 €+3 222 €-957 €
17+2 265 €+3 369 €-1 104 €
18+2 265 €+3 520 €-1 255 €
19+2 265 €+3 675 €-1 410 €
20+2 265 €+3 834 €-1 569 €
21+2 265 €+3 998 €-1 733 €
22+2 265 €+4 165 €-1 900 €
23+2 265 €+4 337 €-2 072 €
24+2 265 €+4 513 €-2 248 €
25+2 265 €+4 694 €-2 429 €
Total+56 625 €+64 000 €+-7 375 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
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