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Appartement libre au 1 er septembre 2027

VilleVernouillet (28)
Surface77m²
Coût Total145 460€
Loyer Annuel9 890€
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 95 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 233,77 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je mets en vente cet appartement de 3 pièces de 77,14 m² situé au 2e étage d'un immeuble de 3 étages, à Vernouillet. Construite en 1970, cette propriété sera libre au 1er septembre 2027. Cet appartement comprend 2 chambres et dispose d'une cuisine équipée séparée. L'espace de vie bénéficie d'une belle luminosité naturelle et d'une vue dégagée sur l'environnement environnant. Un balcon complète cet espace de vie agréable. Chauffage collectif Rafraîchissement à prévoir

Classe énergie E Une opportunité à saisir ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Ville : Vernouillet
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28500
Coordonnées : 48.709940, 1.354530
Total : 145 460€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 42 860€
Valeur du bien : 137 860€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 10.70€/m²/mois
Fourchette : 9.05€ - 12.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 824€/mois
Loyer annuel estimé : 9890€/an
Fourchette totale : 697€ - 975€/mois
Fourchette annuelle : 8362€ - 11696€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 8.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 071,17 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :82 480 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :+12 520€ (+15.2%)
Marge achat-revente :-62 980€ (-76.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :724,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :53,34€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 777,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 833,68€
Coût de l'assurance :16 000,60€
Taxe foncière : 988,96€/an
Soit par mois : 82,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 824,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 860,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-35,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Classe énergétique mentionnée explicitement dans la description.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage collectif
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 77 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 860 €(557 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:10 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:960€
    Peinture 2 chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vernouillet (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 824 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 890 €/an
Calcul : 824 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 955 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 460 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 640 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 989 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 444 €
Revenus locatifs : +9 890 €
Charges déductibles : -49 444 €
Résultat foncier Année 1 : -39 554 €(Déficit de 39 554 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 154 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 584 €/an
Revenus locatifs : +9 890 €
Charges déductibles : -6 584 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 306 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18154.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 890 €49 449 €4 960 €-39 559 €21 400 €18 159 €18 159 €
210 087 €6 458 €4 829 €3 629 €--14 530 €
310 289 €6 323 €4 694 €3 967 €--10 563 €
410 495 €6 182 €4 553 €4 313 €--6 250 €
510 705 €6 037 €4 408 €4 667 €--1 583 €
610 919 €5 887 €4 258 €5 032 €---
711 137 €5 732 €4 103 €5 406 €---
811 360 €5 571 €3 942 €5 789 €---
911 587 €5 404 €3 775 €6 183 €---
1011 819 €5 232 €3 603 €6 587 €---
1112 055 €5 054 €3 425 €7 002 €---
1212 296 €4 869 €3 240 €7 427 €---
1312 542 €4 678 €3 049 €7 864 €---
1412 793 €4 480 €2 851 €8 313 €---
1513 049 €4 276 €2 647 €8 774 €---
1613 310 €4 064 €2 435 €9 246 €---
1713 576 €3 844 €2 215 €9 732 €---
1813 848 €3 617 €1 988 €10 230 €---
1914 125 €3 382 €1 753 €10 742 €---
2014 407 €3 139 €1 510 €11 268 €---
2114 695 €2 888 €1 259 €11 808 €---
2214 989 €2 627 €998 €12 362 €---
2315 289 €2 357 €728 €12 932 €---
2415 595 €2 078 €449 €13 517 €---
2515 907 €1 789 €160 €14 118 €---
TOTAL316 766 €155 418 €71 834 €161 348 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 348 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 890 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 077 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 077 €-6 420 €+8 497 €
2+2 077 €0 €+2 077 €
3+2 077 €0 €+2 077 €
4+2 077 €0 €+2 077 €
5+2 077 €0 €+2 077 €
6+2 077 €+1 035 €+1 042 €
7+2 077 €+1 622 €+455 €
8+2 077 €+1 737 €+340 €
9+2 077 €+1 855 €+222 €
10+2 077 €+1 976 €+101 €
11+2 077 €+2 100 €-23 €
12+2 077 €+2 228 €-151 €
13+2 077 €+2 359 €-282 €
14+2 077 €+2 494 €-417 €
15+2 077 €+2 632 €-555 €
16+2 077 €+2 774 €-697 €
17+2 077 €+2 920 €-843 €
18+2 077 €+3 069 €-992 €
19+2 077 €+3 223 €-1 146 €
20+2 077 €+3 380 €-1 303 €
21+2 077 €+3 542 €-1 465 €
22+2 077 €+3 709 €-1 632 €
23+2 077 €+3 880 €-1 803 €
24+2 077 €+4 055 €-1 978 €
25+2 077 €+4 235 €-2 158 €
Total+51 925 €+48 404 €+3 521 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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