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Achat : Appartement (61000)

VilleAlençon (61)
Surface70m²
Coût Total121 632€
Loyer Annuel7 578€
Rentabilité6.23%
Cashflow/mois-251€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 900 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 084,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Tout savoir sur ce bien

Appartement T3 entièrement rénové avec garage , cave, grenier.Au 3ème et dernier étage d'une résidence , à proximité des commerces, des écoles.

Voir plus

Cette appartement offrant un intérieur moderne et fonctionnel.Il se compose d'une pièce de vie agréable , une cuisine A/E, deux chambres, ainsi qu'une salle de bains.Le plus un garage privatif , une cave et grenier.Un bien idéal pour une résidence principale ou pour un investissement locatif.Logement à consommation énergétique excessive

Ville : Alençon
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61000
Coordonnées : 48.439667, 0.103351
Total : 121 632€
Prix d'acquisition : 75 900€
Travaux : 39 660€
Valeur du bien : 115 560€
Frais de notaire : 6 072€
Coût estimé : 6 072€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 9.02€/m²/mois
Fourchette : 6.72€ - 12.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 631€/mois
Loyer annuel estimé : 7578€/an
Fourchette totale : 471€ - 847€/mois
Fourchette annuelle : 5647€ - 10169€/an
Rentabilité brute :6.23%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 8.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :888,06 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 164 €
Prix d'achat :75 900 €
Décote à l'achat :+13 736€ (+22.1%)
Marge achat-revente :-59 468€ (-95.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 632€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :605,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :35,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 641,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 066,51€
Coût de l'assurance :10 642,80€
Taxe foncière : 757,79€/an
Soit par mois : 63,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 178,25€/mois
Soit par an : 2 139,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 631,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 882,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-251,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 410 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 660 €(567 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture chambres: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 10 m² × 80€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:960€
    Peinture salle à manger: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alençon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 631 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 578 €/an
Calcul : 631 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 143 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 632 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 426 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 758 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 139 €/an
Calcul : 178 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 126 €
Revenus locatifs : +7 578 €
Charges déductibles : -47 126 €
Résultat foncier Année 1 : -39 548 €(Déficit de 39 548 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 148 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 466 €/an
Revenus locatifs : +7 578 €
Charges déductibles : -7 466 €
Résultat foncier Années 2+ : 112 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18147.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 335 €(65% de 75 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 794 €/an
Calcul : 49 335 € × 3,636% = 1 794 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 578 €47 130 €4 147 €-39 552 €21 400 €18 152 €18 152 €
27 729 €7 360 €4 038 €369 €--17 783 €
37 884 €7 247 €3 925 €637 €--17 146 €
48 042 €7 130 €3 807 €912 €--16 234 €
58 203 €7 009 €3 686 €1 194 €--15 040 €
68 367 €6 883 €3 561 €1 483 €--13 557 €
78 534 €6 753 €3 431 €1 781 €--11 776 €
88 705 €6 619 €3 296 €2 086 €--9 690 €
98 879 €6 479 €3 157 €2 399 €--7 291 €
109 056 €6 335 €3 013 €2 721 €--4 570 €
119 237 €6 186 €2 864 €3 051 €--1 519 €
129 422 €6 032 €2 709 €3 390 €---
139 611 €5 872 €2 550 €3 738 €---
149 803 €5 707 €2 384 €4 096 €---
159 999 €5 536 €2 213 €4 463 €---
1610 199 €5 358 €2 036 €4 840 €---
1710 403 €5 175 €1 852 €5 228 €---
1810 611 €4 985 €1 663 €5 626 €---
1910 823 €4 789 €1 466 €6 034 €---
2011 040 €4 585 €1 263 €6 454 €---
2111 260 €4 375 €1 052 €6 885 €---
2211 486 €4 157 €834 €7 329 €---
2311 715 €3 932 €609 €7 784 €---
2411 950 €3 698 €376 €8 251 €---
2512 189 €3 457 €134 €8 732 €---
TOTAL242 722 €182 789 €60 067 €59 933 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 59 933 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 578 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 591 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 591 €-6 420 €+8 011 €
2+1 591 €0 €+1 591 €
3+1 591 €0 €+1 591 €
4+1 591 €0 €+1 591 €
5+1 591 €0 €+1 591 €
6+1 591 €0 €+1 591 €
7+1 591 €0 €+1 591 €
8+1 591 €0 €+1 591 €
9+1 591 €0 €+1 591 €
10+1 591 €0 €+1 591 €
11+1 591 €0 €+1 591 €
12+1 591 €+1 017 €+574 €
13+1 591 €+1 122 €+469 €
14+1 591 €+1 229 €+362 €
15+1 591 €+1 339 €+252 €
16+1 591 €+1 452 €+139 €
17+1 591 €+1 568 €+23 €
18+1 591 €+1 688 €-97 €
19+1 591 €+1 810 €-219 €
20+1 591 €+1 936 €-345 €
21+1 591 €+2 066 €-475 €
22+1 591 €+2 199 €-608 €
23+1 591 €+2 335 €-744 €
24+1 591 €+2 475 €-884 €
25+1 591 €+2 620 €-1 029 €
Total+39 775 €+18 436 €+21 339 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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