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Terrain avec maison neuf à vendre

Bien expiré
VilleBallancourt-sur-Essonne (91)
Surface120
Coût Total328 040
Loyer Annuel19 876
Rentabilité6.06%
Cashflow/mois-222
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 265 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 2 208,33 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres

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Ville : Ballancourt-sur-Essonne
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91610
Coordonnées : 48.525600, 2.385560
Total : 328 040
Prix d'acquisition : 265 000
Travaux : 41 840
Valeur du bien : 306 840
Frais de notaire : 21 200
Coût estimé : 21 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 13.80€/m²/mois
Fourchette : 12.20€ - 15.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 1656€/mois
Loyer annuel estimé : 19876€/an
Fourchette totale : 1464€ - 1875€/mois
Fourchette annuelle : 17562€ - 22494€/an
Rentabilité brute :6.06%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 6.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :328 040
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 614,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :98,41€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 712,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :156 229,37
Coût de l'assurance :29 523,60
Taxe foncière : 1 987,58€/an
Soit par mois : 165,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 656,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 878,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-221,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 70 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 assumé pour les chambres sans photo - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 840(349 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 840
    Parquet flottant 64 m²: 60€/m² × 64 = 3840€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:25 000
    Cuisine complète: 15000€, Électroménager: 5000€, Plomberie: 3000€, Électricité: 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:13 000
    Rénovation salle de bain: 10000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 656 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 876 €/an
Calcul : 1 656 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 816 €/an
Base de calcul : Emprunt de 328 040 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 181 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 988 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 840
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 825
Revenus locatifs : +19 876
Charges déductibles : -55 825
Résultat foncier Année 1 : -35 949(Déficit de 35 949 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 25 249
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 985 €/an
Revenus locatifs : +19 876
Charges déductibles : -13 985
Résultat foncier Années 2+ : 5 891 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 25248.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 265 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 172 250(65% de 265 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 264 €/an
Calcul : 172 250 € × 3,636% = 6 264
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 87655 83510 827-35 95910 700 €25 259 €25 259 €
220 27313 70510 5376 568--18 691 €
320 67913 40610 2377 273--11 418 €
421 09213 0969 9277 996--3 422 €
521 51412 7769 6078 739---
621 94412 4449 2769 500---
722 38312 1028 93410 281---
822 83111 7488 58011 083---
923 28811 3828 21411 906---
1023 75311 0047 83512 750---
1124 22810 6127 44413 616---
1224 71310 2087 03914 505---
1325 2079 7906 62115 418---
1425 7119 3576 18916 354---
1526 2268 9105 74217 316---
1626 7508 4485 27918 302---
1727 2857 9704 80119 315---
1827 8317 4764 30720 355---
1928 3886 9653 79621 423---
2028 9556 4373 26822 519---
2129 5345 8912 72223 644---
2230 1255 3262 15724 799---
2330 7284 7421 57425 985---
2431 3424 13997027 204---
2531 9693 51434628 455---
TOTAL636 628277 282156 229359 34610 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 359 346
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 876 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 174 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 174-3 210+7 384
2+4 1740+4 174
3+4 1740+4 174
4+4 1740+4 174
5+4 174+1 595+2 579
6+4 174+2 850+1 324
7+4 174+3 084+1 090
8+4 174+3 325+849
9+4 174+3 572+602
10+4 174+3 825+349
11+4 174+4 085+89
12+4 174+4 352-178
13+4 174+4 625-451
14+4 174+4 906-732
15+4 174+5 195-1 021
16+4 174+5 491-1 317
17+4 174+5 795-1 621
18+4 174+6 107-1 933
19+4 174+6 427-2 253
20+4 174+6 756-2 582
21+4 174+7 093-2 919
22+4 174+7 440-3 266
23+4 174+7 796-3 622
24+4 174+8 161-3 987
25+4 174+8 536-4 362
Total+104 350+107 804+-3 454
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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