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Maison à vendre

VilleVaraize (17)
Surface144m²
Coût Total197 920€
Loyer Annuel14 427€
Rentabilité7.29%
Cashflow/mois+49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 144 m²
Prix au m² : 902,78 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Cave, Salon (total 33 m²), 4 chambres, 1 parking: Garage, Jardin, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Sur la commune de Varaize, à quelques minutes de St Jean d'Angély en direction d'Angoulême, je vous propose de venir découvrir cette jolie maison de ville habitable de plain-pied. La maison se compose au rez-de-chaussée, d'une cuisine dinatoire, un salon, une chambre avec douche et wc, un grand garage avec étage de la même superficie, un cellier et une salle de bain avec wc. A l'étage un grand couloir dessert 3 chambres et une salle d'eau avec wc. A proximité, non attenant, vous profiterez d'un jardin clos et arboré.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 130 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Anne-Sophie GRATADOUX - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de SAINTES sous le numéro 890 666 696

Ville : Varaize
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17400
Coordonnées : 45.919402, -0.426490
Total : 197 920€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 57 520€
Valeur du bien : 187 520€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 144m²
Loyer prédit : 8.35€/m²/mois
Fourchette : 6.67€ - 10.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 1202€/mois
Loyer annuel estimé : 14427€/an
Fourchette totale : 960€ - 1505€/mois
Fourchette annuelle : 11525€ - 18058€/an
Rentabilité brute :7.29%
Fourchette de rentabilité :5.82% - 9.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :975,77 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :140 511 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :-10 511€ (-7.5%)
Marge achat-revente :-57 409€ (-40.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :974,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :57,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 032,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 575,08€
Coût de l'assurance :17 318,00€
Taxe foncière : 1 442,67€/an
Soit par mois : 120,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 202,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 152,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :49,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 144 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur 144 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres avec signes d'usure nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 520 €(399 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant l'installation), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:21 520€
    Fenêtres double vitrage PVC: 18 fenêtres × 1040€ = 18720€ (incluant l'installation), Main d'œuvre: 2800€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant l'installation), Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant tous les travaux), Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:3 380€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€ = 2880€ (incluant la pose), Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:2 220€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 40€ = 1920€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Cuisine - Peinture:700€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€ = 600€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Varaize (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 40 520€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 202 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 427 €/an
Calcul : 1 202 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 545 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 920 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 693 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 443 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 201 €
Revenus locatifs : +14 427 €
Charges déductibles : -66 201 €
Résultat foncier Année 1 : -51 774 €(Déficit de 51 774 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 374 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 681 €/an
Revenus locatifs : +14 427 €
Charges déductibles : -8 681 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 746 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30374.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 427 €66 207 €6 552 €-51 780 €21 400 €30 380 €30 380 €
214 715 €8 512 €6 377 €6 203 €--24 177 €
315 010 €8 331 €6 196 €6 679 €--17 499 €
415 310 €8 144 €6 008 €7 166 €--10 333 €
515 616 €7 950 €5 815 €7 666 €--2 667 €
615 928 €7 750 €5 614 €8 178 €---
716 247 €7 543 €5 407 €8 704 €---
816 572 €7 329 €5 193 €9 243 €---
916 903 €7 107 €4 972 €9 796 €---
1017 241 €6 879 €4 743 €10 363 €---
1117 586 €6 642 €4 506 €10 944 €---
1217 938 €6 397 €4 262 €11 541 €---
1318 297 €6 144 €4 009 €12 152 €---
1418 662 €5 882 €3 747 €12 780 €---
1519 036 €5 612 €3 477 €13 424 €---
1619 416 €5 332 €3 197 €14 084 €---
1719 805 €5 043 €2 908 €14 762 €---
1820 201 €4 744 €2 608 €15 457 €---
1920 605 €4 435 €2 299 €16 170 €---
2021 017 €4 115 €1 979 €16 902 €---
2121 437 €3 784 €1 649 €17 653 €---
2221 866 €3 442 €1 307 €18 424 €---
2322 303 €3 089 €953 €19 215 €---
2422 749 €2 723 €588 €20 026 €---
2523 204 €2 345 €210 €20 859 €---
TOTAL462 091 €205 480 €94 575 €256 611 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 256 611 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 427 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 030 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 030 €-6 420 €+9 450 €
2+3 030 €0 €+3 030 €
3+3 030 €0 €+3 030 €
4+3 030 €0 €+3 030 €
5+3 030 €0 €+3 030 €
6+3 030 €+1 653 €+1 377 €
7+3 030 €+2 611 €+419 €
8+3 030 €+2 773 €+257 €
9+3 030 €+2 939 €+91 €
10+3 030 €+3 109 €-79 €
11+3 030 €+3 283 €-253 €
12+3 030 €+3 462 €-432 €
13+3 030 €+3 646 €-616 €
14+3 030 €+3 834 €-804 €
15+3 030 €+4 027 €-997 €
16+3 030 €+4 225 €-1 195 €
17+3 030 €+4 429 €-1 399 €
18+3 030 €+4 637 €-1 607 €
19+3 030 €+4 851 €-1 821 €
20+3 030 €+5 071 €-2 041 €
21+3 030 €+5 296 €-2 266 €
22+3 030 €+5 527 €-2 497 €
23+3 030 €+5 764 €-2 734 €
24+3 030 €+6 008 €-2 978 €
25+3 030 €+6 258 €-3 228 €
Total+75 750 €+76 983 €+-1 233 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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