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APPARTEMENT T2 SAINT HILAIRE DE RIEZ

Bien expiré
VilleSaint-Hilaire-de-Riez (85)
Surface36.95m²
Coût Total77 780€
Loyer Annuel6 998€
Rentabilité9.00%
Cashflow/mois+117€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 36.95 m²
Prix au m² : 1 786,2 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique, Nombre d'égages : 3, Mandat exclusif

EXCLUSIVITÉ Opportunité pour une résidence secondaire, à quelques minutes à pieds de la plage et des commerces, cet appartement T2 à rénové situé dans une résidence calme. Il se compose comme suit : entrée, une chambre , salle d'eau et WC séparés, séjour donnant sur une loggia avec une vue dégagée, coin cuisine. Honoraires inclus de 10% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 60 000 €. Dans une copropriété de 167 lots. Aucune procédure n'est en cours. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie F, Classe climat C Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1320.00 € et 1820.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. Votre conseiller MORENO IMMOBILIER : Didier BABU Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 423409739 - https://files.netty.immo/file/company56224byf/147/mRkQ8/tarif_agence_1.doc

Ville : Saint-Hilaire-de-Riez
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85270
Coordonnées : 46.749408, -2.013702
Total : 77 780€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 6 500€
Valeur du bien : 72 500€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 36.95m²
Loyer prédit : 15.78€/m²/mois
Fourchette : 12.81€ - 19.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 583€/mois
Loyer annuel estimé : 6998€/an
Fourchette totale : 473€ - 718€/mois
Fourchette annuelle : 5680€ - 8621€/an
Rentabilité brute :9.00%
Fourchette de rentabilité :7.30% - 11.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 707,39 €/m²
Basé sur :99 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :100 038 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :-34 038€ (-34.0%)
Marge achat-revente :22 258€ (22.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :77 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :385,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :22,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 407,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 787,81€
Coût de l'assurance :6 805,75€
Taxe foncière : 699,76€/an
Soit par mois : 58,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 583,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 466,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :116,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 377 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 36.95 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine très petite et équipements obsolètes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 1 chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol usé nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 1 chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon incluant peinture et revêtement de sol
Quantité: salon (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CouloirOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du couloir incluant peinture et revêtement de sol
Quantité: couloir (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état et sol usé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 500 €(176 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6500€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 583 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 998 €/an
Calcul : 583 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 611 €/an
Base de calcul : Emprunt de 77 780 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 272 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 700 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 083 €
Revenus locatifs : +6 998 €
Charges déductibles : -10 083 €
Résultat foncier Année 1 : -3 085 €(Déficit de 3 085 €)
Imputable sur revenu global : 3 085 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 583 €/an
Revenus locatifs : +6 998 €
Charges déductibles : -3 583 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 415 €/an
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 998 €10 085 €2 613 €-3 088 €3 088 €--
27 138 €3 516 €2 544 €3 622 €---
37 280 €3 444 €2 472 €3 836 €---
47 426 €3 370 €2 398 €4 056 €---
57 574 €3 293 €2 321 €4 281 €---
67 726 €3 214 €2 242 €4 512 €---
77 880 €3 131 €2 159 €4 749 €---
88 038 €3 046 €2 074 €4 992 €---
98 199 €2 958 €1 986 €5 241 €---
108 363 €2 867 €1 895 €5 496 €---
118 530 €2 773 €1 801 €5 757 €---
128 701 €2 676 €1 704 €6 025 €---
138 875 €2 575 €1 603 €6 300 €---
149 052 €2 471 €1 499 €6 582 €---
159 233 €2 363 €1 391 €6 871 €---
169 418 €2 251 €1 279 €7 167 €---
179 606 €2 136 €1 164 €7 471 €---
189 798 €2 016 €1 044 €7 782 €---
199 994 €1 893 €921 €8 102 €---
2010 194 €1 765 €793 €8 430 €---
2110 398 €1 632 €660 €8 766 €---
2210 606 €1 496 €524 €9 111 €---
2310 818 €1 354 €382 €9 464 €---
2411 035 €1 208 €236 €9 827 €---
2511 255 €1 056 €84 €10 199 €---
TOTAL224 136 €68 588 €37 788 €155 549 €3 088 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 926 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 549 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 998 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 470 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 470 €-926 €+2 396 €
2+1 470 €+1 086 €+384 €
3+1 470 €+1 151 €+319 €
4+1 470 €+1 217 €+253 €
5+1 470 €+1 284 €+186 €
6+1 470 €+1 354 €+116 €
7+1 470 €+1 425 €+45 €
8+1 470 €+1 498 €-28 €
9+1 470 €+1 572 €-102 €
10+1 470 €+1 649 €-179 €
11+1 470 €+1 727 €-257 €
12+1 470 €+1 808 €-338 €
13+1 470 €+1 890 €-420 €
14+1 470 €+1 974 €-504 €
15+1 470 €+2 061 €-591 €
16+1 470 €+2 150 €-680 €
17+1 470 €+2 241 €-771 €
18+1 470 €+2 335 €-865 €
19+1 470 €+2 431 €-961 €
20+1 470 €+2 529 €-1 059 €
21+1 470 €+2 630 €-1 160 €
22+1 470 €+2 733 €-1 263 €
23+1 470 €+2 839 €-1 369 €
24+1 470 €+2 948 €-1 478 €
25+1 470 €+3 060 €-1 590 €
Total+36 750 €+46 665 €+-9 915 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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