Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleTarbes (65)
Surface52m²
Coût Total92 030€
Loyer Annuel5 461€
Rentabilité5.93%
Cashflow/mois-158€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 500 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 240,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, 2 balcons, Non meublé

TARBES - INVESTISSEMENT LOCATIF - 52m² - 2CHAMBRES - CAVE - STATIONNEMENT ** Appartement situé au quatrième et dernier étage sans ascenseur. Ce T3 passé l'entrée se compose d'une cuisine, d'un salon /salle à manger avec balcon, deux chambres une salle d'eau et toilette indépendant. Stationnement libre dans la résidence et cave privative. Appartement loué avec bail reconduit pour 3ans (2027) - loyer 320 euros + 60 euros de charges - double vitrage - chauffage et production d'eau chaude par chaudière gaz individuelle . Taxe foncière : 848 euros Contact :

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 88 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 1 400 euros/an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 860.00 et 1200.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller : Nadia POINTE Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 808 547 517 - Tarbes

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Coordonnées : 43.249810, 0.075750
Total : 92 030€
Prix d'acquisition : 64 500€
Travaux : 22 370€
Valeur du bien : 86 870€
Frais de notaire : 5 160€
Coût estimé : 5 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 8.75€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 455€/mois
Loyer annuel estimé : 5461€/an
Fourchette totale : 369€ - 561€/mois
Fourchette annuelle : 4433€ - 6728€/an
Rentabilité brute :5.93%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 7.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 460,56 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :75 949 €
Prix d'achat :64 500 €
Décote à l'achat :-11 449€ (-15.1%)
Marge achat-revente :-16 081€ (-21.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 030€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :455,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :26,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 482,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 710,88€
Coût de l'assurance :8 052,62€
Taxe foncière : 848,00€/an
Soit par mois : 70,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 60,00€/mois
Soit par an : 720,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 455,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 613,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-158,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 224 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer l'ancienne chaudière gaz individuelle
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser le système de chauffage
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la production d'eau chaude
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris les placards et l'électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments de cuisine datés nécessitant une mise à jour
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain, y compris douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture récente mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 370 €(430 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 400€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine (8 m²) × 1000€/m² = 8000€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€
  • Chambres:720€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarbes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 900€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 455 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 461 €/an
Calcul : 455 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 089 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 030 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 322 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 848 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 720 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 370 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 349 €
Revenus locatifs : +5 461 €
Charges déductibles : -27 349 €
Résultat foncier Année 1 : -21 888 €(Déficit de 21 888 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 488 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 979 €/an
Revenus locatifs : +5 461 €
Charges déductibles : -4 979 €
Résultat foncier Années 2+ : 482 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 488.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 925 €(65% de 64 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 525 €/an
Calcul : 41 925 € × 3,636% = 1 525 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 461 €27 352 €3 092 €-21 891 €21 400 €491 €491 €
25 570 €4 900 €3 010 €670 €---
35 682 €4 815 €2 925 €867 €---
45 796 €4 727 €2 837 €1 068 €---
55 911 €4 636 €2 746 €1 275 €---
66 030 €4 542 €2 652 €1 487 €---
76 150 €4 445 €2 555 €1 705 €---
86 273 €4 344 €2 454 €1 929 €---
96 399 €4 240 €2 350 €2 158 €---
106 527 €4 133 €2 243 €2 394 €---
116 657 €4 021 €2 131 €2 636 €---
126 790 €3 906 €2 016 €2 884 €---
136 926 €3 787 €1 896 €3 140 €---
147 065 €3 663 €1 773 €3 401 €---
157 206 €3 536 €1 645 €3 670 €---
167 350 €3 403 €1 513 €3 947 €---
177 497 €3 267 €1 377 €4 230 €---
187 647 €3 125 €1 235 €4 522 €---
197 800 €2 979 €1 089 €4 821 €---
207 956 €2 828 €938 €5 128 €---
218 115 €2 671 €781 €5 444 €---
228 277 €2 510 €619 €5 768 €---
238 443 €2 342 €452 €6 101 €---
248 612 €2 169 €279 €6 443 €---
258 784 €1 990 €99 €6 795 €---
TOTAL174 925 €114 334 €44 711 €60 591 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 60 591 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 461 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 147 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 147 €-6 420 €+7 567 €
2+1 147 €+54 €+1 093 €
3+1 147 €+260 €+887 €
4+1 147 €+320 €+827 €
5+1 147 €+382 €+765 €
6+1 147 €+446 €+701 €
7+1 147 €+512 €+635 €
8+1 147 €+579 €+568 €
9+1 147 €+648 €+499 €
10+1 147 €+718 €+429 €
11+1 147 €+791 €+356 €
12+1 147 €+865 €+282 €
13+1 147 €+942 €+205 €
14+1 147 €+1 020 €+127 €
15+1 147 €+1 101 €+46 €
16+1 147 €+1 184 €-37 €
17+1 147 €+1 269 €-122 €
18+1 147 €+1 356 €-209 €
19+1 147 €+1 446 €-299 €
20+1 147 €+1 538 €-391 €
21+1 147 €+1 633 €-486 €
22+1 147 €+1 730 €-583 €
23+1 147 €+1 830 €-683 €
24+1 147 €+1 933 €-786 €
25+1 147 €+2 038 €-891 €
Total+28 675 €+18 177 €+10 498 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 107 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →