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Maison à vendre

VilleBelmont-luthézieu, Brénaz, Champagne-en-valromey, Grand-abergement, Hotonnes, Lochieu, Lompnieu, Petit-abergement, Ruffieu, Songieu, Sutrieu, Vieu, Virieu-le-petit (01)
Surface64m²
Coût Total112 900€
Loyer Annuel6 884€
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-67€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 781,25 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cave, Salon (total 16 m²), 2 chambres, Jardin, Pas de balcon

En Exclusivité, Sur la commune de Valromey-sur-Séran, dans le hameau de Massignieu, votre agence Immo Connection vous propose à la vente cette maison de village à rénover de 64 m² habitables édifiée sur un terrain de 117 m². Au Rez-de-chaussée, la maison se compose d'une cuisine / salle à manger de 18 m², d'un salon de 16 m² et d'un WC. Au premier étage, vous disposerez de 2 chambres de 15 m² et 16 m² avec une salle d'eau. Au 2 ème étage, vous disposerez des combles d'une surface de 30 m² au sol. En annexes, vous disposerez d'une cave enterrée de 30 m². Assainissement tout à l'égout. Toiture en tuiles et zinguerie de 2010. Alors n'hésitez plus et contacter M. SERPINET Jimmy pour plus de renseignements et pour organiser une visite. Les honoraires sont à la charge vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : fr

Ville : Belmont-luthézieu, Brénaz, Champagne-en-valromey, Grand-abergement, Hotonnes, Lochieu, Lompnieu, Petit-abergement, Ruffieu, Songieu, Sutrieu, Vieu, Virieu-le-petit
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01260
Coordonnées : 45.895212, 5.654837
Total : 112 900€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 58 900€
Valeur du bien : 108 900€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 8.96€/m²/mois
Fourchette : 6.63€ - 12.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 574€/mois
Loyer annuel estimé : 6884€/an
Fourchette totale : 424€ - 776€/mois
Fourchette annuelle : 5091€ - 9307€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :4.51% - 8.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 716,42 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :109 851 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-59 851€ (-54.5%)
Marge achat-revente :-3 049€ (-2.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :551,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :31,99€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 583,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 512,07€
Coût de l'assurance :9 596,50€
Taxe foncière : 688,35€/an
Soit par mois : 57,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 573,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 640,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-67,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 30 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 18 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture, et électricité
Quantité: 16 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessitant des travaux importants
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 2 chambres avec revêtement de sol, peinture, et électricité
Quantité: 2 chambres (environ 31 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant des rénovations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 900 €(920 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:2 700€
    Isolation combles: 30 m² × 90€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:6 400€
    Rénovation complète salon: 16 m² × 400€/m² = 6400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 1000€/m² = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 200€
    Rénovation complète 2 chambres: 31 m² × 200€/m² = 6200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 574 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 884 €/an
Calcul : 574 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 644 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 900 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 384 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 688 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 616 €
Revenus locatifs : +6 884 €
Charges déductibles : -63 616 €
Résultat foncier Année 1 : -56 733 €(Déficit de 56 733 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 333 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 716 €/an
Revenus locatifs : +6 884 €
Charges déductibles : -4 716 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 167 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35332.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 884 €63 620 €3 648 €-56 736 €21 400 €35 336 €35 336 €
27 021 €4 621 €3 549 €2 400 €--32 936 €
37 162 €4 519 €3 447 €2 642 €--30 294 €
47 305 €4 414 €3 342 €2 891 €--27 404 €
57 451 €4 306 €3 233 €3 145 €--24 258 €
67 600 €4 193 €3 121 €3 407 €--20 851 €
77 752 €4 077 €3 005 €3 675 €--17 177 €
87 907 €3 957 €2 885 €3 950 €--13 227 €
98 065 €3 833 €2 761 €4 232 €--8 995 €
108 226 €3 705 €2 633 €4 521 €--4 474 €
118 391 €3 573 €2 501 €4 818 €---
128 559 €3 437 €2 364 €5 122 €---
138 730 €3 296 €2 223 €5 434 €---
148 905 €3 150 €2 077 €5 755 €---
159 083 €2 999 €1 927 €6 084 €---
169 264 €2 843 €1 771 €6 421 €---
179 450 €2 683 €1 610 €6 767 €---
189 639 €2 516 €1 444 €7 122 €---
199 831 €2 345 €1 272 €7 487 €---
2010 028 €2 167 €1 095 €7 861 €---
2110 229 €1 984 €912 €8 245 €---
2210 433 €1 795 €722 €8 639 €---
2310 642 €1 599 €527 €9 043 €---
2410 855 €1 397 €325 €9 458 €---
2511 072 €1 188 €116 €9 884 €---
TOTAL220 481 €138 217 €52 512 €82 264 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 82 264 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 884 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 446 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 446 €-6 420 €+7 866 €
2+1 446 €0 €+1 446 €
3+1 446 €0 €+1 446 €
4+1 446 €0 €+1 446 €
5+1 446 €0 €+1 446 €
6+1 446 €0 €+1 446 €
7+1 446 €0 €+1 446 €
8+1 446 €0 €+1 446 €
9+1 446 €0 €+1 446 €
10+1 446 €0 €+1 446 €
11+1 446 €+103 €+1 343 €
12+1 446 €+1 537 €-91 €
13+1 446 €+1 630 €-184 €
14+1 446 €+1 726 €-280 €
15+1 446 €+1 825 €-379 €
16+1 446 €+1 926 €-480 €
17+1 446 €+2 030 €-584 €
18+1 446 €+2 137 €-691 €
19+1 446 €+2 246 €-800 €
20+1 446 €+2 358 €-912 €
21+1 446 €+2 473 €-1 027 €
22+1 446 €+2 592 €-1 146 €
23+1 446 €+2 713 €-1 267 €
24+1 446 €+2 837 €-1 391 €
25+1 446 €+2 965 €-1 519 €
Total+36 150 €+24 679 €+11 471 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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