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Détails du bien

VilleMennetou-sur-Cher (41)
Surface144.91m²
Coût Total203 165€
Loyer Annuel13 008€
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 144.91 m²
Prix au m² : 890,21 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située A MENNETOU SUR CHER, agréable petite cité médiévale traversée par le canal du Berry et le Cher et à seulement 10 minutes de ROMORANTIN-LANTHENAY en SOLOGNE . Découvrez en EXCLUSIVITE chez STEPHANE PLAZA IMMOBILIER cette maison de caractère avec un fort potentiel à optimiser. Elle propose un salon séjour, une salle à manger, une cuisine avec accès au jardin, une chambre avec salle d'eau et wc. A l'étage, trois chambres, une salle d'eau et un wc et la possibilité d'un dressing. Au dessus, encore un grenier à exploiter. Elle dispose d'une cave et en dépendances, trois pièces, un cellier, un double garage. L'ensemble sur 868 m² clos et arboré d'arbres fruitiers. Vous souhaitez en savoir plus et visiter ? Contactez Sébastien ROBERT, votre conseiller Stéphane Plaza Immobilier au 06 21 27 12 24 et 02 54 83 41 50 (7.50 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Mennetou-sur-Cher
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41320
Coordonnées : 47.268720, 1.873038
Total : 203 165€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 63 845€
Valeur du bien : 192 845€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 144.91m²
Loyer prédit : 7.48€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 9.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 1084€/mois
Loyer annuel estimé : 13008€/an
Fourchette totale : 858€ - 1370€/mois
Fourchette annuelle : 10291€ - 16441€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 8.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 007,82 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :146 042 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-17 042€ (-11.7%)
Marge achat-revente :-57 123€ (-39.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 165€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 000,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :50,79€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 051,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 081,37€
Coût de l'assurance :15 237,38€
Taxe foncière : 1 300,76€/an
Soit par mois : 108,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 083,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 160,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-76,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 144.91 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 144.91 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique.
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement important.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement important.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger.
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger.
Quantité: 1 salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 845 €(441 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:7 245€
    Isolation combles: 144.91 m² × 50€/m² = 7245€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 200€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 900€ = 16200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mennetou-sur-Cher (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 084 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 008 €/an
Calcul : 1 084 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 719 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 165 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 609 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 301 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 845 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 474 €
Revenus locatifs : +13 008 €
Charges déductibles : -72 474 €
Résultat foncier Année 1 : -59 467 €(Déficit de 59 467 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 067 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 629 €/an
Revenus locatifs : +13 008 €
Charges déductibles : -8 629 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 378 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38066.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 008 €72 481 €6 725 €-59 473 €21 400 €38 073 €38 073 €
213 268 €8 456 €6 546 €4 812 €--33 261 €
313 533 €8 270 €6 360 €5 263 €--27 998 €
413 804 €8 078 €6 168 €5 726 €--22 272 €
514 080 €7 879 €5 969 €6 201 €--16 071 €
614 361 €7 673 €5 763 €6 688 €--9 383 €
714 649 €7 461 €5 551 €7 188 €--2 196 €
814 942 €7 241 €5 331 €7 700 €---
915 240 €7 014 €5 104 €8 226 €---
1015 545 €6 779 €4 869 €8 766 €---
1115 856 €6 536 €4 626 €9 320 €---
1216 173 €6 285 €4 375 €9 888 €---
1316 497 €6 025 €4 115 €10 472 €---
1416 827 €5 757 €3 846 €11 070 €---
1517 163 €5 479 €3 569 €11 684 €---
1617 507 €5 192 €3 282 €12 315 €---
1717 857 €4 895 €2 985 €12 962 €---
1818 214 €4 588 €2 678 €13 626 €---
1918 578 €4 270 €2 360 €14 308 €---
2018 950 €3 942 €2 032 €15 008 €---
2119 329 €3 603 €1 692 €15 726 €---
2219 715 €3 252 €1 341 €16 464 €---
2320 109 €2 889 €978 €17 221 €---
2420 512 €2 513 €603 €17 998 €---
2520 922 €2 125 €215 €18 797 €---
TOTAL416 637 €208 683 €97 081 €207 954 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 207 954 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 008 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 732 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 732 €-6 420 €+9 152 €
2+2 732 €0 €+2 732 €
3+2 732 €0 €+2 732 €
4+2 732 €0 €+2 732 €
5+2 732 €0 €+2 732 €
6+2 732 €0 €+2 732 €
7+2 732 €0 €+2 732 €
8+2 732 €+1 651 €+1 081 €
9+2 732 €+2 468 €+264 €
10+2 732 €+2 630 €+102 €
11+2 732 €+2 796 €-64 €
12+2 732 €+2 966 €-234 €
13+2 732 €+3 141 €-409 €
14+2 732 €+3 321 €-589 €
15+2 732 €+3 505 €-773 €
16+2 732 €+3 694 €-962 €
17+2 732 €+3 889 €-1 157 €
18+2 732 €+4 088 €-1 356 €
19+2 732 €+4 292 €-1 560 €
20+2 732 €+4 502 €-1 770 €
21+2 732 €+4 718 €-1 986 €
22+2 732 €+4 939 €-2 207 €
23+2 732 €+5 166 €-2 434 €
24+2 732 €+5 399 €-2 667 €
25+2 732 €+5 639 €-2 907 €
Total+68 300 €+62 386 €+5 914 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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