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Maison à vendre

VilleCloyes-sur-le-Loir (28)
Surface103.3m²
Coût Total165 124€
Loyer Annuel9 592€
Rentabilité5.81%
Cashflow/mois-135€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 103.3 m²
Prix au m² : 967,09 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, Pas de balcon

Maison posée sur un terrain 923m² comprenant : entrée, cuisine, salon-séjour avec cheminée insert, chambre avec placard, salle de bai,, wc Etage : mezzanine desservant deux chambres, salle d'eau-wc Sous-sol à usage de : garage, atelier, chaufferie, cave, pièce Tout à l'égout

Ville : Cloyes-sur-le-Loir
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28220
Coordonnées : 47.993841, 1.215467
Total : 165 124€
Prix d'acquisition : 99 900€
Travaux : 57 232€
Valeur du bien : 157 132€
Frais de notaire : 7 992€
Coût estimé : 7 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103.3m²
Loyer prédit : 7.74€/m²/mois
Fourchette : 6.26€ - 9.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 799€/mois
Loyer annuel estimé : 9592€/an
Fourchette totale : 647€ - 987€/mois
Fourchette annuelle : 7765€ - 11848€/an
Rentabilité brute :5.81%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 7.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 446,15 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :149 387 €
Prix d'achat :99 900 €
Décote à l'achat :-49 487€ (-33.1%)
Marge achat-revente :-15 737€ (-10.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 124€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :806,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :48,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 854,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 802,50€
Coût de l'assurance :14 448,35€
Taxe foncière : 959,21€/an
Soit par mois : 79,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 799,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 934,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-135,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 284 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 103.3 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 103.3 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 232 €(554 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 132€
    Isolation toiture/combles: 103.3 m² × 40€/m² = 4132€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 000€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 1000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 632€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 799 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 592 €/an
Calcul : 799 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 330 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 124 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 578 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 959 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 232 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 099 €
Revenus locatifs : +9 592 €
Charges déductibles : -64 099 €
Résultat foncier Année 1 : -54 507 €(Déficit de 54 507 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 107 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 867 €/an
Revenus locatifs : +9 592 €
Charges déductibles : -6 867 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 725 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33106.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935 €(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 592 €64 104 €5 335 €-54 512 €21 400 €33 112 €33 112 €
29 784 €6 728 €5 191 €3 056 €--30 056 €
39 980 €6 579 €5 042 €3 401 €--26 655 €
410 179 €6 425 €4 888 €3 754 €--22 901 €
510 383 €6 266 €4 729 €4 117 €--18 784 €
610 590 €6 102 €4 565 €4 489 €--14 296 €
710 802 €5 932 €4 395 €4 870 €--9 426 €
811 018 €5 757 €4 220 €5 261 €--4 164 €
911 239 €5 576 €4 039 €5 663 €---
1011 463 €5 388 €3 851 €6 075 €---
1111 693 €5 195 €3 658 €6 498 €---
1211 927 €4 995 €3 458 €6 931 €---
1312 165 €4 789 €3 252 €7 376 €---
1412 408 €4 576 €3 038 €7 833 €---
1512 657 €4 355 €2 818 €8 301 €---
1612 910 €4 128 €2 590 €8 782 €---
1713 168 €3 892 €2 355 €9 276 €---
1813 431 €3 649 €2 112 €9 782 €---
1913 700 €3 398 €1 861 €10 302 €---
2013 974 €3 139 €1 602 €10 835 €---
2114 253 €2 871 €1 333 €11 383 €---
2214 538 €2 594 €1 057 €11 945 €---
2314 829 €2 308 €770 €12 522 €---
2415 126 €2 012 €475 €13 114 €---
2515 428 €1 706 €169 €13 722 €---
TOTAL307 237 €172 463 €76 803 €134 774 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 774 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 592 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 014 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 014 €-6 420 €+8 434 €
2+2 014 €0 €+2 014 €
3+2 014 €0 €+2 014 €
4+2 014 €0 €+2 014 €
5+2 014 €0 €+2 014 €
6+2 014 €0 €+2 014 €
7+2 014 €0 €+2 014 €
8+2 014 €0 €+2 014 €
9+2 014 €+450 €+1 564 €
10+2 014 €+1 822 €+192 €
11+2 014 €+1 949 €+65 €
12+2 014 €+2 079 €-65 €
13+2 014 €+2 213 €-199 €
14+2 014 €+2 350 €-336 €
15+2 014 €+2 490 €-476 €
16+2 014 €+2 635 €-621 €
17+2 014 €+2 783 €-769 €
18+2 014 €+2 935 €-921 €
19+2 014 €+3 091 €-1 077 €
20+2 014 €+3 251 €-1 237 €
21+2 014 €+3 415 €-1 401 €
22+2 014 €+3 583 €-1 569 €
23+2 014 €+3 756 €-1 742 €
24+2 014 €+3 934 €-1 920 €
25+2 014 €+4 117 €-2 103 €
Total+50 350 €+40 432 €+9 918 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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