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Appartement à vendre

VilleVilliers-sur-Marne (94)
Surface74.3m²
Coût Total242 520€
Loyer Annuel15 285€
Rentabilité6.30%
Cashflow/mois-286€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 74.3 m²
Prix au m² : 2 543,74 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 23,95 m²), 2 chambres, 1 parking: Parking, calme

NOUVELLE EXCLUSIVITE L'ADRESSE !!

Votre agence l'Adresse vous propose à la vente : Un Superbe Appartement 3 Pièces à Villiers-sur-Marne

Découvrez ce magnifique appartement de 74,3 m², situé au rez-de-chaussée d'un immeuble dans un quartier calme et recherché de Villiers-sur-Marne. Cet appartement se compose de 3 pièces, dont 2 chambres spacieuses, offrant un espace de vie convivial et lumineux. Une place de parking est également incluse, facilitant ainsi votre quotidien. Vous serez à proximité des écoles, des commerces et des transports en commun, profitant ainsi d'une localisation idéale.

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Cette annonce contient une projection visuelle réalisée par IA (3.60 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 40 lots - dont 20 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2000.00 euros. Samuel ROUCHE (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 900 072 646 - BOBIGNY.

Ville : Villiers-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94350
Coordonnées : 48.826953, 2.545513
Total : 242 520€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 38 400€
Valeur du bien : 227 400€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74.3m²
Loyer prédit : 17.14€/m²/mois
Fourchette : 14.22€ - 20.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1274€/mois
Loyer annuel estimé : 15285€/an
Fourchette totale : 1057€ - 1535€/mois
Fourchette annuelle : 12682€ - 18422€/an
Rentabilité brute :6.30%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 7.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 820,63 €/m²
Basé sur :376 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :283 873 €
Prix d'achat :189 000 €
Décote à l'achat :-94 873€ (-33.4%)
Marge achat-revente :41 353€ (14.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :242 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 194,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :70,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 265,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 886,96€
Coût de l'assurance :21 220,50€
Taxe foncière : 1 528,50€/an
Soit par mois : 127,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 166,67€/mois
Soit par an : 2 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 273,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 559,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-285,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 197 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 74.3 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la performance énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique avec des fenêtres performantes.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude sanitaire.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessite un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 400 €(517 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 5500€ = 5500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:8 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rafraîchissement cuisine: Cuisine complète (8 m²): 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain:6 000€
    Rafraîchissement salle de bain: Salle de bain complète (6 m²): 4000€, Plomberie: 800€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Pose parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:2 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 1800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villiers-sur-Marne (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 274 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 285 €/an
Calcul : 1 274 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 020 €/an
Base de calcul : Emprunt de 242 520 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 849 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 529 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 000 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 798 €
Revenus locatifs : +15 285 €
Charges déductibles : -50 798 €
Résultat foncier Année 1 : -35 513 €(Déficit de 35 513 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 113 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 398 €/an
Revenus locatifs : +15 285 €
Charges déductibles : -12 398 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 887 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14112.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 285 €50 805 €8 028 €-35 520 €21 400 €14 120 €14 120 €
215 591 €12 191 €7 814 €3 400 €--10 721 €
315 903 €11 969 €7 592 €3 934 €--6 787 €
416 221 €11 740 €7 362 €4 481 €--2 306 €
516 545 €11 502 €7 125 €5 043 €---
616 876 €11 257 €6 880 €5 619 €---
717 213 €11 003 €6 626 €6 210 €---
817 558 €10 741 €6 364 €6 817 €---
917 909 €10 470 €6 092 €7 439 €---
1018 267 €10 189 €5 812 €8 078 €---
1118 632 €9 899 €5 522 €8 733 €---
1219 005 €9 599 €5 222 €9 406 €---
1319 385 €9 289 €4 912 €10 096 €---
1419 773 €8 969 €4 591 €10 804 €---
1520 168 €8 637 €4 260 €11 531 €---
1620 572 €8 295 €3 917 €12 277 €---
1720 983 €7 940 €3 563 €13 043 €---
1821 403 €7 574 €3 196 €13 829 €---
1921 831 €7 195 €2 817 €14 636 €---
2022 267 €6 803 €2 425 €15 465 €---
2122 713 €6 398 €2 020 €16 315 €---
2223 167 €5 979 €1 601 €17 188 €---
2323 630 €5 545 €1 168 €18 085 €---
2424 103 €5 097 €720 €19 006 €---
2524 585 €4 634 €257 €19 951 €---
TOTAL489 584 €263 720 €115 887 €225 864 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 225 864 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 285 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 210 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 210 €-6 420 €+9 630 €
2+3 210 €0 €+3 210 €
3+3 210 €0 €+3 210 €
4+3 210 €0 €+3 210 €
5+3 210 €+821 €+2 389 €
6+3 210 €+1 686 €+1 524 €
7+3 210 €+1 863 €+1 347 €
8+3 210 €+2 045 €+1 165 €
9+3 210 €+2 232 €+978 €
10+3 210 €+2 423 €+787 €
11+3 210 €+2 620 €+590 €
12+3 210 €+2 822 €+388 €
13+3 210 €+3 029 €+181 €
14+3 210 €+3 241 €-31 €
15+3 210 €+3 459 €-249 €
16+3 210 €+3 683 €-473 €
17+3 210 €+3 913 €-703 €
18+3 210 €+4 149 €-939 €
19+3 210 €+4 391 €-1 181 €
20+3 210 €+4 639 €-1 429 €
21+3 210 €+4 895 €-1 685 €
22+3 210 €+5 157 €-1 947 €
23+3 210 €+5 426 €-2 216 €
24+3 210 €+5 702 €-2 492 €
25+3 210 €+5 985 €-2 775 €
Total+80 250 €+67 759 €+12 491 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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