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Appartement Valenciennes 3 pièce(s) 68 m2

VilleValenciennes (59)
Surface68
Coût Total143 520
Loyer Annuel9 277
Rentabilité6.46%
Cashflow/mois-143
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 455,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif, Jardin

Idéalement situé en hyper-centre de Valenciennes, face à la Place du Neuf Bourg, cet appartement de 68 m² vous séduira par sa luminosité, sa fonctionnalité et sa situation géographique. Situé au 1er étage d'une résidence sécurisée avec ascenseur, il se compose d'une belle pièce de vie lumineuse, d'une cuisine équipée, de deux chambres confortables, d'une salle de bain avec baignoire ainsi que de placards de rangement. Vous bénéficierez également d'une place de parking privative en sous-sol, un véritable atout en centre-ville. À proximité immédiate des commerces, transports et commodités, cet appartement offre un cadre de vie pratique et recherché au coeur de Valenciennes. Copropriété de 123 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 1200.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/292141.pdf

Ville : Valenciennes
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59300
Coordonnées : 50.357552, 3.519498
Total : 143 520
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 36 600
Valeur du bien : 135 600
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68
Loyer prédit : 11.37€/m²/mois
Fourchette : 8.93€ - 14.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 773€/mois
Loyer annuel estimé : 9277€/an
Fourchette totale : 607€ - 984€/mois
Fourchette annuelle : 7289€ - 11808€/an
Rentabilité brute :6.46%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 8.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 982,91 €/m²
Basé sur :353 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :134 838
Prix d'achat :99 000
Décote à l'achat :-35 838 (-26.6%)
Marge achat-revente :-8 682€ (-6.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :703,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :35,88€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 739,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 437,85
Coût de l'assurance :10 764,00
Taxe foncière : 927,74€/an
Soit par mois : 77,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 773,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 916,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-143,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement cosmétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 600(538 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 700
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:7 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valenciennes. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés pour la région (coefficient 0.9 appliqué).

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 773 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 277 €/an
Calcul : 773 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 675 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 520 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 431 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 928 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 833
Revenus locatifs : +9 277
Charges déductibles : -43 833
Résultat foncier Année 1 : -34 556(Déficit de 34 556 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 156
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 233 €/an
Revenus locatifs : +9 277
Charges déductibles : -7 233
Résultat foncier Années 2+ : 2 044 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13155.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 27743 8384 680-34 56121 400 €13 161 €13 161 €
29 4637 1124 5542 351--10 810 €
39 6526 9824 4242 670--8 139 €
49 8456 8474 2892 998--5 141 €
510 0426 7084 1503 334--1 807 €
610 2436 5654 0063 678---
710 4486 4163 8584 032---
810 6576 2633 7044 394---
910 8706 1043 5464 766---
1011 0875 9403 3825 147---
1111 3095 7713 2125 538---
1211 5355 5963 0375 940---
1311 7665 4152 8566 351---
1412 0015 2282 6696 774---
1512 2415 0342 4767 207---
1612 4864 8352 2767 651---
1712 7364 6282 0708 108---
1812 9914 4151 8578 576---
1913 2504 1941 6369 056---
2013 5153 9661 4089 549---
2113 7863 7311 17310 055---
2214 0613 48892910 574---
2314 3433 23667811 107---
2414 6302 97641811 654---
2514 9222 70714912 215---
TOTAL297 159167 99567 438129 16321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 163
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 277 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 948 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 948-6 420+8 368
2+1 9480+1 948
3+1 9480+1 948
4+1 9480+1 948
5+1 9480+1 948
6+1 948+561+1 387
7+1 948+1 210+738
8+1 948+1 318+630
9+1 948+1 430+518
10+1 948+1 544+404
11+1 948+1 661+287
12+1 948+1 782+166
13+1 948+1 905+43
14+1 948+2 032-84
15+1 948+2 162-214
16+1 948+2 295-347
17+1 948+2 432-484
18+1 948+2 573-625
19+1 948+2 717-769
20+1 948+2 865-917
21+1 948+3 016-1 068
22+1 948+3 172-1 224
23+1 948+3 332-1 384
24+1 948+3 496-1 548
25+1 948+3 664-1 716
Total+48 700+38 749+9 951
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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