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Maison 6 pièces 118 m²

VilleAlluyes (28)
Surface118m²
Coût Total136 490€
Loyer Annuel10 936€
Rentabilité8.01%
Cashflow/mois+97€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 500 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 639,83 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 118 m²

MGN Immobilier Bonneval vous propose cette maison de caractère, située au coeur d'un village, à 10 minutes de Bonneval (village d'environ 5.000 habitants avec ses commerces, écoles et gare)offrant une belle opportunité pour les amateurs de rénovation ou les investisseurs à la recherche d'un projet à fort potentiel. Environ 118 m² habitable avec, au rez-de-chaussée une entrée, un salon/séjour, une cuisine, un bureau, une chambre et une salle de bains avec WC. A l'étage, un palier desservant 2 chambres, un bureau ainsi qu'une salle de bains avec WC. Un garage, cave et jardin complètent l'ensemble. Votre contact : Christophe VOISIN Réf 7358B Christophe VOISIN (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 501733802 - CHARTRES.

Surface : 118 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 26/09/2024

Consommation énergie primaire : 324 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 320 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 340 € et 7 230 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Alluyes
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28800
Coordonnées : 48.228730, 1.362093
Total : 136 490€
Prix d'acquisition : 75 500€
Travaux : 54 950€
Valeur du bien : 130 450€
Frais de notaire : 6 040€
Coût estimé : 6 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118m²
Loyer prédit : 7.72€/m²/mois
Fourchette : 6.19€ - 9.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 911€/mois
Loyer annuel estimé : 10936€/an
Fourchette totale : 730€ - 1137€/mois
Fourchette annuelle : 8765€ - 13644€/an
Rentabilité brute :8.01%
Fourchette de rentabilité :6.42% - 10.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 070,81 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :126 356 €
Prix d'achat :75 500 €
Décote à l'achat :-50 856€ (-40.2%)
Marge achat-revente :-10 134€ (-8.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 490€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :683,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :39,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 723,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 500,33€
Coût de l'assurance :11 942,88€
Taxe foncière : 1 093,55€/an
Soit par mois : 91,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 911,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 814,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :97,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 118 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 118 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité pour 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photo - rénovation nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: 35 m² (salon)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 950 €(466 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 850€
    Isolation combles: 118 m² × 75€/m² = 8850€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 600€ = 9000€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (installation incluse)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation chambres: 30 m² × 240€/m² = 7200€ (installation incluse)
  • Salon:1 400€
    Peinture salon: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale d'Alluyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 350€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 911 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 936 €/an
Calcul : 911 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 717 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 490 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 478 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 094 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 239 €
Revenus locatifs : +10 936 €
Charges déductibles : -61 239 €
Résultat foncier Année 1 : -50 303 €(Déficit de 50 303 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 903 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 289 €/an
Revenus locatifs : +10 936 €
Charges déductibles : -6 289 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 647 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28903.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 075 €(65% de 75 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 785 €/an
Calcul : 49 075 € × 3,636% = 1 785 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 936 €61 243 €4 722 €-50 307 €21 400 €28 907 €28 907 €
211 154 €6 169 €4 598 €4 985 €--23 923 €
311 377 €6 041 €4 470 €5 336 €--18 586 €
411 605 €5 909 €4 337 €5 696 €--12 890 €
511 837 €5 771 €4 200 €6 066 €--6 824 €
612 074 €5 629 €4 058 €6 445 €--380 €
712 315 €5 482 €3 910 €6 834 €---
812 561 €5 329 €3 758 €7 232 €---
912 813 €5 171 €3 600 €7 642 €---
1013 069 €5 007 €3 436 €8 062 €---
1113 330 €4 838 €3 267 €8 492 €---
1213 597 €4 663 €3 091 €8 934 €---
1313 869 €4 481 €2 910 €9 388 €---
1414 146 €4 293 €2 721 €9 854 €---
1514 429 €4 098 €2 527 €10 331 €---
1614 718 €3 896 €2 325 €10 822 €---
1715 012 €3 687 €2 116 €11 325 €---
1815 312 €3 471 €1 900 €11 842 €---
1915 619 €3 247 €1 675 €12 372 €---
2015 931 €3 015 €1 443 €12 916 €---
2116 250 €2 774 €1 203 €13 475 €---
2216 575 €2 526 €954 €14 049 €---
2316 906 €2 268 €697 €14 638 €---
2417 244 €2 001 €430 €15 243 €---
2517 589 €1 725 €153 €15 864 €---
TOTAL350 267 €162 732 €68 500 €187 535 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 535 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 936 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 296 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 296 €-6 420 €+8 716 €
2+2 296 €0 €+2 296 €
3+2 296 €0 €+2 296 €
4+2 296 €0 €+2 296 €
5+2 296 €0 €+2 296 €
6+2 296 €0 €+2 296 €
7+2 296 €+1 936 €+360 €
8+2 296 €+2 170 €+126 €
9+2 296 €+2 292 €+4 €
10+2 296 €+2 418 €-122 €
11+2 296 €+2 548 €-252 €
12+2 296 €+2 680 €-384 €
13+2 296 €+2 816 €-520 €
14+2 296 €+2 956 €-660 €
15+2 296 €+3 099 €-803 €
16+2 296 €+3 246 €-950 €
17+2 296 €+3 397 €-1 101 €
18+2 296 €+3 552 €-1 256 €
19+2 296 €+3 712 €-1 416 €
20+2 296 €+3 875 €-1 579 €
21+2 296 €+4 043 €-1 747 €
22+2 296 €+4 215 €-1 919 €
23+2 296 €+4 391 €-2 095 €
24+2 296 €+4 573 €-2 277 €
25+2 296 €+4 759 €-2 463 €
Total+57 400 €+56 261 €+1 139 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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