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Maison de ville

VilleLormes (58)
Surface122m²
Coût Total165 400€
Loyer Annuel9 052€
Rentabilité5.47%
Cashflow/mois-171€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 98 000 €
Surface : 122 m²
Prix au m² : 803,28 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

maison ancien rénové entre 2008 et 2014, louer depuis mais qui est libre d'occupation actuelle. petit travaux a prévoir, changer le menuiserie (prix de matériaux donc portes et fenêtres chez le Roy merlin 5.500 euros), peinture intérieur, et éventuellement la façade a refaire sur certains endroits, gouttiers. prix a débattre 98.000

Ville : Lormes
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58140
Coordonnées : 47.295670, 3.818690
Total : 165 400€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 59 560€
Valeur du bien : 157 560€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 122m²
Loyer prédit : 6.18€/m²/mois
Fourchette : 4.86€ - 7.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 754€/mois
Loyer annuel estimé : 9052€/an
Fourchette totale : 593€ - 959€/mois
Fourchette annuelle : 7116€ - 11514€/an
Rentabilité brute :5.47%
Fourchette de rentabilité :4.30% - 6.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :728,26 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 848 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :+9 152€ (+10.3%)
Marge achat-revente :-76 552€ (-86.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :801,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :48,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 849,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 097,71€
Coût de l'assurance :14 472,50€
Taxe foncière : 905,15€/an
Soit par mois : 75,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 754,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 925,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-171,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 122 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Portes
Remplacement des portes intérieures et de la porte d'entrée par des modèles isolants
Quantité: 5 portes
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (122 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, peinture et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
PeintureRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Intérieur
Peinture des murs et plafonds dans toutes les pièces
Quantité: surface totale estimée (122 m²)
Raison: Rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique
FaçadeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la façade sur les zones abîmées
Quantité: surface à définir selon état
Raison: État mentionné dans la description - amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 560 €(488 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Portes:3 000€
    Portes isolantes: 5 portes × 600€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation - Combles:6 100€
    Isolation combles: 122 m² × 50€/m² = 6100€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture - Intérieur:3 660€
    Peinture intérieure: 122 m² × 30€/m² = 3660€ (incluant main d'œuvre)
  • Façade - Rénovation:5 000€
    Rénovation façade: 100 m² × 50€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lormes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries - Fenêtres, Menuiseries - Portes, Isolation - Combles
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 754 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 052 €/an
Calcul : 754 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 224 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 400 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 579 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 905 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 268 €
Revenus locatifs : +9 052 €
Charges déductibles : -66 268 €
Résultat foncier Année 1 : -57 216 €(Déficit de 57 216 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 816 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 708 €/an
Revenus locatifs : +9 052 €
Charges déductibles : -6 708 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 344 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35816.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 052 €66 273 €5 229 €-57 221 €21 400 €35 821 €35 821 €
29 233 €6 570 €5 086 €2 662 €--33 159 €
39 417 €6 423 €4 939 €2 994 €--30 165 €
49 606 €6 271 €4 787 €3 335 €--26 830 €
59 798 €6 114 €4 630 €3 684 €--23 147 €
69 994 €5 952 €4 468 €4 042 €--19 105 €
710 194 €5 785 €4 301 €4 409 €--14 696 €
810 397 €5 612 €4 128 €4 785 €--9 911 €
910 605 €5 434 €3 950 €5 172 €--4 739 €
1010 817 €5 249 €3 765 €5 568 €---
1111 034 €5 059 €3 575 €5 974 €---
1211 254 €4 863 €3 379 €6 391 €---
1311 480 €4 660 €3 176 €6 819 €---
1411 709 €4 451 €2 967 €7 258 €---
1511 943 €4 235 €2 751 €7 708 €---
1612 182 €4 012 €2 528 €8 170 €---
1712 426 €3 782 €2 298 €8 644 €---
1812 674 €3 544 €2 060 €9 130 €---
1912 928 €3 299 €1 814 €9 629 €---
2013 186 €3 045 €1 561 €10 141 €---
2113 450 €2 783 €1 299 €10 667 €---
2213 719 €2 513 €1 029 €11 206 €---
2313 993 €2 234 €750 €11 759 €---
2414 273 €1 946 €462 €12 327 €---
2514 559 €1 649 €165 €12 910 €---
TOTAL289 924 €171 759 €75 098 €118 165 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 165 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 052 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 901 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 901 €-6 420 €+8 321 €
2+1 901 €0 €+1 901 €
3+1 901 €0 €+1 901 €
4+1 901 €0 €+1 901 €
5+1 901 €0 €+1 901 €
6+1 901 €0 €+1 901 €
7+1 901 €0 €+1 901 €
8+1 901 €0 €+1 901 €
9+1 901 €0 €+1 901 €
10+1 901 €+249 €+1 652 €
11+1 901 €+1 792 €+109 €
12+1 901 €+1 917 €-16 €
13+1 901 €+2 046 €-145 €
14+1 901 €+2 177 €-276 €
15+1 901 €+2 312 €-411 €
16+1 901 €+2 451 €-550 €
17+1 901 €+2 593 €-692 €
18+1 901 €+2 739 €-838 €
19+1 901 €+2 889 €-988 €
20+1 901 €+3 042 €-1 141 €
21+1 901 €+3 200 €-1 299 €
22+1 901 €+3 362 €-1 461 €
23+1 901 €+3 528 €-1 627 €
24+1 901 €+3 698 €-1 797 €
25+1 901 €+3 873 €-1 972 €
Total+47 525 €+35 449 €+12 076 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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